Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024

Wanneer een huiseigenaar een hypotheek afsluit om een huis te kopen, vereist de bank een vangnet: opstalverzekering. Dit is niet slechts een suggestie; het is een regel die in het leningcontract is vastgelegd. Als het huis afbrandt en de eigenaar geen verzekering heeft, verliest de bank haar onderpand. In de Verenigde Staten, met name in plaatsen als Californië waar bosbranden frequenter en heviger worden, creëert deze vereiste een moeilijke wurggreep. Aan de ene kant trekken verzekeringsmaatschappijen zich terug uit risicovolle gebieden omdat de branden te gevaarlijk en te duur zijn om te dekken. Aan de andere kant hebben huiseigenaren die dekking nodig om hun leningen te behouden, maar de prijzen stijgen zo snel dat velen het niet kunnen betalen. Dit laat een gat achter waarbij mensen gevangen zitten tussen de eis van een kredietverstrekker voor bescherming en hun eigen onvermogen om te betalen, een situatie die de kans loopt huizen bloot te stellen aan rampen en banken met lege beloften op te houden.

Onderzoekers weten al lang dat verzekeringsmarkten kunnen falen wanneer de risico's te hoog of te onvoorspelbaar zijn. Ze weten ook dat er overheidsinstanties bestaan die inspringen wanneer private bedrijven vertrekken, als een vangnet van laatste instantie. Echter, een nieuwe studie door Lu Chao, XiaoXi Ma en Sun ShuiMiao van Tianjin Tianshi College suggereert dat eerdere manieren om deze crisis te meten een cruciaal stukje van de puzzel hebben gemist. Het team richtte zich op de specifieke jaren tussen 2018 en 2024 in Californië, een periode die werd gekenmerkt door intense brandseizoenen en een dramatische verschuiving in rentetarieven. Ze wilden precies begrijpen hoeveel huiseigenaren er daadwerkelijk niet in slaagden de verzekeringsdekking te verkrijgen die hun hypotheken vereisten, en of de standaard manier van het berekenen van dit risico wel de volledige waarheid vertelde.

De kern van het probleem ligt in de manier waarop onderzoekers gewoonlijk de kosten van een hypotheek berekenen. Decennialang gingen modellen ervan uit dat elke huiseigenaar het huidige markttarief betaalde voor zijn lening. Dit was logisch toen rentes langzaam veranderden, maar het stortte in na 2021, toen de rentetarieven scherp stegen. In werkelijkheid hebben miljoenen Amerikanen vastrentende hypotheken die jaren geleden tegen veel lagere rentes zijn vastgelegd. Een huiseigenaar die in 2020 een huis kocht met een lage rente, betaalt niet hetzelfde maandbedrag als iemand die vandaag een huis koopt, zelfs als ze in dezelfde buurt wonen. Door iedereen te behandelen alsof zij de nieuwe, hoge rentes betalen, overschatten oudere modellen de financiële druk op deze gezinnen. De onderzoekers realiseerden zich dat deze fout de verzekeringscrisis voor veel mensen veel erger deed lijken dan deze in werkelijkheid was.

Om dit op te lossen, bouwde het team een nieuwe manier om naar de gegevens te kijken. In plaats van te gokken wat elke huiseigenaar betaalde, gebruikten ze een enorme, publiekelijk beschikbare database van werkelijke hypotheken om de werkelijke verdeling van de rentetarieven te zien. Ze groepeerden huiseigenaren op basis van de rente waaraan zij daadwerkelijk vastzaten, variërend van zeer lage rentes onder de 3 procent tot hogere rentes boven de 6 procent. Vervolgens draaiden ze hun simulatie opnieuw, met de eenvoudige vraag: gezien de werkelijke maandelijkse betalingen die deze gezinnen doen, hoeveel van hen kunnen de door hun kredietverstrekkers vereiste verzekeringspremies nog steeds betalen? Ze verfijnden ook hoe ze de "laatste instantie"-verzekering telden, wat een door de staat beheerd programma is dat bedoeld is voor degenen die geen particuliere dekking kunnen vinden. Ze zorgden ervoor dat ze deze polissen telden tegen het totale aantal woningen in de staat, in plaats van alleen tegen het aantal polissen dat het model voorspelde, zodat hun cijfers overeenkwamen met de werkelijke gegevens.

De resultaten van deze herkalibratie waren significant. Onder de oude methode, die ervan uitging dat iedereen hoge huidige rentes betaalde, suggereerde het model dat in 2023 bijna 43 procent van de hypotheekhouders in Californië te maken kreeg met een situatie waarin zij de vereiste verzekering voor hun leningen niet konden betalen. Dit impliceerde een enorme golf van mensen die ofwel hun huis zouden verliezen of gedwongen zouden worden in een gevaarlijke staat van onverzekerd te zijn. Echter, toen de onderzoekers de werkelijke rentetarieven gebruikten die mensen daadwerkelijk betaalden, veranderde het beeld. Het aantal gezinnen in deze precaire positie daalde naar ongeveer 26,5 procent. Hoewel dit nog steeds een ernstig probleem is dat miljoenen mensen treft, betekent het dat de crisis niet zo alomvattend is als de oude modellen suggereerden. Het verschil is substantieel: de nieuwe berekening laat zien dat bijna 62 procent van de "fout" die door de oude modellen werd voorspeld, eigenlijk een artefact was van het gebruik van de verkeerde rentetarieven.

