The Impact of Public Information on Pricing Dispersion and: Evidence from Housing Markets
Utilizando datos de las transacciones de vivienda de Filadelfia, este artículo demuestra que la disponibilidad de información gratuita en línea, tales como los Zestimates y las divulgaciones visuales, reduce significativamente la dispersión de precios y mejora la eficiencia del mercado, particularmente en mercados de vivienda heterogéneos donde la incertidumbre de valoración es más alta.
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En el mundo de la compra y la venta, suele existir una brecha entre lo que un vendedor pide y lo que un comprador está dispuesto a pagar. Esta brecha no es solo una cuestión de negociación; es una señal de cuánto comprenden realmente ambas partes sobre el valor del artículo. Cuando los compradores y los vendedores poseen información distinta, mantienen creencias diferentes sobre lo que vale una casa, lo que conduce a una brecha mayor entre el precio de venta y el precio de venta final. En los mercados financieros, los expertos miden esta incertidumbre observando la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de un activo. En el mundo de los bienes raíces, donde las transacciones son poco frecuentes y cada hogar es único, los investigadores utilizan una medida similar: la distancia entre el precio de lista y el precio real por el cual se vende la vivienda. Cuanto mayor es esta distancia, más confusión y desacuerdo existen en el mercado. Durante décadas, los agentes de bienes raíces mantuvieron una ventaja significativa porque tenían acceso a datos privados y conocimiento local que la gente común no poseía. Sin embargo, el auge de Internet ha cambiado el panorama, ofreciendo herramientas gratuitas que permiten a cualquiera ver los valores de las propiedades y fotos detalladas de las viviendas. La pregunta es si este flujo de información gratuita ha ayudado realmente a que compradores y vendedores se pongan de acuerdo en un precio, o si las viejas ventajas aún prevalecen.
Un equipo de investigadores se propuso responder a esta pregunta examinando el mercado inmobiliario de Filadelfia, Pensilvania. Recopilaron datos de 62,171 transacciones de viviendas que tuvieron lugar entre 2011 y 2018. Su objetivo era ver si dos tipos específicos de información gratuita en línea —estimaciones de valor automatizadas proporcionadas por el sitio web Zillow y el número de fotos disponibles para un anuncio— reducían la brecha entre el precio de venta y el precio de cierre. Razonaron que si las personas tenían un mejor acceso a los hechos sobre una casa, estarían menos confundidas, sus creencias sobre el valor se alinearían más estrechamente y el trato final ocurriría más cerca del precio de venta original. Para probar esto, observaron diferentes tipos de viviendas, desde unidades de apartamentos idénticas hasta casas independientes únicas, y observaron cómo cambiaba la brecha de precios a medida que las herramientas en línea se volvían más comunes con el paso de los años.
Los investigadores descubrieron que la información gratuita en línea sí redujo la brecha entre el precio de venta y el precio de cierre, pero el efecto dependía en gran medida del tipo de casa que se vendía. Para las viviendas que son muy similares entre sí, como los condominios, la disponibilidad de una estimación de valor automatizada no cambió la brecha de precios en absoluto. Esto tiene sentido porque, cuando cada unidad en un edificio es casi idéntica, ya es fácil determinar cuánto vale una de ellas sin necesidad de una estimación computarizada. Sin embargo, para las casas que son más únicas y variadas, como las casas adosadas, las casas semi-independientes y las casas unifamiliares aisladas, los resultados fueron diferentes. Para estas propiedades más complejas, donde es más difícil adivinar el valor porque no hay dos exactamente iguales, la presencia de una estimación de valor gratuita en línea redujo significamente la brecha de precios. Cuantas más fotos había disponibles para estas casas únicas, menor era también la brecha. Esto sugiere que, cuando una casa es difícil de valorar, las herramientas digitales gratuitas actúan como un poderoso igualador, ayudando a los compradores y vendedores comunes a estar en la misma sintonía.
El estudio también reveló que el momento en que la gente comenzó a utilizar estas herramientas importaba. Los investigadores notaron que los efectos positivos de la información en línea se volvieron mucho más fuertes después de 2015. Antes de ese año, menos personas utilizaban estos sitios web de manera regular y las estimaciones automatizadas no eran tan confiables o precisas. A medida que pasaron los años y más hogares comenzaron a depender de estas plataformas, el impacto en los precios creció. Los datos mostraron que, para las casas únicas, la reducción en la brecha de precios fue más pronunciada en los últimos años del estudio, cuando las herramientas en línea se habían convertido en una parte estándar de cómo la gente compraba y vendía casas. Esto indica que la tecnología no arregló el mercado instantáneamente; más bien, sus beneficios crecieron a medida que la gente aprendió a confiar y a utilizar la información que estas proporcionaban.
Uno de los hallazgos más sorprendentes fue que esta reducción en la brecha de precios no fue uniforme en todos los vendedores. Los investigadores observaron que cuando una vivienda era propiedad de un agente de bienes raíces o de un familiar cercano de este, la brecha de precios era naturalmente menor, incluso sin las herramientas en línea. Esto confirma que los agentes ya poseen un conocimiento superior sobre el mercado. Sin embargo, la introducción de la información gratuita en línea ayudó a cerrar la brecha para todos los demás, reduciendo efectivamente la ventaja que los agentes poseían simplemente por tener acceso a datos privados. En esencia, Internet no eliminó la necesidad de los agentes, pero sí niveló el campo de juego para el resto del mercado. Al proporcionar hechos claros y accesibles sobre los valores y las condiciones de las propiedades, estas herramientas digitales ayudaron a compradores y vendedores a negociar con mayor confianza, lo que condujo a acuerdos más cercanos al valor real de la vivienda.
Los investigadores concluyeron que el impacto de la información gratuita no es el mismo para todos los activos. Es más poderoso en situaciones donde la incertidumbre es mayor. Para productos estándar y uniformes como los condominios, el mercado ya es eficiente y la información adicional añade poco valor. Pero para activos heterogéneos y únicos, como las casas unifamiliares, donde la valoración es difícil y las opiniones varían ampliamente, la información digital gratuita actúa como una guía crucial. Comprime el rango de precios aceptables y ayuda a que el mercado funcione de manera más fluida. Esto sugiere que en cualquier mercado donde las personas luchan por ponerse de acuerdo sobre el valor debido a que los artículos son complejos y variados, poner a disposición información de alta calidad de forma gratuita puede mejorar significativamente cómo se descubren los precios. El estudio ofrece una imagen clara de cómo la tecnología está remodelando la relación entre compradores, vendedores y los intermediarios que los guían, demostrando que cuando la información fluye libremente, la niebla de la incertidumbre comienza a disiparse.
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