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Probabilistic Assessment of Expected Profitability in Housing Development under Land, Regulatory and Spatial Conditions: Evidence from the Greater Valparaíso Conurbation, Chile

Questo studio impiega simulazioni Monte Carlo e regressioni OLS su 74 progetti residenziali nel Gran Valparaíso, Cile, per dimostrare che i costi del terreno più elevati, vincoli normativi specifici come le dimensioni minime dei lotti e la maggiore distanza dalla costa riducono significativamente la redditività attesa nello sviluppo edilizio.

Autori originali: Bastián Cornejo-Kunz, Karen Castañeda, Rodrigo F. Herrera

Pubblicato 2026-10-06

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CC BY 4.0

Autori originali: Bastián Cornejo-Kunz, Karen Castañeda, Rodrigo F. Herrera

Articolo originale sotto licenza CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). ✨ Questa è una spiegazione generata dall'IA dell'articolo qui sotto. Non è stata scritta né approvata dagli autori. Per precisione tecnica, consulta l'articolo originale. Leggi il disclaimer completo

Costruire una casa è raramente solo una questione di posare mattoni e versare cemento; è una scommessa economica ad alto rischio dove il prezzo del terreno sotto la struttura spesso determina se il progetto avrà successo o fallirà. Nel mondo dello sviluppo immobiliare, investitori e costruttori devono navigare in una complessa rete di regole, costi e geografia. Si trovano ad affrontare regolamenti sull'uso del suolo che dettano quanti unità si possano costruire su un lotto, i costi fluttuanti dei materiali da costruzione e la posizione specifica del sito, che può aggiungere valore grazie alla vicinanza all'oceano o sottrarlo a causa della distanza dai centri cittadini. Quando questi fattori si allineano negativamente, un progetto può perdere denaro prima ancora che venga venduto un singolo appartamento. Comprendere come questi elementi interagiscono è cruciale per chiunque sia coinvolto nell'edilizia, eppure la precisa relazione matematica tra il costo del terreno, le regole che ne governano l'uso e il profitto finale è stata spesso trattata come una collezione di problemi separati piuttosto che come un unico sistema interconnesso.

Un team di ricercatori dell'Università Cattolica del Pontificio di Valparaíso, in Cile, ha cercato di sciogliere questo nodo esaminando il mercato immobiliare della conurbazione della Grande Valparaíso, un sistema urbano costiero composto da cinque comuni. Si sono concentrati su 74 nuovi progetti di appartamenti residenziali che erano in vendita nell'imminente dicembre 2025. Invece di affidarsi a medie semplici o stime statiche, i ricercatori hanno trattato il futuro come incerto. Hanno riconosciuto che i costi di costruzione e altre spese non sono mai numeri fissi, ma piuttosto intervalli di possibilità. Per catturare questa realtà, hanno utilizzato una tecnica di simulazione al computer che ha generato 2.000 diversi scenari finanziari per ciascuno dei 74 progetti. In ogni scenario, i costi di costruzione e di vendita degli appartamenti potevano variare entro limiti realistici, creando un quadro probabilistico di ciò che potrebbe essere il margine di profitto. Questo approccio ha permesso loro di andare oltre una singola ipotesi e di calcolare invece un margine di profitto "atteso", insieme al rischio specifico che un progetto possa finire in perdita.

Lo studio ha rivelato che il motore più potente della redditività non era il prezzo grezzo del terreno, ma piuttosto il costo "effettivo" di quel terreno una volta adeguato a ciò che il governo locale permette effettivamente di costruire. In molte città, un lotto di terreno potrebbe essere costoso, ma se le regole di zonizzazione sono rigide e limitano il numero di appartamenti che possono essere costruiti, il costo per unità sale alle stelle. I ricercatori hanno scoperto che per ogni unità di valuta aggiuntiva per metro quadrato in questo costo effettivo del terreno, il margine di profitto atteso scendeva di quasi un punto percentuale. Questa relazione era così forte da fungere da principale indicatore della salute finanziaria di un progetto. Sebbene altri fattori normativi, come la densità massima consentita o la dimensione dell'impronta dell'edificio, siano spesso discussi come vincoli principali, i dati hanno mostrato che queste specifiche regole non avevano un impatto statisticamente significativo sul margine di profitto finale in questo particolare mercato. L'unica regola normativa che contava costantemente era la dimensione minima del lotto di terreno stesso; i progetti situati in aree che richiedevano dimensioni minime dei lotti più grandi tendevano ad avere margini di profitto leggermente più elevati, forse perché questi lotti più grandi corrispondono spesso a segmenti di mercato differenti o a una competizione meno intensa.

