Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024

عندما يأخذ صاحب المنزل قرضاً عقارياً لشراء منزل، يطلب البنك شبكة أمان: التأمين على الممتلكات. هذا ليس مجرد اقتراح؛ بل هو قاعدة مكتوبة في عقد القرض. فإذا احترق المنزل ولم يكن لدى المالك تأمين، يخسر البنك الضمان العقاري. وفي الولايات المتحدة، وتحديداً في أماكن مثل كاليفورنيا حيث أصبحت حرائق الغابات أكثر تكراراً وشدة، يخلق هذا المتطلب ضغطاً صعباً. فمن جهة، تنسحب شركات التأمين من المناطق عالية المخاطر لأن الحرائق أصبحت خطيرة للغاية ومكلفة للتغطية. ومن جهة أخرى، يحتاج أصحاب المنازل إلى تلك التغطية للحفاظ على قروضهم، لكن الأسعار ترتفع بسرعة كبيرة لدرجة أن الكثيرين لا يستطيعون تحمل تكلفتها. وهذا يترك فجوة حيث يقع الناس بين مطالبة المقرض بالحماية وعجزهم عن الدفع، وهو وضع يهدد بترك المنازل معرضة للكوارث ويترك البنوك ممسكة بوعود فارغة.

لطالما عرف الباحثون أن أسواق التأمين يمكن أن تفشل عندما تكون المخاطر مرتفبة جداً أو غير قابلة للتنبؤ. وهم يعلمون أيضاً أن البرامج الحكومية موجودة للتدخل عندما تنسحب الشركات الخاصة، لتقدم شبكة أمان كملاذ أخير. ومع ذلك، تشير دراسة جديدة أجراها لو تشاو، وشياو شي ما، وسون شوي مياو من كلية تيانجين تيانشي، إلى أن الطرق السابقة لقياس هذه الأزمة كانت تفتقد إلى قطعة حاسمة من اللغز. ركز الفريق على السنوات المحددة بين 2018 و2024 في كاليفورنيا، وهي فترة اتسمت بمواسم حرائق شديدة وتحول دراماتيكي في أسعار الفائدة. أرادوا فهم عدد أصحاب المنازل الذين فشلوا بالفعل في الحصول على التغطية التأمينية التي تتطلبها رهوناتهم العقارية، وما إذا كانت الطريقة القياسية لحساب هذه المخاطر تقول الحقيقة كاملة.

يكمن جوهر المشكلة في كيفية حساب الباحثين عادةً لتكلفة الرهن العقاري. لعقود من الزمن، افترضت النماذج أن كل صاحب منزل يدفع سعر الفائدة الحالي لقرضه. وكان هذا منطقياً عندما كانت الأسعار تتغير ببطء، لكن النموذج انهار بعد عام 2021، عندما قفزت أسعار الفائدة بشكل حاد. في الواقع، يحمل ملايين الأمريكيين رهونات عقارية ذات سعر فائدة ثابت تم تثبيتها قبل سنوات بأسعار أقل بكثير. فصاحب المنزل الذي اشترى منزلاً في عام 2020 بسعر فائدة منخفض لا يدفع نفس المبلغ الشهري الذي يدفعه شخص يشتري منزلاً اليوم، حتى لو كان يعيش في نفس الحي. ومن خلال معاملة الجميع كما لو كانوا يدفعون أسعار الفائدة الجديدة المرتفعة، كانت النماذج القديمة تبالغ في تقدير العبء المالي على هذه العائلات. أدرك الباحثون أن هذا الخطأ جعل أزمة التأمين تبدو أسوأ بكثير مما هي عليه في الواقع بالنسبة للعديد من الناس.

لإصلاح ذلك، بنى الفريق طريقة جديدة للنظر إلى البيانات. فبدلاً من التخمين بشأن ما يدفعه كل صاحب منزل، استخدموا قاعدة بيانات ضخمة ومتاحة للجمهور للرهونات العقارية الفعلية لرؤية التوزيع الحقيقي لأسعار الفائدة. وقاموا بتجميع أصحاب المنازل حسب سعر الفائدة الذي ثبتوا عليه فعلياً، والذي يتراوح من أسعار منخفضة جداً تحت 3 بالمائة إلى أسعار أعلى من 6 بالمائة. ثم أجروا محاكاة أخرى، متسائلين سؤالاً بسيطاً: بالنظر إلى المدفوعات الشهرية الفعلية التي تقدمها هذه العائلات، كم منهم لا يزال قادراً على تحمل أقساط التأمين التي يتطلبها مقرضوهم؟ كما قاموا بتنقيح كيفية عدّ التأمين "كملاذ أخير"، وهو برنامج تديره الدولة مصمم لتغطية أولئك الذين لا يستطيعون العثور على تغطية خاصة. لقد تأكدوا من احتساب هذه السياسات مقابل إجمالي عدد المنازل في الولاية، بدلاً من مجرد عدد السياسات التي توقعها النموذج، مما يضمن مطابقة أرقامهم مع السجلات الواقعية.

كانت نتائج إعادة المعايرة هذه مهمة. فبموجب الطريقة القديمة، التي افترضت أن الجميع يدفعون أسعاراً مرتفعة حالية، اقترح النموذج أنه في عام 2023، كان ما يقرب من 43 بالمائة من أصحاب المنازل المرهونة في كاليفورنيا يواجهون وضعاً لا يمكنهم فيه تحمل تكلفة التأمين المطلوب لقروضهم. وهذا يعني موجة هائلة من الناس الذين سيخسرون منازلهم أو سيضطرون إلى حالة خطيرة من عدم وجود تأمين. ومع ذلك، عندما استخدم الباحثون أسعار الفائدة الحقيقية التي يدفعها الناس فعلياً، تغيرت الصورة. انخفض عدد العائلات في هذا الوضع الحرج إلى حوالي 26.5 بالمائة. ورغم أن هذه لا تزال مشكلة خطيرة تؤثر على الملايين، إلا أنها تعني أن الأزمة ليست شاملة كما أوحت النماذج القديمة. والفرق جوهري: تُظهر الحسبة الجديدة أن ما يقرب من 62 بالمائة من حالات "الفشل" التي تنبأت بها النماذج القديمة كانت في الواقع ناتجة عن استخدام بيانات أسعار الفائدة الخاطئة.

