Expected-Loss Provisioning and the Distribution of Mortgage Credit

은행이 돈을 빌려줄 때마다 직면하는 문제는 단순하지만 매우 중대한 질문입니다. 바로 차입자가 돈을 갚지 못할 가능성이 얼마나 되는가 하는 점입니다. 수십 년 동안 은행들은 실제로 대출 부실이 발생할 때까지 기다렸다가 손실을 메우기 위한 자금을 적립하는 방식으로 이 질문에 답해왔습니다. 이러한 방식은 경제 상황이 좋을 때 은행이 예비 현금을 너무 적게 보유하게 만들었고, 위기가 닥쳤을 때 급히 자금을 마련하느라 허둥대게 만들었습니다. 최근 몇 년 사이, '기대신용손실(Current Expected Credit Loss)'이라는 새로운 회계 기준이 도입되면서 이러한 리듬에 변화가 생겼습니다. 문제가 닥칠 때까지 기다리는 대신, 이제 은행은 대출을 실행하는 즉시 미래의 손실을 추정하고 그 잠재적 손실을 위해 자금을 적립해야 합니다. 이러한 변화는 은행이 미래를 내다보게 하며, 채무 불이행 위험을 내일의 가능성이 아닌 '지금 당장 존재하는 비용'으로 취급하게 만듭니다. 이 변화는 은행의 재무제표를 더 정직하고 탄력적으로 만들기 위해 설계되었지만, 연구자들에게는 조용한 질문을 던졌습니다. 즉, 위험을 계산하는 이 새로운 방식이 은행의 대출 규모뿐만 아니라, 누가 돈을 빌릴 수 있는지까지 바꾸어 놓는가 하는 점입니다.

유타 테크 대학교(Utah Tech University)의 연구팀은 미국의 방대한 모기지 신청 흐름을 조사하여 그 답을 찾고자 했습니다. 그들은 잠재적 손실을 위해 자금을 적립해야 한다는 압박이 어떤 모기지 신청의 승인과 거절에 영향을 미치는지 알고 싶었습니다. 이를 위해 연구진은 세 가지 거대한 공공 데이터셋을 연결하여 독특한 대출 지형도를 구축했습니다. 그들은 차입자의 인종, 소득, 신청한 대출 유형 등의 세부 정보를 포함하는 수백만 건의 모기지 신청 기록을 가져왔습니다. 이 신청 건들을 해당 대출을 처리한 특정 은행들과 연결했습니다. 마지막으로, 각 금융기관이 특정 연도에 부실 대출을 위해 얼마만큼의 자금을 적립했는지 보여주는 은행의 재무 보고서를 결합했습니다. 이를 통해 연구진은 손실에 대한 예비 자금을 마련해야 한다는 재무적 압박을 더 크게 느끼는 은행들이 서로 다른 집단의 차입자들을 다르게 대우하고 있는지 확인할 수 있었습니다.

연구진은 미국의 가장 큰 규모의 은행들, 즉 자산이 최소 100억 달러 이상인 기관들에 초점을 맞추었습니다. 그 이유는 이 거대 기관들이 지역 차입자와의 개인적인 관계보다는 컴퓨터 모델과 표준화된 규칙에 크게 의존하기 때문입니다. 만약 새로운 회계 기준이 이러한 은행들의 위험 인식 방식을 바꾸었다면, 그 효과는 자동화된 시스템에서 가장 뚜렷하게 나타날 것이라고 판단했습니다. 또한 연구진은 다양한 유형의 주택 대출도 면밀히 살펴보았습니다. 그들은 새 집을 구매하기 위한 대출과 기존 모기지를 재융자하거나 주택 개량 비용을 충당하는 등의 다른 목적을 위한 대출을 구분했습니다. 후자의 대출은 중요한데, 이는 주택 소유자가 이사를 간 후에도 재정 상태를 관리하고 자산 가치를 유지하는 데 도움을 주기 때문입니다.

이 연구는 새로운 회계 기준이 완전히 적용되기 전후의 시기를 포괄하는 2018년부터 2024년까지의 데이터를 조사했습니다. 연구진은 은행이 특정 집단을 의도적으로 차별한다는 증거를 찾으려 한 것이 아닙니다. 대신 더 미묘한 질문을 던졌습니다. 즉, 은행이 잠재적 손실을 위해 자금을 적립해야 한다는 압박을 더 크게 느낄 때, 그 압박이 흑인 신청자와 백인 신청자 사이의 승인율 격차를 더 크게 만드는가 하는 점이었습니다. 연구진은 대출 규모, 차입자의 소득, 주택 가치와 같이 대출 결정에 영향을 미칠 수 있는 많은 요인을 통제했습니다. 또한 차입자의 부채 수준 차이 때문에 결과가 나타나는 것이 아님을 확실히 하기 위해, 차입자가 번 돈 대비 빚이 얼마나 되는지를 나타내는 핵심 지표인 총부채 상환 비율(debt-to-income ratio)에도 특별히 주의를 기울였습니다.

