Probabilistic Assessment of Expected Profitability in Housing Development under Land, Regulatory and Spatial Conditions: Evidence from the Greater Valparaíso Conurbation, Chile
Deze studie maakt gebruik van Monte Carlo-simulaties en OLS-regressie op 74 residentiële projecten in de regio Greater Valparaíso, Chili, om aan te tonen dat hogere grondkosten, specifieke regelgevende beperkingen zoals minimale perceelgroottes, en een grotere afstand tot de kustlijn de verwachte winstgevendheid in woningbouw aanzienlijk verminderen.
Oorspronkelijk artikel gelicentieerd onder CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). Dit is een AI-gegenereerde uitleg van het onderstaande artikel. Het is niet geschreven of goedgekeurd door de auteurs. Raadpleeg het oorspronkelijke artikel voor technische nauwkeurigheid. Lees de volledige disclaimer
Het bouwen van een huis gaat zelden alleen over het leggen van bakstenen en het storten van beton; het is een economische gok met hoge inzet waarbij de prijs van de grond onder het bouwwerk vaak bepaalt of het project slaagt of faalt. In de wereld van vastgoedontwikkeling moeten investeerders en bouwers navigeren door een complex web van regels, kosten en geografie. Ze worden geconfronteerd met regels voor landgebruik die bepalen hoeveel eenheden er op een perceel gebouwd kunnen worden, de fluctuerende kosten van bouwmaterialen en de specifieke locatie van de site, die waarde kan toevoegen door nabijheid van de oceaan of kan verminderen door afstand tot stadscentra. Wanneer deze factoren slecht op elkaar aansluiten, kan een project geld verliezen voordat er ook maar één appartement is verkocht. Het begrijpen van hoe deze elementen interageren is cruciaal voor iedereen die betrokken is bij huisvesting, maar de precieze wiskundige relatie tussen de kosten van het land, de regels die het gebruik ervan beheersen en de uiteindelijke winst is vaak behandeld als een verzameling afzonderlijke kwesties in plaats van één, onderling verbonden systeem.
Een team van onderzoekers van de Pontificiaanse Katholieke Universiteit van Valparaíso in Chili zette zich in om deze knoop te ontwarren door naar de woningmarkt in de Greater Valparaíso conurbatie te kijken, een kuststedelijk systeem bestaande uit vijf gemeenten. Ze richtten zich op 74 nieuwe residentiële appartementenprojecten die in december 2025 actief te koop waren. In plaats van te vertrouwen op eenvoudige gemiddelden of statische schattingen, beschouwden de onderzoekers de toekomst als onzeker. Ze erkenden dat bouwkosten en andere uitgaven nooit vaste getallen zijn, maar eerder bereiken van mogelijkheden. Om deze realiteit te vangen, gebruikten ze een computertechniek voor simulaties die 2.000 verschillende financiële scenario's genereerde voor elk van de 74 projecten. In elk scenario mochten de kosten voor het bouwen en verkopen van de appartementen variëren binnen realistische grenzen, wat een probabilistisch beeld gaf van hoe de winstmarge eruit zou kunnen zien. Deze aanpak stelde hen in staat om verder te gaan dan een enkele gok en in plaats daarvan een "verwachte" winstmarge te berekenen, samen met het specifieke risico dat een project geld zou kunnen verliezen.
De studie onthulde dat de krachtigste drijfveer van winstgevendheid niet de ruwe prijs van het land was, maar de "effectieve" kost van dat land, eenmaal aangepast voor wat de lokale overheid bouwers daadwerkelijk toestaat te bouwen. In veel steden kan een stuk land duur zijn, maar als de bestemmingsregels strikt zijn en het aantal appartementen dat gebouwd mag worden beperken, schiet de kost per eenheid omhoog. De onderzoekers ontdekten dat voor elke extra eenheid valuta per vierkante meter in deze effectieve landkost, de verwachte winstmarge met bijna één procentpunt daalde. Deze relatie was zo sterk dat het diende als de primaire indicator voor de financiële gezondheid van een project. Hoewel andere regelgevende factoren, zoals de toegestane maximale dichtheid of de grootte van de voetafdruk van het gebouw, vaak worden besproken als belangrijke beperkingen, lieten de gegevens zien dat deze specifieke regels geen statistisch significante impact hadden op de uiteindelijke winstmarge in deze specifieke markt. De enige regelgevende regel die consequent uitmaakte, was de minimale grootte van het stuk land zelf; projecten in gebieden die grotere minimale kavelgroottes vereisten, hadden de neiging iets hogere winstmarges te hebben, misschien omdat deze grotere percelen vaak overeenkomen met andere marktsegmenten of minder intense concurrentie.
Locatie speelde een verrassend genuanceerde rol in de bevindingen. De onderzoekers maten de afstand van elk project tot de kustlijn, het stadscentrum en diverse voorzieningen zoals restaurants en parken. Ze ontdekten dat dichter bij de oceaan zijn een aanzienlijk voordeel was, geassocieerd met hogere verwachte winstmarges. Dit sugggeert dat de premie die kopers bereid zijn te betalen voor een uitzicht op zee of nabijheid van het strand de hogere kosten van het land in die gewenste kustzones effectief kan compenseren. Dit voordeel is echter niet automatisch; het hangt af van de balans tussen de hoge landkosten en de hoge verkoopprijs die de markt kan dragen. De studie identificeerde ook een kritieke drempel voor landkosten. Wanneer de kosten van het land, aangepast voor bouwcapaciteit, ongeveer 20 procent van de uiteindelijke verkoopprijs van de appartementen consumeerden, begonnen de winstmarges scherp te verslechteren. Onder deze grens van 20 procent behielden de meeste projecten gezonde winsten, maar zodelijke de landkosten dit niveau overschreden, nam het risico dat het project verlieslatend zou worden drastisch toe.
Misschien wel de belangrijkste les uit deze analyse is dat het risico niet gelijkmatig verdeeld is over de woningmarkt. Hoewel de gemiddelde verwachte winstmarge voor deze projecten een gezonde 53 procent was, maskeerde dit nummer een grote ongelijkheid. De simulaties toonden aan dat terwijl 75 procent van de projecten bijna nul kans had om geld te verliezen, een kleine subset van ontwikkelingen voor een 100 procent waarschijnlijkheid van negatieve rendementen stond. Deze hoog-risico projecten waren geen willekeurige mislukkingen, maar waren geconcentreerd in specifieke locaties waar de combinatie van hoge landkosten, restrictieve regelgeving en lagere verkoopprijzen een perfecte storm voor financieel verlies creëerde. Door deze risico's in kaart te brengen, boden de onderzoekers een helder instrument voor besluitvorming in een vroeg stadium. Ze toonden aan dat een eenvoudige blik op de prijs van een perceel land onvoldoende is; ontwikkelaars moeten de effectieve kosten van dat land berekenen op basis van wat ze wettelijk mogen bouwen, dit afwegen tegen de waarschijnlijke verkoopprijs, en de capaciteit van de locatie om een premie te rechtvaardigen overwegen. In de complexe, onzekere wereld van woningontwikkeling biedt deze probabilistische aanpak een manier om duidelijk te zien welke projecten waarschijnlijk zullen floreren en welke waarschijnlijk zullen falen, nog voordat de eerste schep de grond raakt.
Verdrinkt u in papers in uw vakgebied?
Ontvang dagelijkse digests van de nieuwste papers die bij uw onderzoekswoorden passen — met technische samenvattingen, in uw taal.