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Probabilistic Assessment of Expected Profitability in Housing Development under Land, Regulatory and Spatial Conditions: Evidence from the Greater Valparaíso Conurbation, Chile

Este estudo utiliza simulações de Monte Carlo e regressão OLS em 74 projetos residenciais na Grande Valparaíso, Chile, para demonstrar que custos de terra mais elevados, restrições regulatórias específicas, como tamanhos mínimos de lote, e maior distância da costa reduzem significamente a lucratividade esperada no desenvolvimento habitacional.

Autores originais: Bastián Cornejo-Kunz, Karen Castañeda, Rodrigo F. Herrera

Publicado 2026-10-06

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CC BY 4.0

Autores originais: Bastián Cornejo-Kunz, Karen Castañeda, Rodrigo F. Herrera

Artigo original sob licença CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). ✨ Esta é uma explicação gerada por IA do artigo abaixo. Não foi escrita nem endossada pelos autores. Para precisão técnica, consulte o artigo original. Ler aviso legal completo

Construir uma casa raramente é apenas sobre assentar tijolos e despejar concreto; é uma aposta econômica de alto risco onde o preço do terreno sob a estrutura frequentemente dita se o projeto terá sucesso ou fracassará. No mundo do desenvolvimento imobiliário, investidores e construtores devem navegar por uma teia complexa de regras, custos e geografia. Eles enfrentam regulamentações de uso do solo que ditam quantas unidades podem ser construídas em um lote, os custos flutuantes de materiais de construção e a localização específica do local, que pode agregar valor através da proximidade com o oceano ou subtraí-lo através da distância dos centros urbanos. Quando esses fatores se alinham mal, um projeto pode perder dinheiro antes mesmo de um único apartamento ser vendido. Compreender como esses elementos interagem é crucial para qualquer pessoa envolvida na habitação, embora a relação matemática precisa entre o custo do terreno, as regras que regem seu uso e o lucro final tenha sido frequentemente tratada como um conjunto de questões separadas, em vez de um sistema único e interconectado.

Uma equipe de pesquisadores da Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, no Chile, buscou desvendar esse nó ao observar o mercado imobiliário da conurbação do Grande Valparaíso, um sistema urbano costeiro composto por cinco municípios. Eles focaram em 74 novos projetos de apartamentos residenciais que estavam ativamente à venda em dezembro de 2025. Em vez de depender de médias simples ou estimativas estáticas, os pesquisadores trataram o futuro como incerto. Eles reconheceram que os custos de construção e outras despesas nunca são números fixos, mas sim intervalos de possibilidades. Para capturar essa realidade, utilizaram uma técnica de simulação computacional que gerou 2.000 diferentes cenários financeiros para cada um dos 74 projetos. Em cada cenário, os custos de construção e venda dos apartamentos podiam variar dentro de limites realistas, criando um quadro probabilístico de como a margem de lucro poderia ser. Essa abordagem permitiu que eles fossem além de um palpite único e, em vez disso, calculassem uma margem de lucro "esperada", juntamente com o risco específico de um projeto acabar dando prejuízo.

O estudo revelou que o motor mais poderoso da lucratividade não era o preço bruto do terreno, mas sim o custo "efetivo" desse terreno, uma vez ajustado pelo que o governo local realmente permite construir. Em muitas cidades, um lote de terra pode ser caro, mas se as regras de zoneamento forem rigorosas e limitarem o número de apartamentos que podem ser construídos, o custo por unidade dispara. Os pesquisadores descobriram que, para cada unidade adicional de moeda por metro quadrado neste custo efetivo do terreno, a margem de lucro esperada caía quase um ponto percentual. Essa relação era tão forte que serviu como o principal indicador da saúde financeira de um projeto. Embora outras regulamentações, como a densidade máxima permitida ou o tamanho da projeção do edifício, sejam frequentemente discutidas como grandes restrições, os dados mostraram que essas regras específicas não tiveram um impacto estatisticamente significativo na margem de lucro final neste mercado específico. A única regra regulatória que consistentemente importou foi o tamanho mínimo do lote de terra; projetos localizados em áreas que exigiam lotes mínimos maiores tendiam a ter margens de lucro ligeiramente superiores, talvez porque esses lotes maiores frequentemente correspondem a diferentes segmentos de mercado ou a uma competição menos intensa.

