The Impact of Public Information on Pricing Dispersion and: Evidence from Housing Markets
Anhand von Daten aus Immobilientransaktionen in Philadelphia zeigt diese Arbeit auf, dass die Verfügbarkeit kostenloser Online-Informationen, wie etwa Zestimates und visuelle Offenlegungen, die Preisdispersion erheblich reduziert und die Markteffizienz verbessert, insbesondere in heterogenen Immobilienmärkten, in denen die Bewertungsunsicherheit am höchsten ist.
Originalarbeit lizenziert unter CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). Dies ist eine KI-generierte Erklärung des untenstehenden Papers. Sie wurde nicht von den Autoren verfasst oder gebilligt. Für technische Genauigkeit konsultieren Sie das Originalpaper. Vollständigen Haftungsausschluss lesen
In der Welt des Kaufens und Verkaufens klafft oft eine Lücke zwischen dem, was ein Verkäufer verlangt, und dem, was ein Käufer zu zahlen bereit ist. Diese Lücke ist nicht nur eine Frage der Verhandlung; sie ist ein Zeichen dafür, wie viel die beiden Seiten tatsächlich über den Wert eines Gegenstandes verstehen. Wenn Käufer und Verkäufer über unterschiedliche Informationen verfügen, haben sie unterschiedliche Vorstellungen darüber, was ein Haus wert ist, was zu einer größeren Differenz zwischen dem Angebotspreis und dem endgültigen Verkaufspreis führt. In Finanzmärkten messen Experten diese Unsicherheit, indem sie die Differenz zwischen dem Preis zum Kaufen und dem Preis zum Verkaufen eines Vermögenswerts betrachten. In der Welt der Immobilien, in der Transaktionen selten sind und jedes Zuhause einzigartig ist, verwenden Forscher ein ähnliches Maß: den Abstand zwischen dem gelisteten Preis und dem tatsächlichen Preis, für den das Haus verkauft wurde. Je größer dieser Abstand ist, desto mehr Verwirrung und Uneinigkeit herrscht auf dem Markt. Jahrzehntelang hatten Immobilienmakler einen erheblichen Vorteil, da sie Zugang zu privaten Daten und lokalem Wissen hatten, das gewöhnliche Menschen nicht hatten. Das Aufkommen des Internets hat jedoch die Landschaft verändert und bietet kostenlose Werkzeuge an, die es jedem ermöglichen, Immobilienwerte und detaillierte Fotos von Häusern einzusehen. Die Frage ist, ob dieser Zustrom an kostenlosen Informationen tatsächlich dazu beigetragen hat, dass sich Käufer und Verkäufer auf einen Preis einigen konnten, oder ob die alten Vorteile weiterhin Bestand haben.
Ein Team von Forschern setzte sich zum Ziel, diese Frage zu beantworten, indem sie den Immobilienmarkt in Philadelphia, Pennsylvania, untersuchten. Sie sammelten Daten zu 62.171 Immobilientransaktionen, die zwischen 2011 und 2018 stattfanden. Ihr Ziel war es zu sehen, ob zwei spezifische Arten von kostenlosen Online-Informationen – automatisierte Wertschätzungen der Website Zillow und die Anzahl der verfügbaren Fotos einer Anzeige – die Lücke zwischen dem Angebotspreis und dem Verkaufspreis verkleinerten. Sie begründeten dies damit, dass, wenn Menschen besseren Zugang zu Fakten über ein Haus hätten, sie weniger verwirrt wären, ihre Vorstellungen über den Wert enger übereinstimmen würden und der endgültige Abschluss näher am ursprünglichen Angebotspreis stattfinden würde. Um dies zu testen, betrachteten sie verschiedene Arten von Häusern, von identischen Apartmenteinheiten bis hin zu einzigartigen, freistehenden Häusern, und beobachteten, wie sich die Preisdifferenz änderte, als Online-Tools immer verbreitter wurden.