كما قامت الدراسة بتفكيك المشكلة المتبقية إلى ثلاث فئات متميزة لإظهار مواضع الفجوات بالضبط. المجموعة الأولى، التي تشكل حوالي 70 بالمائة من السكان، وجدت بنجاح تأميناً خاصاً تستطيع تحمله. والمجموعة الثانية، بنسبة 3.6 بالمائة، لم تتمكن من العثور على تأمين خاص ولكنها تمكنت من تأمين التغطية من خلال برنامج الملاذ الأخير التابع للولاية. والمجموعة الأخيرة، وهي 26.5 بالمائة، هم أولئك الذين لا يستطيعون تحمل تكلفة التأمين الخاص أو تأمين الدولة. ويشير الباحثون بحذر إلى أن هذه المجموعة الأخيرة لا تعني أن هؤلاء الأشخاص غير مؤمن عليهم في الواقع. بدلاً من ذلك، تمثل تعرضاً نظرياً: هؤلاء هم الأسر التي، وفقاً للنموذج، ستدفع في النهاية المقرض للتدخل وفرض سياسة تأمين على المنزل. وهذا التأمين "المفروض قسراً" غالباً ما يكون أغلى بكثير ويوفر حماية أقل من السياسة القياسية، وهو ملاذ أخير تستخدمه البنوك فقط عندما يفشل المقترض في تقديم إثبات التغطية.

لم يتوقف الباحثون عند حدود كاليفورنيا. فقد نظروا في كيفية عمل أنظمة مماثلة في ولايات أخرى لمعرفة ما إذا كانت نتائجهم ستصمد. فحصوا فلوريدا، حيث شهدت شركة "سيتيزنز" للتأمين العقاري (Citizens Property Insurance Corporation) المملوكة للولاية تقلبات كبيرة في أعدادها وهي تحاول نقل الناس إلى الأسواق الخاصة. كما نظروا في تكساس، حيث تدير منظمة مختلفة مخاطر العواصف مع نظام تمويل معقد الطبقات. وأظهرت هذه المقارنات أنه بينما تختلف القواعد والأرقام المحددة، فإن التوتر الأساسي بين حدود السوق الخاصة والحاجة إلى التغطية الشاملة هو تحدٍ مشترك. وأكدت الدراسة أنه عندما يمتلئ سوق "الملاذ الأخير"، فإن مجرد إضافة المزيد من المال أو خفض الأسعار لا يساعد دائماً إذا كان النظام عاجزاً مادياً عن استقبال المزيد من العملاء.

أحد أهم الدروس المستفادة من هذا العمل هو أن حل أزمة تأمين حرائق الغابات يتطلب النظر إلى الصورة الكاملة، وليس إلى جزء واحد منها فقط. تُظهر الدراسة أنه لا يمكنك حل المشكلة بالنظر فقط إلى أسعار التأمين أو فقط إلى أسعار الرهن العقاري؛ بل يجب أن ترى كيف يتفاعلان. فإذا ظلت أسعار الفائدة مرتفعة، يزداد الضغط على أصحاب المنازل، ولكن إذا ظل العديد من أصحاب المنازل مرتبطين بأسعار فائدة منخفضة، فإن ذلك يمنحهم مساحة للتنفس. وبالمثل، إذا نفدت قدرة برنامج الملاذ الأخير، فإن النظام ينهار بغض النظر عن مدى توفر السوق الخاصة. وجد الباحثون أنه في سيناريو يكون فيه برنامج الملاذ الأخير ممتلئاً، فإن مجرد خفض الأسعار لهذا البرنامج لا يساعد في الوضع العام؛ الحل الوحيد هو زيادة قدرة البرنامج نفسه.

لا تدعي هذه الدراسة حل مشكلة تأمين حرائق الغابات، ولا تقترح أن الوضع آمن. إن نسبة الـ 26.5 بالمائة من أصحاب المنازل الذين لا يزالون يعانون تمثل عدداً هائلاً من العائلات وخطراً كبيراً على سوق الإسكان. ومع ذلك، من خلال تصحيح كيفية احتساب أسعار الفائدة، توفر الدراسة خريطة أكثر وضوحاً ودقة لمنطقة الخطر. فهي تخبر صانعي السياسات والمقرضين بالضبط أين تكمن نقاط الضغط، وتميز بين أولئك الذين تم استبعادهم بسبب التكلفة حقاً وأولئك الذين لا يزالون قادرين على إدارة أمورهم. وتخلص الدراسة إلى أن الحلول المستقبلية يجب أن تكون دقيقة؛ إذ يجب استهداف المجموعات المحددة التي تفشل في الحصول على التغطية، بدلاً من افتراض وجود أزمة شاملة. ومن خلال فهم الوضع المالي الحقيقي لأصحاب المنازل، بدءاً من أسعار الرهن العقاري المثبتة لديهم وصولاً إلى قدرتهم على دفع ثمن التأمين، يمكن للمجتمع تصميم قواعد أفضل للحفاظ على سلامة المنازل وأمان القروض في عصر تزايد مخاطر الحرائق.