Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024

Wenn ein Hausbesitzer ein Hypothekendarlehen aufnimmt, um ein Haus zu kaufen, verlangt die Bank ein Sicherheitsnetz: eine Gebäudeversicherung. Dies ist nicht nur eine Empfehlung; es ist eine Regel, die in den Darlehensvertrag geschrieben steht. Wenn das Haus abbrennt und der Besitzer keine Versicherung hat, verliert die Bank ihre Sicherheit. In den Vereinigten Staaten, insbesondere in Orten wie Kalifornien, wo Waldbrände immer häufiger und heftiger auftreten, schafft diese Anforderung einen schwierigen Druck. Auf der einen Seite ziehen sich Versicherungsgesellschaften aus Hochrisikogebieten zurück, weil die Brände zu gefährlich und zu teuer zu versichern sind. Auf der anderen Seite benötigen Hausbesitzer diesen Schutz, um ihre Kredite zu halten, aber die Preise steigen so schnell, dass viele sie sich nicht mehr leisten können. Dies hinterlässt eine Lücke, in der Menschen zwischen der Forderung eines Kreditgebers nach Schutz und ihrer eigenen Unfähigkeit zu zahlen gefangen sind – eine Situation, die droht, Häuser dem Katastrophenrisiko auszusetzen und Banken mit leeren Versprechen zurückzulassen.

Forscher wissen schon lange, dass Versicherungsmärkte versagen können, wenn die Risiken zu hoch oder zu unvorhersehbar sind. Sie wissen auch, dass staatliche Programme existieren, um einzuspringen, wenn private Unternehmen sich zurückziehen, und als letztes Sicherheitsnetz dienen. Eine neue Studie von Lu Chao, XiaoXi Ma und Sun ShuiMiao von der Tianjin Tianshi College legt jedoch nahe, dass bisherige Wege zur Messung dieser Krise einen entscheidenden Teil des Puzzles übersehen haben. Das Team konzentrierte sich auf die spezifischen Jahre zwischen 2018 und 2024 in Kalifornien, eine Periode, die durch intensive Feuersaisonen und einen dramatischen Wechsel der Zinssätze gekennzeichnet war. Sie wollten genau verstehen, wie viele Hausbesitzer tatsächlich nicht in der Lage waren, den von ihren Hypotheken geforderten Versicherungsschutz zu erwerben, und ob die Standardmethode zur Berechnung dieses Risikos die ganze Wahrheit sagte.

Der Kern des Problems liegt darin, wie Forscher übllich die Kosten einer Hypothek berechnen. Über Jahrzehnte hinweg gingen Modelle davon aus, dass jeder Hausbesitzer den aktuellen Marktzinssatz für sein Darlehen zahlt. Dies ergab Sinn, als sich die Zinssätze langsam änderten, brach aber nach 2021 zusammen, als die Zinssätze sprunghaft anstiegen. In der Realität halten Millionen von Amerikanern Festzinshypotheken, die vor Jahren zu viel niedrigeren Zinssätzen abgeschlossen wurden. Ein Hausbesitzer, der sein Haus im Jahr 2020 mit einem niedrigen Zinssatz gekauft hat, zahlt nicht denselben monatlichen Betrag wie jemand, der heute ein Haus kauft, selbst wenn sie in derselben Nachbarschaft leben. Indem diese alten Modelle jeden so behandelten, als würde er den neuen, hohen Zinssatz zahlen, überschätzten sie die finanzielle Belastung für diese Familien. Die Forscher erkannten, dass dieser Fehler die Versicherungskrise für viele Menschen viel schlimmer aussehen ließ, als sie tatsächlich war.

Um dies zu korrigieren, entwickelte das Team eine neue Art, die Daten zu betrachten. Anstatt zu raten, was jeder Hausbesitzer bezahlt, nutzten sie eine riesige, öffentlich zugängliche Datenbank tatsächlicher Hypotheken, um die reale Verteilung der Zinssätze zu sehen. Sie gruppierten die Hausbesitzer nach dem Zinssatz, auf den sie tatsächlich festgelegt waren, von sehr niedrigen Raten unter 3 Prozent bis zu höheren Raten über 6 Prozent. Dann ließen sie ihre Simulation erneut laufen und stellten eine einfache Frage: Angesichts der tatsächlichen monatlichen Zahlungen, die diese Familien leisten, wie viele können sich noch die von ihren Kreditgebern geforderten Versicherungsprämien leisten? Sie verfeinerten auch die Art und Weise, wie sie die „letzte Instanz“-Versicherung zählten, ein staatliches Programm, das dazu dient, diejenigen abzudecken, die keine private Deckung finden können. Sie stellten sicher, dass sie diese Policen gegen die Gesamtzahl der Häuser im Bundesstaat zählten, statt nur gegen die Anzahl der Policen, die das Modell vorhersagte, um sicherzustellen, dass ihre Zahlen mit den realen Aufzeichnungen übereinstimmten.

Die Ergebnisse dieser Neukalibrierung waren signifikant. Unter der alten Methode, die davon ausging, dass jeder die hohen aktuellen Zinssätze zahlt, legte das Modell nahe, dass im Jahr 2023 fast 43 Prozent der hypothekarfinanzierten Hausbesitzer in Kalifornien vor der Situation standen, dass sie die erforderliche Versicherung für ihre Kredite nicht bezahlen konnten. Dies implizierte eine massive Welle von Menschen, die entweder ihre Häuser verlieren oder gezwungen wären, in einen gefährlichen Zustand der Nichtversicherung zu geraten. Doch als die Forscher die realen Zinssätze verwendeten, die die Menschen tatsächlich zahlten, änderte sich das Bild. Die Zahl der Familien in dieser prekären Lage sank auf etwa 26,5 Prozent. Dies ist zwar immer noch ein ernstes Problem, das Millionen von Menschen betrifft, aber es bedeutet, dass die Krise nicht so allumfassend ist, wie die alten Modelle suggerierten. Der Unterschied ist erheblich: Die neue Berechnung zeigt, dass fast 6-2 Prozent des durch die alten Modelle vorhergesagten „Ausfalls“ tatsächlich ein Artefakt der Verwendung falscher Zinsdaten war.

