Willingness to pay for student housing attributes: a discrete choice experiment in Trieste, Italy

完璧なピザをデザインしようとしているシェフを想像してみてください。あなたは、人々がチーズを求めていることは分かっていますが、彼らはペパロニのトッピングよりも「追加のチーズ」を求めているのでしょうか？それとも、薄い生地であることと、ソースがスパイシーであることのどちらかをより重視しているのでしょうか？経済学の世界では、これを「選好（好み）」を理解することと呼びます。しかし、人々が何を好むかを推測する代わりに、研究者たちは時として「離散選択実験」と呼ばれるゲームを行います。これは、ビデオゲームのメニューのようなもので、異なる価格やトッピングを持つ2つの異なるピザの組み合わせから、一つを選ばなければなりません。あなたに選択を強いることで、追加のスライスチーズに対して、数枚のコインを節約することよりもどれほどの価値を感じているのかが明らかになるのです。

この特定の研究は、複雑で高価な学生住宅の世界に深く切り込んでいます。それはシンプルかつ極めて重要な問いを投げかけます。学生が住居を探す際、実際には何に対してお金を払いたいと考えているのか？ それは豪華なバスルームでしょうか？ エアコンでしょうか？ それとも、汗をかくことなく通学できることでしょうか？ この論文の著者たちは、これらの漠然とした感情を、「支払意欲（WTP）」という具体的な数値に変換したいと考えました。これは、「特定の機能を得るために、喜んで追加で何ユーロを支払うか？」ということを意味する専門的な言い回しです。これを理解することで、都市計画家や大学関係者は、推測で動くのではなく、適切な学生に対して適切な種類の住まいを建設することができるようになります。

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学生住宅の「味のテスト」

イタリアのトリエステにおいて、ある研究チームは、非居住学生が寮やアパートに本当に求めているものは何かを突き止めようとしました。彼らは単に「プライベートなバスルームが欲しいですか？」と聞いたわけではありません。なぜなら、人々は往々にして「すべてが欲しい」と答えてしまうからです。その代わりに、彼らはデジタルな「選択型アドベンチャーゲーム」を用意しました。彼らは86人の学生に対し、20種類の異なるシナリオを提示しました。各シナリオにおいて、学生は2つの架空のアパートメントのどちらかを選ばなければなりませんでした。これらのアパートメントはほとんどの点で同一でしたが、特定の要素において異なっていました。具体的には、月額賃料（光熱費込み）、キャンパスへの近さ（徒歩圏内か公共交通機関を利用するか）、部屋のタイプ（2人部屋、1人部屋、またはアパート一軒）、バスルームの構成、そして暖房システムです。

研究者たちは、これをレシピのテストのように扱いました。彼らはこれらの「材料」を組み合わせて、どの組み合わせが最も多く選ばれるかを確認しました。選択結果を分析することで、2人部屋を1人部屋に変更したり、バスを利用する場所から徒歩圏内の場所に移動したりするために、学生が正確にいくら追加で支払う意思があるのかを算出することができました。

大きな勝者：徒歩圏内とプライバシー

結果は、イタリアの晴天のように明白でした。学生の幸福度を左右する最大の要因は、立地とプライバシーでした。

第一に、キャンパスまで歩けることは非常に重要です。研究によると、学生はバスを利用しなければならない場所と比較して、徒歩で通学できる場所に住むために、平均して月額約97ユーロ多く支払ってもよいと考えていることが分かりました。これは、学校の門のすぐ隣にある家にプレミアム料金を払うようなものです。利便性は、これらの学生にとって月間100ユーロ近い価値があります。

第二に、部屋のタイプは極めて重要です。学生は自分のスペースを持つことを強く望んでいます。2人部屋を共有する場合と比較して、学生は1人部屋やアパート一軒のために、月額277ユーロから280ユーロの追加料金を支払う意思がありました。これは、独立心とプライバシーへの欲求が、彼らの住居というピザにおける最も高価な「トッピング」であることを示唆しています。興味深いことに、「学生住宅」という特定の形態（例えば寮など）は、2人部屋よりもわずかに人気が高い程度であり、その選好自体は統計的に強いものではありませんでした。

「あれば嬉しい」が選ばれなかったもの

ここで、研究の結果は予想外の展開を見せました。あなたは、学生がプライベートなバスルームやエアコンを求めて激しく争うだろうと思うかもしれません。しかし、この特定の実験においては、これらの機能は支払意欲を大きく動かす要因にはなりませんでした。平均して、プライベートなバスルームや追加の熱的快適性（エアコンなど）を持つことは、学生が支払ってもよいと考える金額を大きく変えることはありませんでした。研究者たちは、これについて、「1人部屋」や「アパート一軒」という選択肢がすでに一定レベルのプライバシーを内包しているため、バスルームという要素が追加の価値を生まなかったのではないかと推測しています。これは、ピザを自分専用の箱に入れた状態で注文するようなものです。すでにピザを独り占めしているなら、その箱自体はそれほど重要ではないのです。

お金が語ること：豊かさと独立心

この研究は、学生の家族所得が選択にどのように影響するかについても調査しました。そこで分かったのは、お金がゲームのルールを変えるということです。平均的な学生は1人部屋を好みますが、裕福な家庭（家族所得が5万ユーロ以上）の学生は、独立性に対してさらに多くの金額を支払う用意がありました。

これらの高所得層の学生にとって、1人部屋に対する支払意欲は約393ユーロに跳ね上がり、アパート一軒に対しては432ユーロにまで達しました。これは、選好がすべての人に同じではないことを物語っています。裕福な学生は、自分のスペースを持つことに莫大なプレミアムを支払いますが、予算が限られている学生は、現金を節約するためにプライバシーを妥協することに、より前向きである可能性があります。

将来への意味合い

研究者たちは、これらの数値は調査対象となったトリエステの学生に特有のものであり、あらゆる場所に盲目的に適用すべきではないと慎重に述べています。しかし、その知見は、より良い住宅を建設するための明確な地図を提供しています。もし学生を引き付けたいのであれば、大学から徒歩圏内に施設を建ててください。もし部屋を埋めたいのであれば、単なる2人部屋ではなく、1人部屋やアパート一軒を提供してください。そして最後に、全員に一律の賃料を課すのではなく、裕福な学生はプライバシーに対してプレミアムを支払う意思が明らかに高いことから、家族の所得に基づいて価格や補助金を調整することも検討すべきかもしれません。

要約すると、トリエステの学生たちはこう言っています。「授業に歩いて行けるなら追加で払うし、自分の部屋を持てるならもっと払う。でも、すでに自分のスペースを持っているなら、豪華なバスルームのために大金を払うことは期待しないでほしい」と。