Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024

Quando um proprietário de imóvel contrai uma hipoteca para comprar uma casa, o banco exige uma rede de segurança: o seguro de propriedade. Isso não é apenas uma sugestão; é uma regra escrita no contrato de empréstimo. Se a casa pegar fogo e o proprietário não tiver seguro, o banco perde sua garantia. Nos Estados Unidos, particularmente em lugares como a Califórnia, onde os incêndios florestais estão se tornando mais frequentes e severos, esse requisito cria um aperto difícil. De um lado, as seguradoras estão recuando de áreas de alto risco porque os incêndios são perigosos demais e caros demais para cobrir. Do outro lado, os proprietários precisam dessa cobertura para manter seus empréstimos, mas os preços estão subindo tão rápido que muitos não podem pagar. Isso deixa uma lacuna onde as pessoas ficam presas entre a exigência de proteção de um credor e sua própria incapacidade de pagar, uma situação que ameaça deixar casas expostas ao desastre e bancos detendo promessas vazias.

Pesquisadores sabem há muito tempo que os mercados de seguros podem falhar quando os riscos são muito altos ou imprevisíveis. Eles também sabem que programas governamentais existem para intervir quando as empresas privadas se retiram, oferecendo uma rede de segurança de último recurso. No entanto, um novo estudo de Lu Chao, XiaoXi Ma e Sun ShuiMiao, do Colégio Tianjin Tianshi, sugere que as formas anteriores de medir essa crise perderam uma peça crucial do quebra-c cabeça. A equipe focou nos anos específicos entre 2018 e 2024 na Califórnia, um período marcado por temporadas de incêndios intensas e uma mudança dramática nas taxas de juros. Eles queriam entender exatamente quantos proprietários estavam de fato falhando em obter a cobertura de seguro exigida por suas hipotecas, e se a forma padrão de calcular esse risco estava contando toda a verdade.

O cerne do problema reside em como os pesquisadores geralmente calculam o custo de uma hipoteca. Por décadas, os modelos assumiram que cada proprietário estava pagando a taxa de juros atual de mercado para seu empréstimo. Isso fazia sentido quando as taxas mudavam lentamente, mas o modelo quebrou após 2021, quando as taxas de juros saltaram bruscamente. Na realidade, milhões de americanos possuem hipotecas de taxa fixa que foram travadas anos atrás em taxas muito mais baixas. Um proprietário que comprou uma casa em 2020 com uma taxa baixa não está pagando o mesmo valor mensal que alguém comprando uma casa hoje, mesmo que vivam no mesmo bairro. Ao tratar todos como se estivessem pagando as novas taxas elevadas, os modelos antigos estavam superestimando o estresse financeiro dessas famílias. Os pesquisadores perceberam que esse erro estava fazendo a crise do seguro parecer muito pior do que realmente era para muitas pessoas.

Para corrigir isso, a equipe construiu uma nova maneira de olhar para os dados. Em vez de adivinhar o que cada proprietário estava pagando, eles usaram um banco de dados massivo e publicamente disponível de hipotecas reais para ver a distribuição real das taxas de juros. Eles agruparam os proprietários pela taxa na qual estavam realmente travados, variando de taxas muito baixas abaixo de 3% até taxas mais altas acima de 6%. Eles então rodaram sua simulação novamente, fazendo uma pergunta simples: dado o pagamento mensal real que essas famílias estão fazendo, quantas ainda conseguem arcar com os prêmios de seguro exigidos por seus credores? Eles também refinaram como contavam o seguro de "último recurso", que é um programa gerido pelo estado projetado para cobrir aqueles que não encontram cobertura privada. Eles garantiram que essas apólices fossem contadas contra o número total de casas no estado, em vez de apenas contra o número de apólices que o modelo previa, garantindo que seus números coincidissem com os registros do mundo real.