Die Forscher fanden heraus, dass kostenlose Online-Informationen die Lücke zwischen dem Angebotspreis und dem Verkaufspreis tatsächlich verringerten, aber der Effekt hing stark von der Art des verkauften Hauses ab. Für Häuser, die einander sehr ähnlich sind, wie etwa Eigentumswohnungen, änderte die Verfügbarkeit einer automatisierten Wertschätzung die Preisdifferenz überhaupt nicht. Dies ergibt Sinn, denn wenn jede Einheit in einem Gebäude nahezu identisch ist, ist es bereits leicht zu bestimmen, was eine davon wert ist, ohne dass man eine Computerschätzung benötigt. Für Häuser jedoch, die einzigartiger und vielfältiger sind, wie Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Einfamilienhäuser, waren die Ergebnisse anders. Für diese komplexeren Immobilien, bei denen es schwieriger ist, den Wert zu erraten, weil kein zweites genau wie das erste ist, reduzierte das Vorhandensein einer kostenlosen Online-Wertermittlung die Preisdifferenz signifikant. Je mehr Fotos für diese einzigartigen Häuser verfügbar waren, desto kleiner wurde auch die Lücke. Dies deutet darauf hin, dass digitale Werkzeuge, wenn ein Haus schwer zu bewerten ist, als ein mächtiger Ausgleicher wirken, der Käufer und Verkäufer auf denselben Stand bringt.
Die Studie zeigte auch, dass der Zeitpunkt, an dem Menschen begannen, diese Werkzeuge zu nutzen, entscheidend war. Die Forscher stellten fest, dass die positiven Effekte der Online-Informationen nach 2015 deutlich stärker wurden. Vor diesem Jahr nutzten weniger Menschen diese Websites regelmäßig, und die automatisierten Schätzungen wurden nicht so sehr vertraut oder waren nicht so genau. Mit den Jahren, in denen mehr Haushalte diese Plattformen zu nutzen begannen, wuchs der Einfluss auf die Preisgestaltung. Die Daten zeigten, dass die Verringerung der Preisspanne für einzigartige Häuser in den späteren Jahren der Studie am ausgeprägtesten war, als die Online-Tools zu einem Standardbestandteil des Kaufs und Verkaufs von Häusern geworden waren. Dies deutet darauf hin, dass die Technologie den Markt nicht sofort reparierte; vielmehr wuchsen ihre Vorteile, als die Menschen lernten, den bereitgestellten Informationen zu vertrauen und sie zu nutzen.
Eines der auffälligsten Ergebnisse war, dass diese Verringerung der Preisdifferenz nicht bei allen Verkäufern einheitlich war. Die Forscher beobachteten, dass die Preisdifferenz natürlich kleiner war, wenn ein Haus einem Immobilienmakler oder einem nahen Familienmitglied gehörte. Dies bestätigt, dass Makler bereits über überlegenes Wissen über den Markt verfügen. Die Einführung kostenloser Online-Informationen half jedoch allen anderen, die Lücke zu schließen, und verringerte effektiv den Vorteil, den Makler allein durch den Zugang zu privaten Daten hatten. Im Wesentlichen eliminierte das Internet nicht die Notwendigkeit von Maklern, aber es ebnete den Weg für den Rest des Marktes. Indem es klare, zugängliche Fakten über Immobilienwerte und deren Zustand bereitstellte, halfen diese digitalen Werkzeuge Käufern und Verkäufern, mit größerem Vertrauen zu verhandeln, was zu Abschlüssen führte, die näher am wahren Wert des Hauses lagen.
Die Forscher kamen zu dem Schluss, dass die Auswirkung kostenloser Informationen nicht für jeden Vermögenswert gleich ist. Sie ist am stärksten in Situationen, in denen die Unsicherheit am größten ist. Für standardisierte, einheitliche Produkte wie Eigentumswohnungen ist der Markt bereits effizient, und zusätzliche Informationen bieten kaum einen Mehrwert. Aber für einzigartige, heterogene Vermögenswerte wie freistehende Häuser, bei denen die Bewertung schwierig ist und die Meinungen weit auseinandergehen, fungieren kostenlose digitale Informationen als ein entscheidender Leitfaden. Sie komprimieren die Spanne der akzeptablen Preise und helfen dem Markt, reibungsloser zu funktionieren. Dies deutet darauf an, dass in jedem Markt, in dem Menschen Schwierigkeiten haben, sich auf einen Wert zu einigen, weil die Artikel komplex und vielfältig sind, die Bereitstellung qualitativ hochwertiger Informationen kostenlos die Preisfindung erheblich verbessern kann. Die Studie zeichnet ein klares Bild davon, wie Technologie die Beziehung zwischen Käufern, Verkäufern und den Vermittlern, die sie leiten, umgestaltet, und beweist, dass der Nebel der Unsicherheit schwindet, wenn Informationen frei fließen.
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