A localização desempenhou um papel surpreendentemente matizado nos achados. Os pesquisadores mediram a distância de cada projeto em relação à costa, ao centro da cidade e a diversos pontos de interesse, como restaurantes e parques. Eles descobriram que estar mais próximo do oceano era uma vantagem significativa, associada a margens de lucro esperadas mais altas. Isso sugere que o prêmio que os compradores estão dispostos a pagar por uma vista para o mar ou proximidade com a praia pode efetivamente compensar o alto custo do terreno nessas zonas costeiras desejáveis. No entanto, esse benefício não é automático; depende do equilíbrio entre o alto custo da terra e o alto preço de venda que o mercado suportará. O estudo também identificou um limiar crítico para os custos de terreno. Quando o custo do terreno, ajustado pela capacidade de construção, consumia cerca de 20 por cento do preço de venda final dos apartamentos, as margens de lucro começavam a deteriorar-se drasticamente. Abaixo desse patamar de 20 por cento, a maioria dos projetos mantinha lucros saudáveis, mas uma vez que os custos de terreno excediam esse nível, o risco de o projeto se tornar deficitário aumentava dramaticamente.

Talvez a lição mais importante desta análise seja que o risco não é distribuído uniformemente pelo mercado imobiliário. Embora a margem de lucro esperada média para esses projetos fosse de saudáveis 53 por cento, esse número mascarava uma grande disparidade. As simulações mostraram que, enquanto 75 por cento dos projetos tinham quase zero chance de perder dinheiro, um pequeno subconjunto de empreendimentos enfrentava uma probabilidade de 100 por cento de retornos negativos. Esses projetos de alto risco não eram falhas aleatórias, mas estavam concentrados em locais específicos onde a combinação de altos custos de terra, regulamentações restritivas e preços de venda mais baixos criou uma tempestade perfeita para a perda financeira. Ao mapear esses riscos, os pesquisadores forneceram uma ferramenta clara para a tomada de decisão nas fases iniciais. Eles demonstraram que um simples olhar para o preço de um lote de terra é insuficiente; os desenvolvedores devem calcular o custo efetivo desse terreno com base no que lhes é legalmente permitido construir, ponderá-lo contra o provável preço de venda e considerar a capacidade da localização em comandar um prêmio. No complexo e incerto mundo do desenvolvimento imobiliário, essa abordagem probabilística oferece uma maneira de enxergar claramente quais projetos tendem a prosperar e quais tendem a falhar antes que a primeira pá toque o chão.

Resumo Técnico: Avaliação Probabilística da Rentabilidade Esperada em Desenvolvimento Imobiliário sob Condições de Terra, Regulatórias e Espaciais

Problema de Pesquisa
O desenvolvimento imobiliário é caracterizado por altas exigências de capital e exposição a múltiplas fontes de incerteza, incluindo restrições regulatórias, volatilidade do custo da terra e heterogeneidade espacial. Embora a literatura existente analise extensivamente os efeitos da regulação sobre os preços agregados da habitação, o impacto da incerteza econômica no desempenho do mercado e o papel dos atributos espaciais na valorização residencial, essas dimensões são frequentemente abordadas de maneira fragmentada. Existe uma lacuna notável na literatura quanto à integração explícita de condições regulatórias, estruturas de custo de terra e atributos espaciais em um modelo microeconômico de rentabilidade de projetos individuais. Especificamente, há uma carência de frameworks que conectem dimensões de risco territorial com a rentabilidade financeira projetada pelos desenvolvedores na fase inicial de viabilidade, particularmente em sistemas urbanos costeiros complexos como a conurbação do Grande Valparaíso, no Chile.

Metodologia
O estudo emprega um design quantitativo, não experimental e transversal para analisar 74 novos projetos de apartamentos residenciais identificados na conurbação do Grande Valparaíso até dezembro de 2025. A metodologia é estruturada em cinco etapas:

Construção e Normalização do Dataset: Um banco de dados foi construído utilizando plataformas imobiliárias públicas. Os valores monetários foram padronizados utilizando a Unidad de Fomento (UF) para isolar os efeitos inflacionários. Os preços de venda unitários ( $p_i$ ) foram calculados dividindo o preço total de venda pela área útil mínima para garantir a homogeneidade entre os projetos.
Definição de Variáveis:
- Variáveis Regulatórias: Derivadas dos Planos Reguladores Municipais, incluindo densidade permitida ( $D_i$ ), coeficiente de aproveitamento de área construída ( $F_i$ ), coeficiente de ocupação do solo ( $O_i$ ) e lote mínimo ( $S_i$ ).
- Custo da Terra: Um "Custo Efetivo da Terra" ( $L_i^{eff}$ ) foi construído ajustando o preço bruto da terra ( $L_i$ ) pelo coeficiente de área construível ( $L_i / F_i$ ). Esta métrica aproxima o custo da terra por unidade de capacidade de desenvolvimento permitida.
- Variáveis Espaciais: Distâncias euclidianas foram calculadas para quatro atributos: distância do mar, centro da cidade, gastronomia e áreas verdes urbanas.
Estimativa de Margem Probabilística (Simulação de Monte Carlo): Para abordar a incerteza de custos sem dados detalhados de custos por projeto, o estudo utilizou a simulação de Monte Carlo com 2.000 cenários por projeto. Os custos de construção e despesas imobiliárias foram modelados como variáveis aleatórias uniformes contínuas dentro de intervalos consistentes com o contexto chileno ( $13\text{--}23$ UF/m² e $2\text{--}6$ UF/m², respectivamente). A margem percentual esperada ( $m_i\%$ ) foi derivada como a média aritmética das margens simuladas normalizadas pelo preço de venda unitário. A probabilidade de margem negativa também foi estimada.
Análise Econométrica: Um modelo de Mínimos Quadrados Ordinários (OLS) com erros padrão robustos HC3 foi estimado para examinar as associações entre a margem percentual esperada e as variáveis de terra, regulatórias e espaciais. O modelo tratou a heterocedasticidade e a multicolinearidade potenciais (usando Fatores de Inflação da Variância).
Especificação do Modelo: Um modelo parcimonioso foi desenvolvido retendo apenas as variáveis estatisticamente significativas para evitar a sobreparametrização.

