Renters are Predicted to be More Mobile than Homeowners Following Flooding: The Role of Housing Tenure in Environmental Migration Research

Wanneer een overstroming zich terugtrekt, laat het water een landschap van modder en schade achter, maar het laat ook een moeilijke vraag achter voor de mensen die het hebben overleefd: blijven ze en bouwen ze weer op, of vertrekken ze? Decennialang hebben wetenschappers die bestuderen hoe mensen bewegen na rampen zich gericht op wie arm is, wie jong is, of tot welke specifieke raciale groep iemand behoort om te voorspellen wie zal migreren. Deze factoren zijn ongetwijfeld belangrijk, aangezien rampen vaak de meest kwetsbare gemeenschappen het hardst treffen. Er is echter nog een andere laag aan dit verhaal die grotendeels is over het hoofd gezien: of iemand een woning bezit of huurt. Dit onderscheid gaat niet alleen over een huurcontract of een eigendomsakte; het vertegenwoordigt een fundamenteel verschil in hoe mensen een ramp ervaren, hoeveel geld ze hebben om te herstellen, en of ze zelfs het juridische recht hebben om te beslissen wat er daarna met hun huis gebeurt. Nu klimaatverandering overstromingen frequenter en heviger maakt in de Verenigde Staten, is het begrijpen van deze verschillen niet langer slechts een academische oefening. Het is een kwestie van plannen voor een toekomst waarin miljoenen mensen mogelijk moeten verhuizen, en het waarborgen dat de beleidskaders die bedoeld zijn om hen te helpen, niet per ongelien de meest kwetsbaren achterlaten.

Een nieuw onderzoek door Kathryn Foster van Cornell University brengt dit ontbrekende puzzelstukje in beeld, door gebruik te maken van een enorme collectie gegevens die loopt van 2009 tot 2023 om de bewegingen van duizenden Amerikaanse huishoudens te volgen. De onderzoeker combineerde informatie over waar mensen woonden en hun financiële situatie met gedetailleerde gegevens over overstromingsgebeurtenissen, stormbanen en verzekeringspolissen. Door te kijken naar of mensen uit hun specifieke postcodegebied verhuisden na een overstroming, onthult de studie een duidelijk en consistent patroon: huurders zijn aanzienlijk eerder geneigd hun huis te verlaten na een overstroming dan huiseigenaren. Hoewel het intuïtief lijkt dat zij met de minste middelen het meest geneigd zullen zijn om te blijven omdat ze de verhuizing niet kunnen betalen, laten de gegevens het tegenovergestelde zien voor huurders. Wanneer een overstroming toeslaat, hebben huurders de neiging om weg te trekken, terwijl huiseigenaren de neiging hebben om te blijven, zelfs wanneer hun woningen beschadigd zijn.

De studie vond dat dit verschil niet simpelweg een kwestie is van inkomen of ras, hoewel die factoren wel een rol spelen. Huurders, die vaak over minder financiële middelen en minder controle over hun huisvesting beschikken, lijken een hoger mobiliteitspercentage te hebben. Dit lijkt misschien tegenstrijdig, maar onderzoekers suggereren dat dit komt omdat huurders vaak niet beschikken over de diepe sociale banden of de financiële activa die mensen aan een specifieke plek verankeren. Bovendien betekent de fysieke realiteit van huren vaak dat zodra een overstroming een huurwoning beschadigt, de verhuurder ervoor kan kiezen om deze niet te repareren, of dat de huurder kan worden uitgezet, wat een verhuizing afdwingt. In contrast hiermee zijn huiseigenaren, die hun huis vaak zien als hun grootste financiële bezit, eerder geneigd om te proberen te blijven en weer op te bouwen, zelfs als dat moeilijk is. De gegevens tonen aan dat voor huiseigenaren armoede fungeert als een krachtig anker; wanneer het huis van een huiseigenaar met een laag inkomen overstroomt, is deze persoon zelfs eerder geneigd om te blijven dan hun rijkere buren, waarschijnlijk omdat ze simpelweg de kosten van verhuizen en ergens anders opnieuw beginnen niet kunnen dragen.

Het onderzoek legt ook de lagen van ras en inkomen bloot om te zien hoe deze interageren met de woonstatus. Zo vond de studie dat zwarte huurders in overstroomde gebieden eerder verhuisden dan witte huiseigenaren, een patroon dat overeenkomt met het idee dat zwarte huurders vaak te maken hebben met extra druk, zoals uitzetting of een gebrek aan middelen om te repareren, waardoor zij gedwongen worden te vertrekken. Omgekeerd bleken Hispanic huurders in overstroomde gebieden eerder geneigd te zijn om te blijven dan hun tegenhangers die geen overstroming hebben ervaren, wat suggerend is voor de aanwezigheid van gemeenschapsbanden of andere factoren die hen op hun plek houden ondanks de schade. Voor huiseigenaren van alle rassen maakte de aanwezigheid van een overstroming hen eerder geneigd om te blijven, maar dit effect was het sterkst onder degenen met lagere inkomens. Dit suggereert dat terwijl geld mensen helpt om te verhuizen, een gebrek aan geld huiseigenaren op hun plek houdt, niet in staat om de overgang naar een nieuw huis te maken.

Wat deze bevindingen bijzonder urgent maakt, is de huidige staat van de Amerikaanse woningmarkt. De kloof tussen huurders en huiseigenaren is de afgelopen decennia aanzienlijk vergroot, waarbij huurders te maken hebben met stijgende kosten en afnemende zekerheid. De studie benadrukt dat federale rampenhulp, zoals overstromingsverzekeringen en leningen voor herstel, vaak is gestructureerd op een manier die gunstig is voor huiseigenaren. Omdat deze programma's gekoppeld zijn aan woningbezit, worden huurders vaak zonder hetzelfde vangnet gelaten, wat hun herstel precairer maakt. Het onderzoek betoogt dat als adaptatiebeleid voor het klimaat de specifieke kwetsbaarheden van huurders blijft negeren, het risico loopt de bestaande ongelijkheden te verdiepen. Door alle overlevenden van rampen hetzelfde te behandelen, ongeacht of ze bezitten of huren, kunnen beleidsmakers er niet in slagen om diegenen te beschermen die het meeste risico lopen op permanente ontheemding.

Uiteindelijk vertelt deze studie ons niet alleen wie er verhuist en wie er blijft; het vertelt ons dat het vermogen om te verhuizen na een ramp niet alleen een kwestie is van persoonlijke keuze, maar zwaar wordt gevormd door het type huisvesting dat een persoon bewoont. De bevindingen suggereren dat naarmate overstromingen gebruikelijker worden, de kloof tussen huurders en huiseigenaren een centrale factor zal worden in hoe gemeenschappen herstellen. Voor huurders leidt het pad na een overstroming vaak weg uit hun buurt, terwijl voor huiseigenaren het pad vaak terugleidt naar dezelfde plek, zelfs als deze beschadigd is. Het erkennen van deze realiteit is de eerste stap naar het creëren van eerlijkere herstelplannen die ervoor zorgen dat iedereen, ongeacht hun woonstatus, een echte kans heeft om hun leven weer op te bouwen.