The Impact of Public Information on Pricing Dispersion and: Evidence from Housing Markets
Met behulp van gegevens uit woningtransacties in Philadelphia toont dit artikel aan dat de beschikbaarheid van gratis online informatie, zoals Zestimates en visuele openbaarmakingen, de prijsdispersie aanzienlijk vermindert en de marktefficiëntie verbetert, met name in heterogene woningmarkten waar de onzekerheid over de waardering het grootst is.
Oorspronkelijk artikel gelicentieerd onder CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). Dit is een AI-gegenereerde uitleg van het onderstaande artikel. Het is niet geschreven of goedgekeurd door de auteurs. Raadpleeg het oorspronkelijke artikel voor technische nauwkeurigheid. Lees de volledige disclaimer
In de wereld van kopen en verkopen bestaat er vaak een kloof tussen wat een verkoper vraagt en wat een koper bereid is te betalen. Deze kloof is niet alleen een kwestie van onderhandeling; het is een teken van hoeveel beide partijen de waarde van een object werkelijk begrijpen. Wanneer kopers en verkopers over verschillende informatie beschikken, hebben zij verschillende overtuigingen over wat een huis waard is, wat leidt tot een grotere kloof tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. In financiële markten meten experts deze onzekerheid door te kijken naar het verschil tussen de prijs om een actief te kopen en de prijs om het te verkopen. In de wereld van vastgoed, waar transacties zeldzaam zijn en elk huis uniek is, gebruiken onderzoekers een vergelijkbare maatstaf: de afstand tussen de vraagprijs en de werkelijke prijs waarvoor het huis wordt verkocht. Hoe groter deze afstand, hoe meer verwarring en onenigheid er in de markt bestaat. Decennialang hadden makelaars een aanzienlijk voordeel omdat zij toegang hadden tot private gegevens en lokale kennis die gewone mensen niet hadden. Echter, de opkomst van het internet heeft het landschap veranderend, door gratis hulpmiddelen aan te bieden waarmee iedereen woningwaarden en gedetailleerde foto's van woningen kan bekijken. De vraag is of deze vloedgolf aan gratis informatie heeft geholpen om kopers en verkopers het eens te laten worden over een prijs, of dat de oude voordelen nog steeds de overhand hebben.
Een team van onderzoekers zette zich in om deze vraag te beantwoorden door de woningmarkt in Philadelphia, Pennsylvania, te onderzoeken. Zij verzamelden gegevens over 62.171 woningtransacties die plaatsvonden tussen 2011 en 2018. Hun doel was om te zien of twee specifieke soorten gratis online informatie — automatische waardeschattingen geleverd door de website Zillow en het aantal beschikbare foto's voor een advertentie — de kloof tussen de vraagprijs en de verkoopprijs kleiner maakten. Zij redeneerden dat als mensen beter toegang hadden tot feiten over een huis, ze minder verward zouden zijn, hun overtuigingen over de waarde nauwer op elkaar zouden aansluiten en de uiteindelijke deal dichter bij de oorspronkelijke vraagprijs zou plaatsvinden. Om dit te testen, keken ze naar verschillende soorten woningen, van identieke appartementseenheden tot unieke, vrijstaande huizen, en observeerden ze hoe de prijsgap veranderde naarmate online hulpmiddelen gebruikelijker werden in de loop van de jaren.