Principais Resultados

Custo Efetivo da Terra: Existe uma forte associação negativa e estatisticamente significativa entre o custo efetivo da terra e a margem percentual esperada. Os resultados indicam que para cada 1 UF/m² adicional no custo efetivo da terra, a margem percentual esperada diminui aproximadamente 0,97 pontos percentuais.
Parâmetros Regulatórios: Entre as variáveis regulatórias testadas, o lote mínimo foi o único parâmetro que permaneceu estatisticamente significativo no modelo parcimonioso. Cada 100 m² adicional no requisito de lote mínimo está associado a um aumento de aproximadamente 0,9 pontos percentuais na margem esperada. Outros indicadores de capacidade, como densidade permitida e coeficiente de aproveitamento, não foram significativos na especificação multivariada.
Localização Espacial: A distância do mar é um preditor significativo de rentabilidade. Projetos mais distantes da costa estão associados a margens esperadas menores; especificamente, cada quilômetro adicional da costa correlaciona-se com uma redução de aproximadamente 1 ponto percentual na margem esperada. Isso sugere que os atributos costeiros compensam parcialmente os maiores custos de terra através de preços de venda unitários mais altos.
Distribuição de Risco: Embora a margem percentual média esperada seja de 53%, o risco não é distribuído uniformemente. Aproximadamente 75% dos projetos apresentam probabilidade zero de margem negativa, mas um subgrupo de projetos enfrenta uma probabilidade de 100% de margem negativa.
Limiar de Incidência da Terra: Um padrão empírico emergiu onde a incidência da terra (a parcela do custo efetivo da terra em relação ao preço de venda unitário) atua como um limiar de viabilidade. Projetos com incidência de terra abaixo de aproximadamente 20% geralmente mantêm margens esperadas elevadas, enquanto aqueles que excedem este nível apresentam deterioração acentuada da margem ou valores negativos.

Significância e Contribuições
O estudo contribui para a literatura ao operacionalizar um framework de avaliação ex ante que conecta a incidência da terra (ajustada pela capacidade regulatória), atributos espaciais e premissas de custos probabilísticos à rentabilidade esperada no nível de projeto individual.

Contribuição Teórica: Diferente de estudos anteriores que focam em preços de habitação ou atributos de mercado isolados, esta pesquisa integra variáveis regulatórias, territoriais e de custo em um modelo unificado de rentabilidade ao nível do projeto. Demonstra que a relação entre o custo da terra e a rentabilidade não é meramente uma função do preço bruto, mas é mediada pela capacidade de desenvolvimento permitida e localização espacial.
Evidência Empírica: O artigo fornece a quantificação específica para o mercado do Grande Valparaíso, mostrando que o lote mínimo é um indicador regulatório mais relevante para a rentabilidade do que os coeficientes de densidade ou de aproveitamento de área neste contexto. Também valida o "prêmio costeiro" não apenas em termos de preços de venda, mas em sua capacidade de sustentar as margens dos desenvolvedores apesar dos maiores custos de terra.
Utilidade Prática: Os achados oferecem uma referência para avaliações de viabilidade em estágio inicial. Ao estabelecer um limiar de incidência de terra de ~20% e destacar a concentração do risco de queda (downside risk) em projetos específicos em vez de no mercado como um todo, o estudo fornece ferramentas para que desenvolvedores e investidores possam avaliar melhor o risco de margens negativas em ambientes urbanos costeiros complexos.

Os autores observam que o coeficiente para o custo efetivo da terra deve ser interpretado como um parâmetro de sensibilidade estrutural dentro do framework de rentabilidade, e não como uma estimativa causal independente, dado seu papel duplo na formulação da margem e no modelo de regressão. Além disso, o estudo reconhece limitações relativas à natureza transversal dos dados e ao uso de distribuições uniformes para a modelagem de custos devido à falta de dados granulares de custos de projetos.

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