The Impact of Public Information on Pricing Dispersion and: Evidence from Housing Markets
En utilisant des données issues des transactions immobilières de Philadelphie, cet article démontre que la disponibilité d'informations gratuites en ligne, telles que les Zestimates et les divulgations visuelles, réduit considérablement la dispersion des prix et améliore l'efficience du marché, particulièrement dans les marchés immobiliers hétérogènes où l'incertitude liée à la valorisation est la plus élevée.
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Dans le monde de l'achat et de la vente, un écart existe souvent entre ce qu'un vendeur demande et ce qu'un acheteur est prêt à payer. Cet écart n'est pas seulement une question de négociation ; c'est un signe de la mesure dans laquelle les deux parties comprennent réellement la valeur de l'objet. Lorsque les acheteurs et les vendeurs disposent d'informations différentes, ils nourrissent des croyances divergentes sur la valeur d'une maison, ce qui conduit à un écart plus important entre le prix demandé et le prix de vente final. Dans les marchés financiers, les experts mesurent cette incertitude en observant la différence entre le prix d'achat et le prix de vente d'un actif. Dans le monde de l'immobilier, où les transactions sont rares et chaque maison est unique, les chercheurs utilisent une mesure similaire : la distance entre le prix affiché et le prix réel auquel la maison est vendue. Plus cette distance est grande, plus la confusion et le désaccord sont présents sur le marché. Pendant des décées, les agents immobiliers ont détenu un avantage significatif car ils avaient accès à des données privées et à des connaissances locales que le commun des mortels n'avait pas. Cependant, l'essor d'Internet a changé le paysage, offrant des outils gratuits qui permettent à n'importe qui de consulter les valeurs immobilières et des photos détaillées des maisons. La question est de savoir si ce flux d'informations gratuites a réellement aidé les acheteurs et les vendeurs à s'accorder sur un prix, ou si les anciens avantages prévalent toujours.
Une équipe de chercheurs s'est donné pour mission de répondre à cette question en examinant le marché immobilier de Philadelphie, en Pennsylvanie. Ils ont recueilli les données de 62 171 transactions immobilières ayant eu lieu entre 2011 et 2018. Leur objectif était de voir si deux types spécifiques d'informations gratuites en ligne — les estimations de valeur automatisées fournies par le site Web Zillow et le nombre de photos disponibles pour une annonce — réduisaient l'écart entre le prix demandé et le prix de vente. Ils ont raisonné que si les gens avaient un meilleur accès aux faits concernant une maison, ils seraient moins confus, leurs croyances sur la valeur s'aligneraient plus étroitement, et la transaction finale se conclurait plus près du prix initial demandé. Pour tester cela, ils ont examiné différents types de maisons, allant d'unités d'appartements identiques à des maisons individuelles uniques, et ont observé comment l'écart de prix évoluait à mesure que les outils en ligne devenaient plus courants au fil des années.
Les chercheurs ont découvert que l'information gratuite en ligne a effectivement réduit l'écart entre le prix demandé et le prix de vente, mais que l'effet dépendait fortement du type de maison vendue. Pour les maisons qui sont très similaires les unes aux autres, comme les condominiums, la disponibilité d'une estimation de valeur automatisée n'a pas modifié l'écart de prix. Cela est logique car, lorsqu'une unité dans un immeuble est presque identique, il est déjà facile de déterminer la valeur de l'une d'entre elles sans avoir besoin d'une estimation informatique. Cependant, pour les maisons qui sont plus uniques et variées, telles que les maisons de ville, les maisons semi-détachées et les maisons individuelles isolées, les résultats étaient différents. Pour ces propriétés plus complexes, où il est plus difficile de deviner la valeur car aucune n'est exactement pareille, la présence d'une estimation de valeur gratuite en ligne a considérablement réduit l'écart de prix. Plus il y avait de photos disponibles pour ces maisons uniques, plus l'écart diminuait également. Cela suggère que lorsqu'une maison est difficile à évaluer, les outils numériques gratuits agissent comme un puissant égalisateur, aidant les acheteurs et les vendeurs ordinaires à se mettre sur la même longueur d'onde.
L'étude a également révélé que le moment où les gens ont commencé à utiliser ces outils importait. Les chercheurs ont remarqué que les effets positifs de l'information en ligne sont devenus beaucoup plus forts après 2015. Avant cette année, moins de personnes utilisaient ces sites web régulièrement, et les estimations automatisées n'étaient pas aussi fiables ou précises. Au fil des ans, à mesure que davantage de ménages commençaient à s'appuyer sur ces plateformes, l'impact sur les prix s'est accru. Les données ont montré que pour les maisons uniques, la réduction de l'écart de prix était plus prononcée dans les dernières années de l'étude, lorsque les outils en ligne étaient devenus un élément standard de l'achat et de la vente de maisons. Cela indique que la technologie n'a pas instantanément réparé le marché ; plutôt, ses bénéfices ont grandi à mesure que les gens apprenaient à faire confiance et à utiliser l'information fournie.
L'une des découvertes les plus frappantes est que cette réduction de l'écart de prix n'était pas uniforme entre tous les vendeurs. Les chercheurs ont observé que lorsqu'une maison appartenait à un agent immobilier ou à un membre de sa famille immédiate, l'écart de prix était naturellement plus faible, même sans les outils en ligne. Cela confirme que les agents possèdent déjà une connaissance supérieure du marché. Cependant, l'introduction de l'information gratuite en ligne a aidé à combler l'écart pour tous les autres, réduisant efficacement l'avantage que les agents détenaient simplement par l'accès à des données privées. En substance, Internet n'a pas éliminé le besoin d'agents, mais il a nivelé le terrain de jeu pour le reste du marché. En fournissant des faits clairs et accessibles sur la valeur et l'état des propriétés, ces outils numériques ont aidé les acheteurs et les vendeurs à négocier avec une plus grande confiance, menant à des transactions plus proches de la valeur réelle de la maison.
Les chercheurs ont conclu que l'impact de l'information gratuite n'est pas le même pour tous les actifs. Il est plus puissant dans les situations où l'incertitude est la plus élevée. Pour les produits standards et uniformes comme les condominiums, le marché est déjà efficace, et l'information supplémentaire n'ajoute que peu de valeur. Mais pour les actifs uniques et hétérogènes comme les maisons individuelles, où l'évaluation est difficile et les opinions varient largement, l'information numérique gratuite agit comme un guide crucial. Elle comprime la plage de prix acceptables et aide le marché à fonctionner plus sereinement. Cela suggère que dans tout marché où les gens peinent à s'accorder sur la valeur parce que les articles sont complexes et variés, rendre une information de haute qualité librement disponible peut considérablement améliorer la manière dont les prix sont découverts. L'étude offre un portrait clair de la façon dont la technologie remodèle la relation entre les acheteurs, les vendeurs et les intermédiaires qui les guident, prouvant que lorsque l'information circule librement, le brouillard de l'incertitude commence à se lever.
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