Die Studie unterteilte das verbleibende Problem zudem in drei verschiedene Kategorien, um genau aufzuzeigen, wo die Lücken liegen. Die erste Gruppe, die etwa 70 Prozent der Bevölkerung ausmacht, fand erfolgreich eine private Versicherung, die sie sich leisten konnte. Die zweite Gruppe, etwa 3,6 Prozent, konnte keine private Versicherung finden, war aber in der Lage, einen Versicherungsschutz über das staatliche Notfallprogramm zu sichern. Die letzte Gruppe, die verbleibenden 26,5 Prozent, sind diejenigen, die weder private noch staatliche Versicherungen bezahlen können. Die Forscher merken vorsichtig an, dass diese letzte Gruppe nicht bedeutet, dass diese Menschen in der Realität derzeit unversichert sind. Stattdessen stellt sie eine theoretische Exposition dar: Dies sind die Haushalte, die laut Modell schließlich einen Kreditgeber dazu veranlassen würden, eine Versicherung auf das Haus zu erzwingen. Diese „erzwungene Versicherung“ (force-placed insurance) ist oft viel teurer und bietet weniger Schutz als eine Standardpolice, und sie ist ein letzter Ausweg, den Banken nur nutzen, wenn ein Kreditnehmer keinen Nachweis über den Versicherungsschutz erbringt.

Die Forscher beschränkten sich nicht nur auf Kalifornien. Sie untersuchten, wie ähnliche Systeme in anderen Bundesstaaten funktionieren, um zu sehen, ob ihre Erkenntnisse Bestand haben. Sie untersuchten Florida, wo ein staatlicher Versicherer namens Citizens Property Insurance Corporation massive Schwankungen in seinen Zahlen erlebt hat, während er versucht, Menschen zurück in den privaten Markt zu führen. Sie sahen sich auch Texas an, wo eine andere Organisation Windsturmfrisiken durch ein komplexes System von Finanzierungsschichten verwaltet. Diese Vergleiche zeigten, dass zwar die spezifischen Regeln und Zahlen variieren, die zugrunde liegende Spannung zwischen den Grenzen des privaten Marktes und der Notwendigkeit einer universellen Deckung jedoch eine gemeinsame Herausforderung darstellt. Die Studie bestätigte, dass es, wenn der „letzte Instanz“-Markt voll ist, nicht immer hilft, einfach mehr Geld bereitzustellen oder die Preise zu senken, wenn das System physisch nicht in der Lage ist, mehr Kunden aufzunehmen.

Einer der wichtigsten Erkenntnisse dieser Arbeit ist, dass die Lösung der Waldbrand-Versicherungskrise erfordert, das Gesamtbild zu betrachten, nicht nur einen Teilaspekt. Die Studie zeigt, dass man das Problem nicht lösen kann, indem man nur die Versicherungspreise betrachtet oder nur die Hypothekenzinsen; man muss sehen, wie sie interagieren. Wenn die Zinssätze hoch bleiben, steigt der Druck auf die Hausbesitzer, aber wenn viele Hausbesitzer an niedrige Zinssätze gebunden sind, haben sie mehr Spielraum. Ähnlich verhält es sich, wenn das staatliche Notfallprogramm seine Kapazitätsgrenze erreicht: Das System bricht zusammen, ungeachtet dessen, wie erschwinglich der private Markt sein mag. Die Forscher fanden heraus, dass in einem Szenario, in dem das Notfallprogramm voll ist, das bloße Senken der Preise für dieses Programm nicht hilft, die Gesamtsituation zu verbessern; die einzige Lösung besteht darin, die Kapazität des Programms selbst zu erhöhen.

Diese Forschung behauptet nicht, das Waldbrand-Versicherungsproblem gelöst zu haben, noch deutet sie darauf hin, dass die Situation sicher ist. Die 26,5 Prozent der Hausbesitzer, die immer noch kämpfen, stellen eine massive Anzahl von Familien und ein erhebliches Risiko für den Wohnungsmarkt dar. Durch die Korrektur der Art und Weise, wie Zinssätze gezählt werden, liefert die Studie jedoch eine klarere, genauere Karte der Gefahrenzone. Sie zeigt politischen Entscheidungsträgern und Kreditgebern genau, wo die Druckpunkte liegen, und unterscheidet zwischen denen, die tatsächlich preislich ausgeschlossen sind, und denen, die es noch schaffen, versichert zu bleiben. Die Studie kommt zu dem Schluss, dass zukünftige Lösungen präzise sein müssen. Sie müssen auf die spezifischen Gruppen abzielen, die Schwierigkeiten beim Erwerb des Versicherungsschutzes haben, anstatt eine pauschale Krise anzunehmen. Indem man die reale finanzielle Situation der Hausbesitzer versteht – von ihren festgeschriebenen Hypothekenzinsen bis hin zu ihrer Fähigkeit, Versicherungen zu bezahlen –, kann die Gesellschaft bessere Regeln entwerfen, um Häuser sicher und Kredite in einer Ära zunehmender Brandgefahr abzusichern.