Probabilistic Assessment of Expected Profitability in Housing Development under Land, Regulatory and Spatial Conditions: Evidence from the Greater Valparaíso Conurbation, Chile
Diese Studie verwendet Monte-Carlo-Simulationen und OLS-Regressionen an 74 Wohnprojekten in der Großregion Valparaíso, Chile, um zu zeigen, dass höhere Grundstückskosten, spezifische regulatorische Beschränkungen wie Mindestgrundstücksgrößen und eine größere Entfernung zur Küste die erwartete Rentabilität bei Wohnungsentwicklungen signifikant reduzieren.
Originalarbeit lizenziert unter CC BY 4.0 (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/). Dies ist eine KI-generierte Erklärung des untenstehenden Papers. Sie wurde nicht von den Autoren verfasst oder gebilligt. Für technische Genauigkeit konsultieren Sie das Originalpaper. Vollständigen Haftungsausschluss lesen
Der Bau eines Hauses ist selten nur ein bloßes Setzen von Ziegeln und Gießen von Beton; es ist ein wirtschaftliches Hochrisiko-Glücksspiel, bei dem der Preis des Bodens unter dem Bauwerk oft darüber entscheidet, ob das Projekt Erfolg hat oder scheitert. In der Welt der Immobilienentwicklung müssen Investoren und Bauunternehmer ein komplexes Geflecht aus Regeln, Kosten und Geografie navigieren. Sie sehen sich mit Flächennutzungsvorschriften konfrontiert, die festlegen, wie viele Einheiten auf einem Grundstück gebaut werden dürfen, den schwankenden Kosten für Baumaterialien und der spezifischen Lage des Standorts, die durch die Nähe zum Ozean an Wert gewinnen oder durch die Entfernung zu Stadtzentren an Wert verlieren kann. Wenn diese Faktoren ungünstig zusammenwirken, kann ein Projekt Geld verlieren, noch bevor die erste Wohnung verkauft ist. Das Verständnis darüber, wie diese Elemente interagieren, ist für jeden, der im Wohnungsbau tätig ist, von entscheidender Bedeutung, doch die präzise mathematische Beziehung zwischen den Kosten des Grundstücks, den Regeln für dessen Nutzung und dem endgültigen Gewinn wurde oft eher als eine Sammlung separater Probleme denn als ein einziges, miteinander verknüpftes System betrachtet.
Ein Team von Forschern der Pontificia Universidad Católica de Valparaíso in Chile unternahm den Versuch, diesen Knoten zu entwirren, indem sie den Wohnungsmarkt in der Metropolregion Groß-Valparaíso untersuchten, einem küstennahen urbanen System, das fünf Kommunen umfasst. Sie konzentrierten sich auf 74 neue Wohnprojekt-Apartments, die im Dezember 2025 aktiv zum Verkauf standen. Anstatt sich auf einfache Mittelwerte oder statische Schätzungen zu verlassen, betrachteten die Forscher die Zukunft als ungewiss. Sie erkannten, dass Baukosten und andere Ausgaben niemals feste Zahlen sind, sondern vielmehr Bereiche von Möglichkeiten. Um diese Realität zu erfassen, nutzten sie eine Computersimulationstechnik, die 2.000 verschiedene Finanzszenarien für jedes der 74 Projekte generierte. In jedem Szenario durften die Kosten für den Bau und den Verkauf der Apartments innerhalb realistischer Grenzen variieren, was ein probabilistisches Bild davon zeichnete, wie die Gewinnspanne aussehen könnte. Dieser Ansatz ermöglichte es ihnen, über eine einzige Vermutung hinauszugehen und stattdessen eine „erwartete“ Gewinnspanne sowie das spezifische Risiko zu berechnen, mit dem ein Projekt am Ende Verlust machen könnte.
