Probabilistic Assessment of Expected Profitability in Housing Development under Land, Regulatory and Spatial Conditions: Evidence from the Greater Valparaíso Conurbation, Chile
本研究は、モンテカルロ・シミュレーションおよびOLS回帰をチリのグレーター・バルパライソにおける74件の住宅プロジェクトに適用することで、高い土地コスト、最小区画面積のような特定の規制上の制約、および海岸線からの距離の増大が、住宅開発における期待収益性を著しく低下させることを実証している。
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住宅を建設することは、単にレンガを積み、コンクリートを流し込むことだけではありません。それは、構造物の下に存在する土地の価格が、プロジェクトの成否を左右することもしばしばある、極めてリスクの高い経済的なギャンブルです。不動産開発の世界において、投資家や建設業者は、ルール、コスト、そして地理学が絡み合う複雑な網を通り抜けなければなりません。彼らは、一つの区画にどれだけのユニット（住戸）を建設できるかを規定する土地利用規制、変動する建設資材のコスト、そして、海への近さによって価値を高めたり、都市中心部からの距離によって価値を下げたりする特定の立地条件に直面します。これらの要因が不適切に組み合わさると、最初の一軒のアパートメントが売れる前に、プロジェクトが損失を出すこともあります。これらの要素がいかに相互作用しているかを理解することは、住宅に関わるすべての人にとって極めて重要ですが、土地のコスト、その利用を規定するルール、そして最終的な利益の間の正確な数学的関係は、一つの相互に関連したシステムとしてではなく、個別の問題の集まりとして扱われてきました。
チリのパトロニカル・カトリック大学の研究チームは、5つの自治体からなる沿岸部の都市システムであるグレーター・バルパライソ連結圏における住宅市場を調査することで、この絡まった結び目を解こうと試みました。彼らは、2025年12月時点で販売中であった74件の新しい集合住宅プロジェクトに焦点を当てました。研究者たちは、単純な平均値や静的な推定値に頼るのではなく、未来には不確実性があると考えました。彼らは、建設コストやその他の費用が決まった数値ではなく、可能性の範囲であることを認識していました。この現実を捉えるために、彼らはコンピュータ・シミュレーション技術を用い、74のプロジェクトそれぞれに対して2,000通りの異なる財務シナリオを生成しました。各シナリオにおいて、アパートメントの建設コストと販売価格は現実的な範囲内で変動するように設定され、利益率がどのようになるかについての確率的な姿を描き出しました。このアプローチにより、彼らは単なる一つの推測を超えて、「期待される」利益率と、プロジェクトが損失を出す可能性のある具体的なリスクを算出することができました。
研究の結果、収益性の最も強力な原動力は、土地の生の価格ではなく、現地の政府が建設を実際に許可している内容に基づいて調整された、その土地の「実効的な」コストであることが明らかになりました。多くの都市では、土地自体は高価であっても、ゾーニング規則が厳格で建設できるアパートの数が制限されている場合、ユニットあたりのコストは急騰します。研究者たちは、この実効的な土地コストが1平方メートルあたりの通貨単位で1増えるごとに、期待される利益率がほぼ1パーセント低下することを発見しました。この関係性は非常に強力であり、プロジェクトの財務健全性を判断する主要な指標となりました。最大容積率や建物の建築面積といった他の規制要因も、主要な制約として議論されることが多いですが、データによれば、今回の市場においては、これらの特定のルールは最終的な利益率に対して統計的に有意な影響を与えていませんでした。唯一、一貫して重要であった規制ルールは、土地の最小区画サイズ自体でした。より大きな最小敷地サイズを必要とするエリアにあるプロジェクトは、利益率がわずかに高い傾向にありましたが、これはおそらく、それらの大きな区画が異なる市場セグメントや、より激しい競争の少ない市場に対応しているためと考えられます。
立地は、調査結果において驚くほど微妙な役割を果たしていました。研究者たちは、各プロジェクトから海岸線、市街地、およびレストランや公園などの様々なアミニティまでの距離を測定しました。その結果、海に近いことは大きな利点であり、期待される利益率の向上に関連していることが分かりました。これは、海辺の眺望やビーチへの近さに対して買い手が支払うプレミアムが、土地の高コストを効果的に相殺できることを示唆しています。しかし、この恩恵は自動的に得られるものではありません。それは、高い土地コストと、市場が受け入れ可能な高い販売価格とのバランスに依存します。また、本研究では土地コストに関する決定的な閾値も特定されました。調整後の土地コストがアパートメントの最終販売価格の約20パーセントを占めるようになると、利益率は急激に悪化し始めました。この20パーセントを下回っている間は、ほとんどのプロジェクトが健全な利益を維持していますが、土地コストがこのレベルを超えると、プロジェクトが不採算になるリスクが劇的に増加しました。
この分析から得られる最も重要な教訓は、リスクは住宅市場全体に均等に分散されているわけではないということです。これらのプロジェクトの平均的な期待利益率は53パーセントという健全なものでしたが、この数字は大きな格差を覆い隠していました。シミュレーションによれば、75パーセントのプロジェクトは損失を出す可能性がほとんどない一方で、一部のプロジェクトは100パーセントの確率でマイナスのリターンに直面していました。これらの高リスクなプロジェクトは、ランダムな失敗ではなく、高い土地コスト、制限的な規制、そして低い販売価格の組み合わせが「完璧な嵐」を作り出した特定の場所に集中していました。リスクをマッピングすることで、研究者たちは初期段階の意思決定のための明確なツールを提供しました。彼らは、土地の価格を単純に見るだけでは不十分であることを証明しました。デベロッパーは、法的に建設が許可されている内容に基づいて土地の実効的なコストを算出し、それを予想販売価格と比較し、その立地がプレミアムを要求できるかどうかを検討しなければなりません。住宅開発という複雑で不確実な世界において、この確率論的なアプローチは、最初のシャベルが地面に当たってしまう前に、どのプロジェクトが繁栄し、どのプロジェクトが失敗するかを明確に見極める方法を提示しています。
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