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Probabilistic Assessment of Expected Profitability in Housing Development under Land, Regulatory and Spatial Conditions: Evidence from the Greater Valparaíso Conurbation, Chile

Este estudio emplea simulaciones de Monte Carlo y regresión OLS en 74 proyectos residenciales en el Gran Valparaíso, Chile, para demostrar que los mayores costos de la tierra, las restricciones regulatorias específicas como los tamaños mínimos de lote y una mayor distancia de la costa reducen significativamente la rentabilidad esperada en el desarrollo de viviendas.

Autores originales: Bastián Cornejo-Kunz, Karen Castañeda, Rodrigo F. Herrera

Publicado 2026-10-06

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CC BY 4.0

Autores originales: Bastián Cornejo-Kunz, Karen Castañeda, Rodrigo F. Herrera

Artículo original bajo licencia CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). ✨ Esta es una explicación generada por IA del artículo a continuación. No ha sido escrita ni avalada por los autores. Para mayor precisión técnica, consulte el artículo original. Leer descargo de responsabilidad completo

Construir una vivienda rara vez se trata solo de colocar ladrillos y verter hormigón; es una apuesta económica de alto riesgo donde el precio del suelo sobre la estructura suele dictar si el proyecto tiene éxito o fracasa. En el mundo del desarrollo inmobiliario, los inversores y constructores deben navegar por una compleja red de reglas, costes y geografía. Se enfrentan a regulaciones de uso de suelo que dictan cuántas unidades se pueden construir en una parcela, a los costes fluctuantes de los materiales de construcción y a la ubicación específica del sitio, que puede añadir valor por la proximidad al océano o restarlo por la distancia de los centros urbanos. Cuando estos factores se alinean desfavorablemente, un proyecto puede perder dinero antes de que se venda el primer apartamento. Comprender cómo interactúan estos elementos es crucial para cualquier persona involucrada en la vivienda, aunque la relación matemática precisa entre el coste del terreno, las reglas que rigen su uso y el beneficio final ha sido tratada a menudo como una colección de problemas separados en lugar de un sistema único e interconectado.

Un equipo de investigadores de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso en Chile se propuso desenredar este nudo analizando el mercado de la vivienda en la conurbación del Gran Valparaíso, un sistema urbano costero que comprende cinco municipios. Se centraron en 74 nuevos proyectos de apartamentos residenciales que estaban activamente a la venta en diciembre de 2025. En lugar de depender de promedios simples o estimaciones estáticas, los investigadores trataron el futuro como algo incierto. Reconocieron que los costes de construcción y otros gastos nunca son números fijos, sino más bien rangos de posibilidades. Para capturar esta realidad, utilizaron una técnica de simulación computacional que generó 2.000 escenarios financieros diferentes para cada uno de los 74 proyectos. En cada escenario, los costes de construcción y venta de los apartamentos variaban dentro de límites realistas, creando un panorama probabilístico de cómo podría ser el margen de beneficio. Este enfoque les permitió ir más allá de una simple conjetura y, en su lugar, calcular un margen de beneficio "esperado", junto con el riesgo específico de que un proyecto termine perdiendo dinero.

El estudio reveló que el motor más poderoso de la rentabilidad no era el precio bruto del terreno, sino el coste "efectivo" de ese terreno una vez ajustado por lo que el gobierno local permite realmente construir. En muchas ciudades, una parcela de tierra puede ser cara, pero si las reglas de zonificación son estrictas y limitan el número de apartamentos que se pueden construir, el coste por unidad se dispara. Los investigadores descubrieron que por cada unidad de moneda adicional por metro cuadrado en este coste efectivo del suelo, el margen de beneficio esperado caía casi un punto porcentual. Esta relación era tan fuerte que sirvió como el principal indicador de la salud financiera de un proyecto. Aunque otros factores regulatorios, como la densidad máxima permitida o el tamaño de la huella del edificio, se discuten a menudo como limitaciones importantes, los datos mostraron que estas reglas específicas no tuvieron un impacto estadísticamente significativo en el margen de beneficio final en este mercado en particular. La única regla regulatoria que importó consistentemente fue el tamaño mínimo de la parcela de tierra; los proyectos ubicados en áreas que requieren tamaños de lote mínimos más grandes tendían a tener máriles de beneficio ligeramente superiores, quizás porque estos lotes más grandes suelen corresponder a diferentes segmentos de mercado o a una competencia menos intensa.

