The Impact of Public Information on Pricing Dispersion and: Evidence from Housing Markets
Utilizzando i dati delle transazioni immobiliari di Philadelphia, questo articolo dimostra che la disponibilità di informazioni gratuite online, come gli Zestimate e le divulgazioni visive, riduce significativamente la dispersione dei prezzi e migliora l'efficienza del mercato, in particolare nei mercati immobiliari eterogenei dove l'incertezza sulla valutazione è più elevata.
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Nel mondo dell'acquisto e della vendita, spesso esiste un divario tra ciò che un venditore chiede e ciò che un acquirente è disposto a pagare. Questo divario non è solo una questione di negoziazione; è un segno di quanto i due lati comprendano realmente il valore dell'oggetto. Quando acquirenti e venditori hanno informazioni diverse, possiedono convinzioni differenti su quanto valga una casa, portando a un divario più ampio tra il prezzo richiesto e il prezzo di vendita finale. Nei mercati finanziari, gli esperti misurano questa incertezza osservando la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita di un asset. Nel mondo del settore immobiliare, dove le transazioni sono rare e ogni casa è unica, i ricercatori utilizzano una misura simile: la distanza tra il prezzo di listino e il prezzo effettivo al quale la casa viene venduta. Più grande è questa distanza, maggiore è la confusione e il disaccordo presenti nel mercato. Per decenni, gli agenti immobiliari hanno goduto di un vantaggio significativo perché avevano accesso a dati privati e conoscenze locali che la gente comune non possedeva. Tuttavia, l'ascesa di Internet ha cambiato il panorama, offrendo strumenti gratuiti che permettono a chiunque di vedere i valori delle proprietà e foto dettagliate delle case. La domanda è se questo flusso di informazioni gratuite abbia effettivamente aiutato acquirenti e venditori ad accordarsi su un prezzo, o se i vecchi vantaggi detengano ancora il sopravvento.
Un team di ricercatori si è posto l'obiettivo di rispondere a questa domanda esaminando il mercato immobiliare di Philadelphia, in Pennsylvania. Hanno raccolto dati su 6TE 171 transazioni immobiliari avvenute tra il 2011 e il 2018. Il loro obiettivo era vedere se due tipi specifici di informazioni gratuite online — le stime di valore automatizzate fornite dal sito web Zillow e il numero di foto disponibili per un annuncio — rendessero più piccolo il divario tra il prezzo richiesto e il prezzo di vendita. Ragionavano sul fatto che, se le persone avessero avuto un migliore accesso ai fatti riguardanti una casa, sarebbero state meno confuse, le loro convinzioni sull' valore sarebbero allineate più strettamente e l'accordo finale sarebbe avvenuto più vicino al prezzo originale richiesto. Per testare questo, hanno esaminato diversi tipi di case, dai condomini identici alle case singole uniche, e hanno osservato come il divario di prezzo cambiasse con l'aumentare della diffusione degli strumenti online nel corso degli anni.
I ricercatori hanno scoperto che le informazioni gratuite online hanno effettivamente ridotto il divario tra il prezzo richiesto e il prezzo di vendita, ma l'effetto dipendeva fortemente dal tipo di casa in vendita. Per le case che sono molto simili tra loro, come i condomini, la disponibilità di una stima di valore automatizzata non ha cambiato affatto il divario di prezzo. Ciò ha senso perché, quando ogni unità in un edificio è quasi identica, è già facile capire quanto ne valga una senza bisogno di una stima al computer. Tuttavia, per le case che sono più uniche e variegate, come le case a schiera, le case semi-indipendenti e le case singole indipendenti, i risultati sono stati diversi. Per queste proprietà più complesse, dove è più difficile indovinare il valore perché non esistono due case esattamente uguali, la presenza di una stima di valore gratuita online ha ridotto significemente il divario di prezzo. Più foto erano disponibili per queste case uniche, più piccolo diventava il divario. Ciò suggerisce che, quando una casa è difficile da valutare, gli strumenti digitali gratuiti agiscono come un potente livellatore, aiutando acquirenti e venditori comuni a trovarsi sulla stessa lunghezza d'onda.
Lo studio ha anche rivelato che il periodo in cui le persone hanno iniziato a utilizzare questi strumenti era importante. I ricercatori hanno notato che gli effetti positivi delle informazioni online sono diventati molto più forti dopo il 2015. Prima di quell'anno, meno persone utilizzavano regolarmente questi siti web e le stime automatizzate non erano così affidabili o accurate. Con il passare degli anni e con l'aumento delle famiglie che iniziarono a fare affidamento su queste piattaforme, l'impatto sui prezzi crebbe. I dati hanno mostrato che, per le case uniche, la riduzione del divario di prezzo è stata più pronunciata negli anni successivi dello studio, quando gli strumenti online erano diventati una parte standard del modo in cui le persone compravano e vendevano case. Ciò indica che la tecnologia non ha risolto istantaneamente il mercato; piuttosto, i suoi benefici sono cresciuti man mano che le persone imparavano a fidarsi e a usare le informazioni fornite.
Uno dei risultati più sorprendenti è stato che questa riduzione del divario di prezzo non era uniforme tra tutti i venditori. I ricercatori hanno osservato che quando una casa era di proprietà di un agente immobiliare o di un membro della sua famiglia stretta, il divario di prezzo era naturalmente più piccolo, anche senza gli strumenti online. Questo conferma che gli agenti possiedono già una conoscenza superiore del mercato. Tuttavia, l'introduzione delle informazioni gratuite online ha aiutato a colmare il divario per tutti gli altri, riducendo efficacementamente il vantaggio che gli agenti detenevano semplicemente grazie all'accesso ai dati privati. In sostanza, Internet non ha eliminato la necessità degli agenti, ma ha livellato il campo di gioco per il resto del mercato. Fornendo fatti chiari e accessibili sulle proprietà e sulle loro condizioni, questi strumenti digitali hanno aiutato acquirenti e venditori a negoziare con maggiore fiducia, portando ad accordi più vicini al vero valore della casa.
I ricercatori hanno concluso che l'impatto delle informazioni gratuite non è lo stesso per ogni asset. È più potente nelle situazioni in cui l'incertezza è più alta. Per prodotti standard e uniformi come i condomini, il mercato è già efficiente e le informazioni extra aggiungono poco valore. Ma per asset unici ed eterogenei, come le case indipendenti, dove la valutazione è difficile e le opinioni variano ampiamente, l'informazione digitale gratuita agisce come una guida cruciale. Essa comprime l'intervallo dei prezzi accettabili e aiuta il mercato a funzionare in modo più fluido. Ciò suggerisce che in qualsiasi mercato in cui le persone faticano a concordare sul valore perché gli oggetti sono complessi e variegati, rendere le informazioni di alta qualità disponibili gratuitamente può migliorare significativamente il modo in cui i prezzi vengono scoperti. Lo studio offre un quadro chiaro di come la tecnologia stia rimodellando la relazione tra acquirenti, venditori e gli intermediari che li guidano, provando che quando l'informazione scorre liberamente, la nebbia dell'incertezza inizia a diradarsi.
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