De studie bracht de resterende problematiek ook uiteen in drie afzonderlijke categorieën om precies aan te tonen waar de tekorten liggen. De eerste groep, die ongeveer 70 procent van de populatie beslaat, vond succesvol particuliere verzekeringen die zij konden betalen. De tweede groep, ongeveer 3,6 procent, kon geen particuliere verzekering vinden maar wist dekking te verkrijgen via het programma van de staat als laatste instantie. De laatste groep, de 26,5 procent die overblijft, zijn degenen die noch particuliere noch staatsverzekering kunnen betalen. De onderzoekers merken er zorgvuldig bij op dat deze laatste groep niet betekent dat deze mensen in werkelijkheid momenteel onverzekerd zijn. In plaats daarvan vertegenwoordigt het een theoretische blootstelling: dit zijn de huishoudens die, volgens het model, uiteindelijk een kredietverstrekker zouden triggeren om in te grijpen en een polis op het huis af te dwingen. Deze "force-placed" verzekering is vaak veel duurder en biedt minder bescherming dan een standaardpolis, en het is een laatste redmiddel dat banken pas gebruiken wanneer een lener niet kan bewijzen dat er dekking is.

De onderzoekers stopten niet bij Californië. Ze keken naar hoe soortgelijke systemen in andere staten werken om te zien of hun bevindingen standhielden. Ze onderzochten Florida, waar een door de staat beheerde verzekeraar, Citizens Property Insurance Corporation, enorme schommelingen heeft gezien in haar aantallen terwijl zij probeert mensen terug naar de particuliere markt te bewegen. Ze keken ook naar Texas, waar een andere organisatie de windstormrisico's beheert met een complex systeem van financieringslagen. Deze vergelijkingen toonden aan dat hoewel de specifieke regels en cijfers variëren, de onderliggende spanning tussen de grenzen van de particuliere markt en de noodzaak van universele dekking een gedeelde uitdaging is. De studie bevestigde dat wanneer de "laatste instantie"-markt vol is, het simpelweg toevoegen van meer geld of het verlagen van de prijzen niet altijd helpt als het systeem fysiek niet in staat is om meer klanten aan te nemen.

Een van de belangrijkste lessen van dit werk is dat het oplossen van de bosbrandverzekeringscrisis vereist dat men naar het hele plaatje kijkt, niet slechts naar één deel. De studie toont aan dat je het probleem niet kunt oplossen door alleen naar verzekeringsprijzen te kijken of alleen naar hypotheekrentes; je moet zien hoe ze met elkaar interageren. Als de rentetarieven hoog blijven, neemt de druk op huiseigenaren toe, maar als veel huiseigenaren vastzitten aan lage rentes, hebben zij meer ademruimte. Evenzo, als het programma van de staat als laatste instantie vol is, stort het systeem in, ongeacht hoe betaalbaar de particuliere markt ook mag zijn. De onderzoekers ontdekten dat in een scenario waarin het programma van de laatste instantie vol is, het simpelweg verlagen van de prijzen voor dat programma niet helpt aan de algehele situatie; de enige oplossing is het vergroten van de capaciteit van het programma zelf.

Dit onderzoek beweert niet de bosbrandverzekeringsproblematiek te hebben opgelost, noch suggereert het dat de situatie veilig is. De 26,5 procent van de huiseigenaren die nog steeds worstelen, vertegenwoordigt een enorme groep gezinnen en een aanzienlijk risico voor de woningmarkt. Echter, door de manier waarop rentetarieven worden geteld te corrigeren, biedt de studie een duidelijkere, nauwkeurigere kaart van de gevarenzone. Het vertelt beleidsmakers en kredietverstrekkers precies waar de drukpunten liggen, door onderscheid te maken tussen degenen die echt buiten hun budget leven en degenen die nog steeds erin slagen gedekt te blijven. De studie concludeert dat toekomstige oplossingen precies moeten zijn. Ze moeten zich richten op de specifieke groepen die er niet in slagen dekking te krijgen, in plaats van uit te gaan van een algemene crisis. Door het werkelijke financiële bestaan van huiseigenheden te begrijpen, van hun vastgelegde hypotheekrentes tot hun vermogen om verzekeringen te betalen, kan de samenleving betere regels ontwerpen om huizen veilig en leningen zeker te houden in een tijdperk van toenemend brandgevaar.