De onderzoekers ontdekten dat gratis online informatie de kloof tussen de vraagprijs en de verkoopprijs inderdaad verkleinde, maar dat het effect sterk afhing van het type huis dat werd verkocht. Voor woningen die zeer vergelijkbaar zijn met elkaar, zoals appartementen (condominiums), veranderde de beschikbaarheid van een automatische waardeschatting de prijskloof helemaal niet. Dit is logisch, want wanneer elke eenheid in een gebouw bijna identiek is, is het al gemakkelijk te bepalen wat één ervan waard is zonder dat daar een computerschatting voor nodig is. Echter, voor woningen die unieker en gevarieerder zijn, zoals stadswoningen, geschakelde woningen en vrijstaande eengezinswoningen, waren de resultaten anders. Voor deze complexere eigendommen, waarbij het moeilijker is om de waarde te raden omdat geen twee exact hetzelfde zijn, verminderde de aanwezigheid van een gratis online waardeschatting de prijskloof aanzienlijk. Hoe meer foto's beschikbaar waren voor deze unieke woningen, hoe kleiner de kloof ook werd. Dit suggereert dat wanneer een huis moeilijk te waarderen is, gratis digitale tools fungeren als een krachtige gelijkmaker, die kopers en verkopers helpen om op één lijn te komen.
De studie onthulde ook dat de timing van wanneer mensen deze tools begonnen te gebruiken, ertoe deed. De onderzoekers merkten op dat de positieve effecten van online informatie veel sterker werden na 2015. Vóór dat jaar gebruikten minder mensen deze websites regelmatig en waren de automatische schattingen niet zo vertrouwd of accuraat. Naarmate de jaren verstreken en meer huishoudens deze platforms gingen gebruiken, nam de impact op de prijsstelling toe. De gegevens toonden aan dat voor unieke woningen de vermindering van de prijskloof het meest uitgesproken was in de latere jaren van de studie, toen de online tools een standaard onderdeel waren geworden van hoe mensen huizen kochten en verkochten. Dit geeft aan dat de technologie de markt niet direct oploste; in plaats daarvan groeiden de voordelen naarmate mensen leerden de informatie die zij boden te vertrouwen en te gebruiken.
Een van de meest opvallende bevindingen was dat deze vermindering van de prijskloof niet uniform was over alle verkopers. De onderzoekers observeerden dat wanneer een woning in bezit was van een makelaar of een direct familielid van een makelaar, de prijskloof van nature kleiner was, zelfs zonder de online tools. Dit bevestigt dat makelaars al over superieure kennis van de markt beschikken. Echter, de introductie van gratis online informatie hielp de kloof voor alle anderen te dichten, waardoor het voordeel dat makelaars hadden louter door toegang tot private gegevens, effectief werd verkleind. In essentie elimineerde het internet niet de noodzaak voor makelaars, maar het nivelleerde wel het speelveld voor de rest van de markt. Door duidelijke, toegankelijke feiten over vastgoedwaarden en de staat van de woning te bieden, hielpen deze digitale tools kopers en verkopers om met meer vertrouwen te onderhandelen, wat leidde tot deals die dichter bij de werkelijke waarde van het huis lagen.
De onderzoekers concludeerden dat de impact van gratis informatie niet hetzelfde is voor elk actief. Het is het krachtigst in situaties waarin de onzekerheid het grootst is. Voor standaard, uniforme producten zoals appartementen is de markt al efficiënt en voegt extra informatie weinig waarde toe. Maar voor unieke, heterogene activa zoals vrijstaande huizen, waar waardering moeilijk is en meningen sterk uiteenlopen, fungeert gratis digitale informatie als een cruciale gids. Het comprimeert het bereik van acceptabele prijzen en helpt de markt soepeler te functioneren. Dit suggereert dat in elke markt waar mensen moeite hebben om het eens te worden over de waarde omdat de objecten complex en gevarieerd zijn, het gratis beschikbaar maken van hoogwaardige informatie de prijsvorming aanzienlijk kan verbeteren. De studie schetst een duidelijk beeld van hoe technologie de relatie tussen kopers, verkopers en de tussenpersonen die hen begeleiden, hervormt, en bewijst dat wanneer informatie vrij stroomt, de mist van onzekerheid begint op te trekken.
Verdrinkt u in papers in uw vakgebied?
Ontvang dagelijkse digests van de nieuwste papers die bij uw onderzoekswoorden passen — met technische samenvattingen, in uw taal.