연구 결과 명확한 패턴이 발견되었으나, 이는 특정 분야에 집중되어 있었습니다. 연구진은 새로운 회계 기준이 시행된 이후, 손실을 위한 자금 적립 압박을 더 크게 느끼는 자산 100억 달러 이상의 은행들이 백인 신청자보다 흑인 신청자에게 모기지를 거절할 가능성이 더 높다는 것을 발견했습니다. 이러한 거절률의 격차는 모든 유형의 대출에서 균일하게 나타나지는 않았습니다. 이 격차는 새 집 구매 목적이 아닌 대출에서 가장 두드적으로 나타났습니다. 구체적으로, 기존 모기지를 재융자하거나 주택 개량 비용을 충в당하는 데 사용되는 대출에서 격차가 커졌습니다. 이러한 경로에서, 자금 적립에 대한 높은 압박은 흑인 차입자와 백인 차입자 사이의 승인 결과 격차를 유의미하게 넓히는 것과 관련이 있었습니다. 예를 들어, 재융자 시장에서 은행의 적립 압박 변화는 거절률에서 2%포인트 이상의 차이를 유발했는데, 이는 수백만 건의 신청에 적용했을 때 의미 있는 수치입니다.

연구진은 또한 차입자의 구체적인 재무 건전성을 고려했을 때도 이 패턴이 유지되는지 살펴보았습니다. 연구진은 총부채 상환 비율을 통제한 후에도 격차가 여전히 존재한다는 것을 발견했습니다. 주택 개량 대출의 경우, 부채 수준을 고려하면 차이의 일부가 설명되기는 했지만, 상당 부분의 격차는 여전히 남아 있었습니다. 이는 손실을 위한 자금 적립 압박이 단순히 차입자의 상환 능력이라는 척도를 넘어 결정에 영향을 미치고 있음을 시사합니다. 결과적으로, 이 압박은 모든 소수 집단에 동일하게 나타나는 광범위한 경향이라기보다는, 대형 은행 부문 내에서 흑인과 백인 신청자 사이의 특정한 역학 관계임을 나타내는 것처럼 히스패닉 및 아시아계 신청자에 대해서는 결과가 덜 일관적이었습니다.

결정적으로, 연구진은 자신들의 연구가 입증하지 못한 점을 명시하는 데 주의를 기울였습니다. 연구진은 은행이 의도적으로 차별했다거나 새로운 회계 기준이 특정 집단에 해를 끼치도록 설계되었다는 증거를 찾지 못했습니다. 데이터는 상관관계를 보여줄 뿐, 직접적인 인과관계를 보여주는 것은 아닙니다. 손실을 위해 자금을 적립해야 하는 압박은 은행에 무작위로 할당되는 것이 아니라, 은행 자체의 포트폴리오 및 경제 상황과 연결되어 있습니다. 또한, 본 연구에 사용된 공개 데이터에는 신용 점수나 은행이 사용하는 내부 위험 모델이 포함되어 있지 않으므로, 연구진은 최종 결정에 들어간 모든 요인을 파악할 수는 없었습니다. 그러나 동일한 은행과 동일한 연도 내의 차입자들을 비교하는 테스트를 포함하여 결과의 일관성이 확인되었다는 점은, 새로운 회계 체계가 은행의 위험 시스템과 상호작용하며 신용 배분에 변화를 일으키고 있음을 시사합니다.

이 발견의 함의는 은행의 재무제표를 넘어 확장됩니다. 이는 은행의 위험 측정 방식이 바뀌면, 그 변화가 금융 시스템 전체에 파급되어 예상치 못한 방식으로 주택 소유자들의 삶에 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다. 월 납입금을 낮추기 위해 모기지 재융자를 시도하는 가족이나, 지붕을 수리하기 위해 대출이 필요한 주택 소유자에게 있어, 대출 승인 또는 거절 결정은 은행의 회계 계산에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 이 연구는 은행이 돈을 계산하는 규칙이 집을 유지하고 개선하는 데 필요한 금융 도구에 대한 접근성을 결정할 수 있다는 점을 강조합니다. 은행의 회계 표준이라는 추상적인 세계를 모기지 승인이라는 구체적인 현실과 연결함으로써, 이 연구는 금융 규제가 신용 배분과 주택 소유의 안정성에 어떻게 실질적인 결과를 초래할 수 있는지에 대한 새로운 관점을 제공합니다.