Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024

住宅所有者が家を購入するために住宅ローンを組む際、銀行は安全網として不動産保険を要求します。これは単なる推奨事項ではなく、ローン契約に書き込まれたルールです。もし家が焼失し、所有者が保険に入っていなければ、銀行は担保を失うことになります。米国、特に山火事がより頻繁かつ深刻になっているカリフォルニアのような場所では、この要件が困難な板挟みを生み出しています。一方で、保険会社は火災のリスクが高すぎてカバーするには危険かつ高価すぎるため、高リスク地域から撤退しています。他方で、住宅所有者はローンを維持するためにその補償を必要としていますが、保険料が非常に速いスピードで上昇しているため、多くの人が支払えなくなっています。これにより、貸し手の保護への要求と、自身の支払能力の欠如との間で人々が挟み込まれるという隙間が生じ、家を災害にさらされた状態にし、銀行に空約束を持たせることを脅かす状況となっています。

研究者たちは、リスクが高すぎたり予測不能であったりする場合に、保険市場が機能不全に陥る可能性があることを以前から知っていました。また、民間企業が撤退した際に介入するための最後の手段としてのセーフティネットを提供する政府プログラムが存在することも知っています。しかし、天津天石学院のLu Chao、XiaoXi Ma、Sun ShuiMiaoによる新しい研究は、これまでのこの危機を測定する方法には、パズルの極めて重要なピースが欠けていたことを示唆しています。研究チームは、激しい火災シーズンと金利の劇的な変化が見られた2018年から2024年までのカリフォルニアの特定の期間に焦点を当てました。彼らは、実際にどれほどの住宅所有者が、住宅ローンが要求する保険補償を得ることに失敗しているのか、そして標準的なリスク算出方法が真実のすべてを伝えているのかどうかを理解したいと考えました。

問題の核心は、研究者が通常、住宅ローンのコストをどのように計算するかという点にあります。数十年間、モデルはすべての住宅所有者が現在の市場金利でローンを支払っていると想定してきました。金利が緩やかに変化していた時期にはこれは理にかなっていましたが、金利が急上昇した2021年以降、この前提は崩れました。実際には、何百万人ものアメリカ人が、数年前にずっと低い金利で固定された固定金利型住宅ローンを保持しています。2020年に低金利で購入した住宅所有者は、たとえ同じ近所に住んでいたとしても、今日家を購入する人が支払う金額と同じではありません。全員が新しい高い金利を支払っているかのように扱うことで、古いモデルはこれらの家族に対する経済的負担を過大評価していました。研究者たちは、この誤りが、多くの人々にとって保険危機を実際よりもはるかに深刻に見せていることに気づきました。

これを修正するために、チームはデータを捉える新しい方法を構築しました。すべての住宅所有者が支払っている額を推測する代わりに、彼らは実際の住宅ローンの膨大な公開データベースを使用して、実際の金利の分布を確認しました。彼らは、3パーセント未満の非常に低い金利から6パーセントを超える高い金利に至るまで、実際にロックされている金利ごとに住宅所有者をグループ化しました。そして、シミュレーションを再度実行し、「これらの家族が実際に支払っている月々の支払額を考慮した場合、貸し手が要求する保険料を依然として支払うことができるのは何人か？」という単純な問いを投げかけました。また、民間からの補償が見つからない場合に備えて設計された、州運営の「最後の手段」としての保険のカウント方法も精緻化しました。彼らは、彼らの数字が現実世界の記録と一致するように、これらのポリシーをモデルが予測したポリシー数に対してではなく、州内の総住宅数に対してカウントしました。

この再校正の結果は重大なものでした。全員が高金利の現在の金利を支払っていると仮定した古い手法の下では、2023年にカリフォルニアの住宅ローン保有者の43パーセント近くが、ローンに必要な保険を支払えない状況に直面しているとモデルは示唆していました。これは、家を失うか、あるいは無保険という危険な状態に強制的に置かれることになる人々が大量に存在することを意味していました。しかし、研究者が人々が実際に支払っている実際の金利を使用したところ、状況は変わりました。このような不安定な立場にある家族の数は約26.5パーセントに減少しました。これは依然として数百万人もの人々に影響を与える深刻な問題ではありますが、危機が古いモデルが示唆したほど包括的なものではないことを意味しています。その差は相当なものです。新しい計算によれば、古いモデルによって予測された「失敗」の約62パーセントは、実は間違った金利データを使用したことによるアーティファクト（偽像）であったことが示されました。