Die Studie ergab, dass der stärkste Treiber der Rentabilität nicht der Rohpreis des Landes war, sondern vielmehr die „effektiven“ Kosten dieses Landes, sobald diese auf das angepasst wurden, was die lokale Regierung tatsächlich bauen lässt. In vielen Städten mag ein Grundstück teuer sein, aber wenn die Zonierungsvorschriften streng sind und die Anzahl der Apartments begrenzen, die darauf gebaut werden dürfen, schießt der Preis pro Einheit in die Höhe. Die Forscher fanden heraus, dass für jede zusätzliche Einheit der Währung pro Quadratmeter dieser effektiven Landkosten die erwartete Gewinnspanne um fast einen Prozentpunkt sank. Diese Beziehung war so stark, dass sie als primärer Indikator für die finanzielle Gesundheit eines Projekts diente. Während andere regulatorische Faktoren, wie etwa die maximal zulässige Dichte oder die Grundfläche des Gebäudes, oft als wesentliche Einschränkungen diskutiert werden, zeigten die Daten, dass diese spezifischen Regeln in diesem speziellen Markt keinen statistisch signifikanten Einfluss auf die endgültige Gewinnspanne hatten. Die einzige Regel, die konsistent wichtig war, war die Mindestgröße des Grundstücks selbst; Projekte in Gebieten, die größere Mindestgrundstücke erforderten, tendierten dazu, etwas höhere Gewinnspannen aufzuweisen, was vielleicht daran liegt, dass diese größeren Grundstücke oft anderen Marktsegmenten oder einem weniger intensiven Wettbewerb entsprechen.
Die Lage spielte eine überraschend nuancierte Rolle in den Ergebnissen. Die Forscher maßen die Entfernung jedes Projekts zur Küstenlinie, zum Stadtzentrum und zu verschiedenen Annehmlichkeiten wie Restaurants und Parks. Sie entdeckten, dass die Nähe zum Ozean ein erheblicher Vorteil war, der mit höheren erwarteten Gewinnspannen assoziiert wurde. Dies deutet darauf an, dass der Aufpreis, den Käufer für einen Meerblick oder die Nähe zum Strand zu zahlen bereit sind, die höheren Landkosten in diesen begehrten Küstenzonen effektiv ausgleichen kann. Dieser Vorteil ist jedoch nicht automatisch gegeben; er hängt von der Balance zwischen den hohen Landkosten und dem hohen Verkaufspreis ab, den der Markt tragen kann. Die Studie identifizierte zudem eine kritische Schwelle für die Landkosten. Wenn die Kosten des Landes, angepasst an die Bebauungskapazität, etwa 20 Prozent des endgültigen Verkaufspreises der Apartments verschlangen, begann die Gewinnspanne drastisch zu sinken. Unter dieser 20-Prozent-Marke konnten die meisten Projekte gesunde Gewinne halten, aber sobald die Landkosten diesen Wert überschritten, stieg das Risiko, dass das Projekt unrentabel wird, dramatisch an.
Die vielleicht wichtigste Erkenntnis dieser Analyse ist, dass das Risiko nicht gleichmäßig über den Wohnungsmarkt verteilt ist. Während die durchschnittliche erwartete Gewinnspanne für diese Projekte bei gesunden 53 Prozent lag, verbarg diese Zahl eine große Disparität. Die Simulationen zeigten, dass zwar 75 Prozent der Projekte fast keine Chance hatten, Verluste zu machen, eine kleine Teilmenge von Entwicklungen jedoch eine 100-prozentige Wahrscheinlichkeit für negative Renditen aufwies. Diese Hochrisiko-Projekte waren keine zufälligen Fehlschläge, sondern konzentrierten sich in spezifischen Lagen, in denen die Kombination aus hohen Landkosten, restriktiven Vorschriften und niedrigeren Verkaufspreisen einen „perfekten Sturm“ für finanzielle Verluste schuf. Durch die Kartierung dieser Risiken lieferten die Forscher ein klares Werkzeug für die Entscheidungsfindung in der frühen Phase. Sie demonstrierten, dass ein einfacher Blick auf den Preis eines Grundstücks unzureichend ist; Projektentwickler müssen die effektiven Kosten dieses Landes basierend auf dem berechnen, was sie rechtlich bauen dürfen, dies gegen den wahrscheinlichen Verkaufspreis abwägen und die Fähigkeit des Standorts berücksichtigen, einen Aufpreis zu rechtfertigen. In der komplexen, ungewissen Welt der Wohnungsentwicklung bietet dieser probabilistische Ansatz eine Möglichkeit, klar zu erkennen, welche Projekte wahrscheinlich florieren und welche wahrscheinlich scheitern werden, noch bevor der erste Spaten den Boden berührt.
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