La ubicación desempeñó un papel sorprendentemente matizado en los hallazgos. Los investigadores midieron la distancia de cada proyecto desde la costa, el centro de la ciudad y diversos servicios como restaurantes y parques. Descubrieron que estar más cerca del océano era una ventaja significativa, asociada con mayores márgenes de beneficio esperados. Esto sugiere que la prima que los compradores están dispuestos a pagar por una vista al mar o la proximidad a la playa puede compensar eficazmente el alto coste del terreno en esas zonas costeras deseables. Sin embargo, este beneficio no es automático; depende del equilibrio entre el alto coste del suelo y el alto precio de venta que el mercado pueda soportar. El estudio también identificó un umbral crítico para los costes del suelo. Cuando el coste del terreno, ajustado por la capacidad de edificación, consumía aproximadamente el 20 por ciento del precio de venta final de los apartamentos, los márgenes de beneficio comenzaban a deteriorarse dramente. Por debajo de este umbral del 20 por ciento, la mayoría de los proyectos mantenían beneficios saludables, pero una vez que los costes del suelo superaban este nivel, el riesgo de que el proyecto dejara de ser rentable aumentaba drásticamente.

Quizás la conclusión más importante de este análisis es que el riesgo no se distribuye uniformemente en todo el mercado de la vivienda. Si bien el margen de beneficio esperado promedio para estos proyectos era un saludable 53 por ciento, esta cifra ocultaba una amplia disparidad. Las simulaciones mostraron que, mientras el 75 por ciento de los proyectos tenían casi cero probabilidades de perder dinero, un pequeño subconjunto de desarrollos enfrentaba una probabilidad del 100 por ciento de obtener rendimientos negativos. Estos proyectos de alto riesgo no fueron fallos aleatorios, sino que se concentraron en ubicaciones específicas donde la combinación de altos costes de suelo, regulaciones restrictivas y precios de venta más bajos creó la tormenta perfecta para la pérdida financiera. Al mapear estos riesgos, los investigadores proporcionaron una herramienta clara para la toma de decisiones en las etapas iniciales. Demostraron que una simple mirada al precio de una parcela de tierra es insuficiente; los desarrolladores deben calcular el coste efectivo de ese terreno basándose en lo que legalmente se les permite construir, sopesarlo contra el precio de venta probable y considerar la capacidad de la ubicación para exigir una prima. En el complejo y de incertidumbre mundo del desarrollo de viviendas, este enfoque probabilístico ofrece una forma de ver claramente qué proyectos están destinados a prosperar y cuáles están destinados a fracasar antes de que se mueva la primera pala.

Resumen Técnico: Evaluación Probabilística de la Rentabilidad Esperada en el Desarrollo de Vivienda bajo Condiciones de Suelo, Regulatorias y Espaciales

Planteamiento del Problema
El desarrollo inmobiliario se caracteriza por altos requerimientos de capital y exposición a múltiples fuentes de incertidumbre, incluyendo restricciones regulatorias, volatilidad en el costo del suelo y heterogeneidad espacial. Si bien la literatura existente analiza extensamente los efectos de la regulación sobre los precios agregados de la vivienda, el impacto de la incertidumbre económica en el desempeño del mercado y el rol de los atributos espaciales en la valoración residencial, estas dimensiones suelen abordarse de manera fragmentada. Existe un vacío notable en la literatura respecto a la integración explícita de las condiciones regulatorias, las estructuras de costos de suelo y los atributos espaciales en un modelo microeconómico de rentabilidad de proyectos individuales. Específicamente, hay una falta de marcos que conecten las dimensiones de riesgo territorial con la rentabilidad financiera proyectada por los desarrolladores en la etapa temprana de factibilidad, particularmente en sistemas urbanos costeros complejos como la conurbación del Gran Valparaíso en Chile.

Metodología
El estudio emplea un diseño cuantitativo, no experimental y transversal para analizar 74 nuevos proyectos de departamentos residenciales identificados en la conurbación del Gran Valparaíso a diciembre de 2025. La metodología se estructura en cinco etapas:

Construcción y Normalización de la Base de Datos: Se construyó una base de datos utilizando plataformas inmobiliarias públicas. Los valores monetarios se estandarizaron utilizando la Unidad de Fomento (UF) para aislar los efectos de la inflación. Los precios de venta unitarios ( $p_i$ ) se calcularon dividiendo el precio de venta total por el área útil mínima para asegurar la homogeneidad entre los proyectos.
Definición de Variables:
- Variables Regulatorias: Derivadas de los Planes Reguladores Comunales, incluyendo densidad permitida ( $D_i$ ), coeficiente de constructibilidad ( $F_i$ ), coeficiente de ocupación de suelo ( $O_i$ ) y superficie mínima de lote ( $S_i$ ).
- Costo del Suelo: Se construyó un "Costo de Suelo Efectivo" ( $L_i^{eff}$ ) ajustando el precio bruto del suelo ( $L_i$ ) por el coeficiente de constructibilidad ( $L_i / F_i$ ). Esta métrica aproxima el costo del suelo por unidad de capacidad de desarrollo permitida.
- Variables Espaciales: Se calcularon las distancias euclidianas para cuatro atributos: distancia al mar, centro de la ciudad, gastronomía y áreas verdes urbanas.
Estimación del Margen Probabilístico (Simulación de Monte Carlo): Para abordar la incertidumbre de los costos sin contar con datos detallados de costos a nivel de proyecto, el estudio utilizó la simulación de Monte Carlo con 2.000 escenarios por proyecto. Los costos de construcción y los gastos inmobiliarios se modelaron como variables aleatorias uniformes continuas dentro de rangos consistentes con el contexto chileno (13–23 UF/m², y 2–6 UF/m², respectivamente). El margen porcentual esperado ( $m_i\%$ ) se derivó como la media aritmética de los márgenes simulados normalizados por el precio de venta unitario. También se estimó la probabilidad de margen negativo.
Análisis Econométrico: Se estimó un modelo de Mínimos Cuadrados Ordinarios (OLS) con errores estándar robustos HC3 para examinar las asociaciones entre el margen porcentual esperado y las variables de suelo, regulatorias y espaciales. El modelo abordó la posible heterocedasticidad y multicolinealidad (utilizando Factores de Inflación de la Varianza).
Especificación del Modelo: Se desarrolló un modelo parsimonioso reteniendo únicamente las variables estadísticamente significativas para evitar la sobreparametrización.

