The Impact of Public Information on Pricing Dispersion and: Evidence from Housing Markets
Utilizando dados de transações imobiliárias de Filadélfia, este artigo demonstra que a disponibilidade de informações gratuitas online, tais como Zestimates e divulgações visuais, reduz significativamente a dispersão de preços e melhora a eficiência do mercado, particularmente em mercados imobiliários heterogêneos onde a incerteza de avaliação é mais alta.
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No mundo de compra e venda, existe frequentemente um hiato entre o que um vendedor pede e o que um comprador está disposto a pagar. Este hiato não é apenas uma questão de negociação; é um sinal de quanto os dois lados realmente compreendem sobre o valor do item. Quando compradores e vendedores possuem informações diferentes, eles detêm crenças distintas sobre o valor de uma casa, levando a uma lacuna maior entre o preço de pedido e o preço de venda final. Nos mercados financeiros, especialistas medem essa incerteza observando a diferença entre o preço para comprar e o preço para vender um ativo. No mundo dos imóveis, onde as transações são raras e cada casa é única, pesquisadores utilizam uma medida semelhante: a distância entre o preço anunciado e o preço real pelo qual a casa é vendida. Quanto maior esta distância, mais confusão e desacordo existem no mercado. Durante décadas, os agentes imobiliários detiveram uma vantagem significativa porque tinham acesso a dados privados e conhecimento local que as pessoas comuns não possuíam. No entanto, a ascensão da internet mudou o cenário, oferecendo ferramentas gratuitas que permitem que qualquer pessoa veja valores de propriedades e fotos detalhadas de casas. A questão é se este fluxo de informações gratuitas ajudou, de fato, compradores e vendedores a concordarem com um preço, ou se as antigas vantagens ainda prevalecem.
Uma equipe de pesquisadores decidiu responder a esta questão examinando o mercado imobiliário de Filadélfia, Pensilvânia. Eles reuniram dados de 62.171 transações de imóveis que ocorreram entre 2011 e 2018. O objetivo deles era ver se dois tipos específicos de informação gratuita online — estimativas de valor automatizadas fornecidas pelo site Zillow e o número de fotos disponíveis para um anúncio — diminuíam o hiato entre o preço de pedido e o preço de venda. Eles raciocinaram que, se as pessoas tivessem melhor acesso a fatos sobre uma casa, estariam menos confusas, suas crenças sobre o valor se alinhariam mais estreitamente e o negócio final ocorreria mais próximo do preço de pedido original. Para testar isso, eles observaram diferentes tipos de casas, desde unidades de apartamentos idênticas até casas isoladas únicas, e acompanharam como a lacuna de preço mudou à medida que as ferramentas online se tornaram mais comuns ao longo dos anos.
Os pesquisadores descobriram que a informação gratuita online de fato encolheu o hiato entre o preço de pedido e o preço de venda, mas o efeito dependeu fortemente do tipo de casa sendo vendida. Para casas que são muito semelhantes entre si, como condomínios, a disponibilidade de uma estimativa de valor automatizada não alterou a lacção de preço. Isso faz sentido porque, quando cada unidade em um edifício é quase idêntica, já é fácil descobrir quanto uma delas vale sem precisar de uma estimativa de computador. No entanto, para casas que são mais únicas e variadas, como casas geminadas, casas semi-detalhadas e casas unifamiliares isoladas, os resultados foram diferentes. Para essas propriedades mais complexas, onde é mais difícil prever o valor porque não existem duas exatamente iguais, a presença de uma estimativa de valor gratuita online reduziu significamente a lacuna de preço. Quanto mais fotos disponíveis para essas casas únicas, menor o hiato se tornava também. Isso sugere que, quando uma casa é difícil de avaliar, as ferramentas digitais gratuitas atuam como um poderoso equalizador, ajudando compradores e vendedores comuns a entrarem na mesma página.
O estudo também revelou que o momento em que as pessoas começaram a usar essas ferramentas importava. Os pesquisadores notaram que os efeitos positivos da informação online tornaram-se muito mais fortes após 2015. Antes desse ano, menos pessoas usavam esses sites regularmente, e as estimativas automatizadas não eram tão confiáveis ou precisas. À medida que os anos passaram e mais famílias começaram a depender dessas plataformas, o impacto nos preços cresceu. Os dados mostraram que, para casas únicas, a redução na lacuna de preço foi mais pronunciada nos anos finais do estudo, quando as ferramentas online se tornaram uma parte padrão de como as pessoas compravam e vendiam casas. Isso indica que a tecnologia não corrigiu o mercado instantaneamente; em vez disso, seus benefícios cresceram à medida que as pessoas aprenderam a confiar e a usar a informação que ela fornecia.
Uma das descobertas mais impressionantes foi que esta redução na lacuna de preço não foi uniforme entre todos os vendedores. Os pesquisadores observaram que, quando uma casa era de propriedade de um agente imobiliário ou de um membro de sua família imediata, a lacuna de preço era naturalmente menor, mesmo sem as ferramentas online. Isso confirma que os agentes já possuem um conhecimento superior sobre o mercado. No entanto, a introdução de informações gratuitas online ajudou a fechar a lacuna para todos os outros, reduzindo efetivamente a vantagem que os agentes detinham simplesmente por terem acesso a dados privados. Em essência, a internet não eliminou a necessidade de agentes, mas nivelou o campo de jogo para o resto do mercado. Ao fornecer fatos claros e acessíveis sobre os valores e condições das propriedades, essas ferramentas digitais ajudaram compradores e vendedores a negociar com maior confiança, levando a negócios que estavam mais próximos do valor real da casa.
Os pesquisadores concluíram que o impacto da informação gratuita não é o mesmo para todos os ativos. É mais poderoso em situações onde a incerteza é maior. Para produtos padrão e uniformes, como condomínios, o mercado já é eficiente e a informação extra adiciona pouco valor. Mas para ativos únicos e heterogêneos, como casas isoladas, onde a avaliação é difícil e as opiniões variam amplamente, a informação digital gratuita atua como um guia crucial. Ela comprime a faixa de preços aceitáveis e ajuda o mercado a funcionar de forma mais suave. Isso sugere que, em qualquer mercado onde as pessoas lutam para concordar sobre o valor porque os itens são complexos e variados, tornar a informação de alta qualidade disponível gratuitamente pode melhorar significativamente como os preços são descobertos. O estudo oferece um quadro claro de como a tecnologia está remodelando a relação entre compradores, vendedores e os intermediários que os guiam, provando que, quando a informação flui livremente, a névoa da incerteza começa a se dissipar.
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