La posizione ha giocato un ruolo sorprendentemente sfumato nei risultati. I ricercatori hanno misurato la distanza di ogni progetto dalla costa, dal centro città e da varie amenità come ristoranti e parchi. Hanno scoperto che essere vicini all'oceano era un vantaggio significativo, associato a margini di profitto attesi più elevati. Ciò suggerisce che il premio che i compratori sono disposti a pagare per una vista sul mare o la vicinanza alla spiaggia può compensare efficacemente l'alto costo del terreno in quelle zone costiere desiderabili. Tuttavia, questo beneficio non è automatico; dipende dall'equilibrio tra l'alto costo del terreno e l'alto prezzo di vendita che il mercato può sostenere. Lo studio ha inoltre identificato una soglia critica per i costi del terreno. Quando il costo del terreno, adeguato alla capacità edificatoria, consumava circa il 20 percento del prezzo di vendita finale degli appartamenti, i margini di profitto iniziavano a deteriorarsi drasticamente. Al di sotto di questa soglia del 20 percento, la maggior parte dei progetti manteneva profitti sani, ma una volta che i costi del terreno superavano questo livello, il rischio che il progetto diventasse non redditizio aumentava drammaticamente.

Forse il punto più importante di questa analisi è che il rischio non è distribuito uniformemente in tutto il mercato immobiliare. Mentre il margine di profitto atteso medio per questi progetti era un sano 53 percento, questo numero mascherava una vasta disparità. Le simulazioni hanno mostrato che, mentre il 75 percento dei progetti aveva quasi zero probabilità di perdere denaro, un piccolo sottoinsieme di sviluppi affrontava una probabilità del 100 percento di rendimenti negativi. Questi progetti ad alto rischio non erano fallimenti casuali, ma erano concentrati in aree specifiche dove la combinazione di alti costi del terreno, regolamentazioni restrittive e prezzi di vendita inferiori creava la tempesta perfetta per una perdita finanziaria. Mappando questi rischi, i ricercatori hanno fornito uno strumento chiaro per il processo decisionale nelle fasi iniziali. Hanno dimostrato che un semplice sguardo al prezzo di un lotto di terreno è insufficiente; gli sviluppatori devono calcolare il costo effettivo di quel terreno in base a ciò che sono legalmente autorizzati a costruire, pesarlo rispetto al probabile prezzo di vendita e considerare la capacità della posizione di comandare un premio. Nel complesso e incerto mondo dello sviluppo immobiliare, questo approccio probabilistico offre un modo per vedere chiaramente quali progetti sono destinati a prosperare e quali sono destinati a fallire prima che la prima pala tocchi terra.

Sintesi Tecnica: Valutazione Probabilistica della Redditività Attesa nell'Edilizia Residenziale sotto Condizioni Fondiarie, Regolatorie e Spaziali

Definizione del Problema
Lo sviluppo immobiliare è caratterizzato da elevati requisiti di capitale ed esposizione a molteplici fonti di incertezza, tra cui i vincoli normativi, la volatilità dei costi del terreno e l'eterogeneità spaziale. Sebbene la letteratura esistente analizzi ampiamente gli effetti della regolamentazione sui prezzi aggregati delle abitazioni, l'impatto dell'incertezza economica sulle prestazioni del mercato e il ruolo degli attributi spaziali nella valutazione residenziale, queste dimensioni sono spesso affrontate in modo frammentato. Esiste una lacuna significativa nella letteratura riguardante l'integrazione esplicita delle condizioni regolatorie, delle strutture dei costi del terreno e degli attributi spaziali in un modello microeconomico della redditività del singolo progetto. Nello specifico, manca un quadro che colleghi le dimensioni del rischio territoriale con la redditività finanziaria proiettata dagli sviluppatori nella fase iniziale di fattibilità, in particolare in sistemi urbani costieri complessi come la conurbazione del Gran Valparaíso, in Cile.

Metodologia
Lo studio impiega un disegno quantitativo, non sperimentale e trasversale per analizzare 74 nuovi progetti di appartamenti residenziali identificati nella conurbazione del Gran Valparaíso alla data di dicembre 2025. La metodologia è strutturata in cinque fasi:

Costruzione e Normalizzazione del Dataset: Un database è stato costruito utilizzando piattaforme immobiliari pubbliche. I valori monetari sono stati standardizzati utilizzando l'Unidad de Fomento (UF) per isolare gli effetti dell'inflazione. I prezzi di vendita unitari ( $p_i$ ) sono stati calcolati dividendo il prezzo di vendita totale per la superficie minima utilizzabile per garantire l'omogeneità tra i progetti.
Definizione delle Variabili:
- Variabili Regolatorie: Derivate dai Piani Regolatori Comunali, includendo la densità consentita ( $D_i$ ), il coefficiente di edificabilità ( $F_i$ ), il coefficiente di occupazione del suolo ( $O_i$ ) e la dimensione minima del lotto ( $S_i$ ).
- Costo del Terreno: È stato costruito un "Costo Effettivo del Terreno" ( $L_i^{eff}$ ) aggiustando il prezzo lordo del terreno ( $L_i$ ) per il coefficiente di edificabilità ( $L_i / F_i$ ). Questa metrica approssima il costo del terreno per unità di capacità di sviluppo consentita.
- Variabili Spaziali: Le distanze euclidee sono state calcolate per quattro attributi: distanza dal mare, dal centro città, dalla gastronomia e dalle aree verdi urbane.
Stima del Margine Probabilistico (Simulazione Monte Carlo): Per affrontare l'incertezza dei costi senza dati dettagliati sui costi dei singoli progetti, lo studio ha utilizzato la simulazione Monte Carlo con 2.000 scenari per progetto. I costi di costruzione e le spese immobiliari sono stati modellati come variabili aleatorie uniformi continue entro intervalli coerenti con il contesto cileno (13–23 UF/m² e 2–6 UF/m², rispettivamente). Il margine percentuale atteso ( $m_i\%$ ) è stato derivato come la media aritmetica dei margini simulati normalizzati per il prezzo di vendita unitario. È stata inoltre stimata la probabilità di margine negativo.
Analisi Econometrica: È stato stimato un modello di Minimi Quadrati Ordinari (OLS) con errori standard robusti HC3 per esaminare le associazioni tra il margine percentuale atteso e le variabili fondiarie, regolatorie e spaziali. Il modello ha affrontato la potenziale eteroschedasticità e la multicollinearità (utilizzando i Fattori di Inflazione della Varianza).
Specificazione del Modello: È stato sviluppato un modello parsimonioso trattenendo solo le variabili statisticamente significative per evitare la sovraparametrizzazione.