研究はまた、残された問題を3つの明確なカテゴリーに分類し、どこにギャップがあるのかを正確に示しました。第一のグループは、人口の約70パーセントを占め、自身で支払える民間保険を見つけることに成功しました。第二のグループは約3.6パーセントで、民間保険を見つけることはできませんでしたが、州の「最後の手段」としてのプログラムを通じて補償を確保することができました。最後のグループである26.5パーセントは、民間および州の保険のどちらも支払えない人々です。研究者たちは、この最後のグループが、現在実際に無保険であることを意味しているのではないと注意深く述べています。むしろ、これは理論的な露出を表しています。つまり、これらの世帯は、モデルによれば、最終的に貸し手に介入させ、住宅に保険を強制的に付加させることになる世帯です。この「強制付加（フォース・プレイスド）」保険は、多くの場合、標準的な保険よりもはるかに高価であり、補償内容も限定的です。これは、借り手が補償の証明を提供できなかった場合に、銀行が使用する最後の手段です。

研究者たちはカリフォルニアにとどまりませんでした。彼らは他の州でも同様のシステムがどのように機能しているかを確認し、彼らの知見が通用するかどうかを検証しました。彼らは、Citizens Property Insurance Corporationという州運営の保険会社が、人々を民間市場に戻そうとする中で、その規模を劇的に拡大させ、また縮小させてきたフロリダ州を調査しました。また、異なる組織が複雑な資金提供レイヤーを持つ風災リスクを管理しているテキサス州についても調査しました。これらの比較は、具体的な規則や数字は異なっても、民間市場の限界と普遍的な補償の必要性との間の根本的な緊張関係は共通の課題であることを示しました。研究は、「最後の手段」としての市場が満杯である場合、単に資金を投入したり価格を下げたりしても、システムが物理的にそれ以上の顧客を受け入れることができない限り、必ずしも解決にならないことを裏付けました。

この研究の最も重要な教訓の一つは、山火事の保険危機を解決するには、全体像を見る必要があるということです。研究は、保険価格だけを見たり、住宅ローン金利だけを見たりして問題を解決することはできないことを示しています。両者がどのように相互作用するかを見る必要があります。もし金利が高止まりすれば、住宅所有者への圧力は増大しますが、もし多くの住宅所有者が低金利で固定されているならば、彼らには余裕が生まれます。同様に、もし州の「最後の手段」としてのプログラムが容量不足になれば、民間市場がいかに手頃な価格であっても、システムは崩壊します。研究者たちは、最後の手段としてのプログラムが満杯であるシナリオにおいては、単にそのプログラムの価格を下げることは全体的な状況の改善には役立たず、唯一の解決策はそのプログラム自体の容量を増やすことであることを見出しました。

この研究は、山火事の保険問題を解決したと主張するものではなく、また状況が安全であると示唆するものでもありません。苦境に立たされている26.5パーセントの住宅所有者は、膨大な数の家族と住宅市場に対する重大なリスクを表しています。しかし、金利のカウント方法を修正することで、この研究は危険地帯のより明確で正確な地図を提供しています。それは、政策立案者や貸し手に対し、真に価格設定によって排除されているのか、それとも依然として補償を維持できているのかを区別しながら、圧力のポイントがどこにあるのかを正確に伝えています。研究は、将来の解決策は精密である必要があると結論づけています。それらは、一律の危機を想定するのではなく、補償を得ることに失敗している特定のグループを標的にする必要があります。住宅所有者の実際の財務状況を、固定された住宅ローン金利から保険を支払う能力に至るまで理解することで、社会は、増大する火災リスクの時代において、家を安全に保ち、ローンを確実なものにするためのより良いルールを設計できるのです。