Resultados Clave

Costo de Suelo Efectivo: Existe una fuerte asociación negativa y estadísticamente significativa entre el costo de suelo efectivo y el margen porcentual esperado. Los resultados indican que por cada 1 UF/m² adicional en el costo de suelo efectivo, el margen porcentual esperado disminuye aproximadamente 0,97 puntos porcentuales.
Parámetros Regulatorios: Entre las variables regulatorias probadas, la superficie mínima de lote fue el único parámetro que permaneció estadísticamente significativo en el modelo parsimonioso. Cada 100 m² adicionales en el requerimiento de superficie mínima de lote se asocian con un incremento aproximado de 0,9 puntos porcentuales en el margen esperado. Otros indicadores de capacidad, como la densidad permitida y el coeficiente de constructibilidad, no fueron significativos en la especificación multivariante.
Localización Espacial: La distancia al mar es un predictor significativo de la rentabilidad. Los proyectos más alejados de la costa están asociados con menores márgenes esperados; específicamente, cada kilómetro adicional de distancia desde la costa correlaciona con una reducción de aproximadamente 1 punto porcentual en el margen esperado. Esto sugiere que los atributos costeros compensan parcialmente los mayores costos de suelo mediante precios de venta unitarios más altos.
Distribución del Riesgo: Aunque el margen porcentual esperado promedio es del 53%, el riesgo no se distribuye uniformemente. Aproximadamente el 75% de los proyectos muestran una probabilidad cero de margen negativo, pero un subconjunto de proyectos enfrenta una probabilidad del 100% de margen negativo.
Umbral de Incidencia del Suelo: Surgió un patrón empírico donde la incidencia del suelo (la participación del costo de suelo efectivo respecto al precio de venta unitario) actúa como un umbral de factibilidad. Los proyectos con una incidencia de suelo inferior a aproximadamente el 20% generalmente mantienen márgenes esperados altos, mientras que aquellos que superan este nivel muestran un deterioro agudo del margen o valores negativos.

Significancia y Contribuciones
El estudio contribuye a la literatura mediante la operacionalización de un marco de evaluación ex ante que vincula la incidencia del suelo (ajustada por capacidad regulatoria), los atributos espaciales y los supuestos de costos probabilísticos con la rentabilidad esperada a nivel de proyecto individual.

Contribución Teórica: A diferencia de estudios previos que se centran en los precios de la vivienda o atributos de mercado aislados, esta investigación integra variables regulatorias, territoriales y de costos en un modelo de rentabilidad unificado a nivel de proyecto. Demuestra que la relación entre el costo del suelo y la rentabilidad no es meramente una función del precio bruto, sino que está mediada por la capacidad de desarrollo permitida y la localización espacial.
Evidencia Empírica: El documento proporciona una cuantificación específica para el mercado del Gran Valparaíso, mostrando que la superficie mínima de lote es un indicador regulatorio más relevante para la rentabilidad que la densidad o los coeficientes de constructibilidad en este contexto. También valida la "prima costera" no solo en términos de precios de venta, sino en su capacidad para sostener los márgenes de los desarrolladores a pesar de los mayores costos de suelo.
Utilidad Práctica: Los hallazgos ofrecen una referencia para las evaluaciones de factibilidad en etapas tempranas. Al establecer un umbral de incidencia de suelo de ~20% y destacar la concentración del riesgo de pérdida en proyectos específicos en lugar de en el mercado en su totalidad, el estudio proporciona herramientas para que desarrolladores e inversionistas evalúen mejor el riesgo de márgenes negativos en entornos urbanos costeros complejos.

Los autores señalan que el coeficiente para el costo de suelo efectivo debe interpretarse como un parámetro de sensibilidad estructural dentro del marco de rentabilidad, en lugar de una estimación causal independiente, dado su doble rol en la formulación del margen y el modelo de regresión. Además, el estudio reconoce las limitaciones respecto a la naturaleza transversal de los datos y el uso de distribuciones uniformes para el modelado de costos debido a la falta de datos granulares de costos de proyectos.

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