Risultati Chiave

Costo Effettivo del Terreno: Esiste un'associazione negativa forte e statisticamente significativa tra il costo effettivo del terreno e il margine percentuale atteso. I risultati indicano che per ogni aumento di 1 UF/m² nel costo effettivo del terreno, il margine percentuale atteso diminuisce di circa 0,97 punti percentuali.
Parametri Regolatori: Tra le variabili regolatorie testate, la dimensione minima del lotto è l'unico parametro che è rimasto statisticamente significativo nel modello parsimonioso. Ogni ulteriore 100 m² nella dimensione minima richiesta del lotto è associato a un aumento di circa 0,9 punti percentuali nel margine atteso. Altri indicatori di capacità, come la densità consentita e il coefficiente di edificabilità, non sono risultati significativi nella specifica multivariata.
Posizione Spaziale: La distanza dal mare è un predittore significativo della redditività. I progetti più lontani dalla costa sono associati a margini attesi inferiori; nello specifico, ogni chilometro aggiuntivo dalla costa correla con una riduzione del margine atteso di circa 1 punto percentuale. Ciò suggerisce che gli attributi costieri compensano parzialmente i costi del terreno più elevati attraverso prezzi unitari di vendita superiori.
Distribuzione del Rischio: Sebbene il margine percentuale medio atteso sia del 53%, il rischio non è distribuito uniformemente. Circa il 75% dei progetti mostra una probabilità zero di margine negativo, ma un sottoinsieme di progetti affronta una probabilità del 100% di margine negativo.
Soglia di Incidenza Fondiaria: È emerso un modello empirico in cui l'incidenza fondiaria (la quota del costo effettivo del terreno rispetto al prezzo di vendita unitario) funge da soglia di fattibilità. I progetti con un'incidenza fondiaria inferiore a circa il 20% mantengono generalmente margini attesi elevati, mentre quelli che superano tale livello mostrano un rapido deterioramento del margine o valori negativi.

Significatività e Contributi
Lo studio contribuisce alla letteratura operazionalizzando un quadro di valutazione ex ante che collega l'incidenza fondiaria (aggiustata per la capacità regolatoria), gli attributi spaziali e le ipotesi probabilistiche dei costi alla redditività attesa a livello di singolo progetto.

Contributo Teorico: A differenza degli studi precedenti che si concentrano sui prezzi delle abitazioni o su isolati attributi di mercato, questa ricerca integra variabili regolatorie, territoriali e di costo in un modello unificato di redditività a livello di progetto. Dimostra che la relazione tra costo del terreno e redditività non è solo una funzione del prezzo lordo, ma è mediata dalla capacità di sviluppo consentita e dalla posizione spaziale.
Evidenza Empirica: Il documento fornisce una quantificazione specifica per il mercato del Gran Valparaíso, mostrando che la dimensione minima del lotto è un indicatore regolatorio più rilevante per la redditività rispetto alla densità o ai coefficienti di edificabilità in questo contesto. Valida inoltre il "premio costiero" non solo in termini di prezzi di vendita, ma anche nella sua capacità di sostenere i margini degli sviluppatori nonostante i costi del terreno più elevati.
Utilità Pratica: I risultati offrono un riferimento per le valutazioni di fattibilità nelle fasi iniziali. Stabilendo una soglia di incidenza fondiaria di circa il 20% e sottolineando la concentrazione del rischio di ribasso in progetti specifici piuttosto che nel mercato nel suo complesso, lo studio fornisce strumenti a sviluppatori e investitori per valutare meglio il rischio di margini negativi in complessi ambienti urbani costieri.

Gli autori osservano che il coefficiente per il costo effettivo del terreno deve essere interpretato come un parametro di sensibilità strutturale all'interno del quadro di redditività piuttosto che come una stima causale indipendente, dato il suo duplice ruolo nella formulazione del margine e nel modello di regressione. Inoltre, lo studio riconosce i limiti relativi alla natura trasversale dei dati e all'uso di distribuzioni uniformi per la modellazione dei costi a causa della mancanza di dati granulari sui costi dei progetti.

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