Os resultados dessa recalibração foram significativos. Sob o método antigo, que assumia que todos pagavam altas taxas atuais, o modelo sugeria que, em 2023, quase 43% dos proprietários hipotecados na Califórnia estavam enfrentando uma situação em que não podiam pagar o seguro exigido por seus empréstimos. Isso implicava uma onda massiva de pessoas que perderiam suas casas ou seriam forçadas a um estado perigoso de estarem sem seguro. No entanto, quando os pesquisadores usaram as taxas de juros reais que as pessoas estavam realmente pagando, o quadro mudou. O número de famílias nessa posição precária caiu para cerca de 26,5%. Embora ainda seja um problema sério que afeta milhões de pessoas, isso significa que a crise não é tão abrangente quanto os modelos antigos sugeriam. A diferença é substancial: o novo cálculo mostra que quase 62% da "falha" prevista pelos modelos antigos era, na verdade, um artefato do uso de dados de taxas de juros incorretos.

O estudo também detalhou o problema restante em três categorias distintas para mostrar exatamente onde estão as lacunas. O primeiro grupo, composto por cerca de 70% da população, conseguiu encontrar seguro privado que pudesse pagar. O segundo grupo, cerca de 3,6%, não conseguiu encontrar seguro privado, mas conseguiu garantir cobertura através do programa de último recurso do estado. O grupo final, os 26,5% restantes, são aqueles que não podem pagar nem o seguro privado nem o estatal. Os pesquisadores observam cuidadosamente que este último grupo não significa que essas pessoas estejam atualmente sem seguro na realidade. Em vez disso, representa uma exposição teórica: são os domicílios que, de acordo com o modelo, eventualmente acionariam um credor para forçar uma apólice sobre a casa. Este seguro "forçado" (force-placed) é frequentemente muito mais caro e oferece menos proteção do que uma apólice padrão, sendo um último recurso que os bancos utilizam apenas quando um tomador de empréstimo falha em fornecer prova de cobertura.

Os pesquisadores não pararam na Califórnia. Eles observaram como sistemas semelhantes funcionam em outros estados para ver se suas descobertas se sustentavam. Eles examinaram a Flórida, onde uma seguradora gerida pelo estado, a Citizens Property Insurance Corporation, viu seus números crescerem e depois diminuírem drasticamente enquanto tenta trazer as pessoas de volta para o mercado privado. Eles também olharam para o Texas, onde uma organização diferente lida com riscos de ventos fortes através de um sistema complexo de camadas de financiamento. Essas comparações mostraram que, embora as regras e números específicos variem, a tensão subjacente entre os limites do mercado privado e a necessidade de cobertura universal é um desafio compartilhado. O estudo confirmou que, quando o mercado de "último recurso" está cheio, simplesmente adicionar mais dinheiro ou baixar os preços não ajuda sempre que o sistema é fisicamente incapaz de aceitar mais clientes.

Uma das conclusões mais importantes deste trabalho é que resolver a crise do seguro contra incêndios florestais requer olhar para o quadro completo, não apenas para uma parte. O estudo mostra que você não pode resolver o problema olhando apenas para os preços dos seguros ou apenas para as taxas de hipoteca; você tem que ver como eles interagem. Se as taxas de juros permanecerem altas, a pressão sobre os proprietários aumenta, mas se muitos proprietários estiverem travados em taxas baixas, eles têm mais margem de manobra. Da mesma forma, se o programa de último recurso do estado esgotar sua capacidade, o sistema entra em colapso, independentemente de quão acessível o mercado privado possa ser. Os pesquisadores descobriram que, em um cenário onde o programa de último recurso está cheio, simplesmente baixar os preços para esse programa não ajuda a situação geral; a única solução é aumentar a própria capacidade do programa.

Esta pesquisa não afirma ter resolvido o problema do seguro contra incêndios florestais, nem sugere que a situação seja segura. Os 26,5% de proprietários que ainda estão lutando representam um número massivo de famílias e um risco significativo para o mercado imobiliário. No entanto, ao corrigir a forma como as taxas de juros são contadas, o estudo fornece um mapa mais claro e preciso da zona de perigo. Ele diz aos formuladores de políticas e credores exatamente onde estão os pontos de pressão, distinguindo entre aqueles que estão realmente fora de preço e aqueles que ainda conseguem manter a cobertura. O estudo conclui que as soluções futuras devem ser precisas. Elas precisam visar os grupos específicos que estão falhando em obter cobertura, em vez de assumir uma crise generalizada. Ao compreender a situação financeira real dos proprietários, desde suas taxas de hipoteca fixas até sua capacidade de pagar pelo seguro, a sociedade pode desenhar melhores regras para manter as casas seguras e os empréstimos garantidos em uma era de crescente risco de incêndio.