Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024

Cuando un propietario solicita una hipoteca para comprar una casa, el banco exige una red de seguridad: el seguro de propiedad. Esto no es solo una sugerencia; es una regla escrita en el contrato de préstamo. Si la casa se incendia y el propietario no tiene seguro, el banco pierde su garantía. En los Estados Unidos, particularmente en lugares como California, donde los incendios forestales son cada vez más frecuentes y severos, este requisito crea un apretujamiento difícil. Por un lado, las compañías de seguros se están retirando de las zonas de alto riesgo porque los incendios son demasiado peligrosos y costosos de cubrir. Por otro lado, los propietarios necesitan esa cobertura para mantener sus préstamos, pero los precios están subiendo tan rápido que muchos no pueden permitírselos. Esto deja un vacío donde las personas quedan atrapadas entre la demanda de protección de un prestamista y su propia incapacidad de pago, una situación que amenaza con dejar las viviendas expuestas al desastre y a los bancos con promesas vacías.

Los investigadores saben desde hace tiempo que los mercados de seguros pueden fallar cuando los riesgos son demasiado altos o impredecibles. También saben que existen programas gubernamentales que intervienen cuando las empresas privadas se retiran, ofreciendo una red de seguridad de último recurso. Sin embargo, un nuevo estudio de Lu Chao, XiaoXi Ma y Sun ShuiMiao, del Colegio Tianshi de Tianjin, sugiere que las formas anteriores de medir esta crisis han omitido una pieza crucial del rompecabezas. El equipo se centró en los años específicos entre 2018 y 2024 en California, un periodo marcado por intensas temporadas de incendios y un cambio drástico en las tasas de interés. Querían entender exactamente cuántos propietarios estaban realmente fallando en obtener la cobertura de seguro que sus hipotecas requerían, y si la forma estándar de calcular este riesgo estaba diciendo toda la verdad.

El núcleo del problema reside en cómo los investigadores calculan habitualmente el coste de una hipoteca. Durante décadas, los modelos asumieron que cada propietario pagaba la tasa de interés de mercado actual por su préstamo. Esto tenía sentido cuando las tasas cambiaban lentamente, pero dejó de funcionar después de 2021, cuando las tasas de interés subieron bruscamente. En la realidad, millones de estadounidenses tienen hipotecas de tasa fija que fueron pactadas hace años a tasas mucho más bajas. Un propietario que compró una casa en 2020 con una tasa baja no está pagando la misma cantidad mensual que alguien que compra una casa hoy, incluso si viven en el mismo vecindario. Al tratar a todos como si estuvieran pagando las nuevas tasas elevadas, los modelos antiguos estaban sobreestimando la presión financiera sobre estas familias. Los investigadores se dieron cuenta de que este error estaba haciendo que la crisis del seguro pareciera mucho peor de lo que realmente era para muchas personas.

Para solucionar esto, el equipo construyó una nueva forma de observar los datos. En lugar de adivinar cuánto pagaba cada propietario, utilizaron una base de datos masiva y de acceso público de hipotecas reales para ver la distribución real de las tasas de interés. Agruparon a los propietarios según la tasa en la que estaban realmente bloqueados, que iba desde tasas muy bajas de menos del 3 por ciento hasta tasas más altas por encima del 6 por ciento. Luego ejecutaron su simulación nuevamente, planteándose una pregunta sencilla: dada la cantidad de pagos mensuales reales que estas familias están realizando, ¿cuántas pueden seguir permitiéndose las primas de seguro requeridas por sus prestamistas? También refinaron la forma de contar el seguro de "último recurso", que es un programa gestionado por el estado diseñado para cubrir a aquellos que no encuentran cobertura privada. Se aseguraron de contar estas pólizas frente al número total de viviendas en el estado, en lugar de solo contra el número de pólizas que el modelo predecía, garantizando que sus cifras coincidieran con los registros del mundo real.

Los resultados de esta recalibración fueron significativos. Bajo el método antiguo, que asumía que todos pagaban tasas altas actuales, el modelo sugería que, en 2023, casi el 43 por ciento de los propietarios con hipoteca en California se enfrentaban a una situación en la que no podían permitirse el seguro requerido por sus préstamos. Esto implicaba una oleada masiva de personas que perderían sus hogares o se verían obligadas a un estado peligroso de falta de seguro. Sin embargo, cuando los investigadores utilizaron las tasas de interés reales que la gente estaba pagando realmente, la imagen cambió. El número de familias en esta posición precaria descendió a aproximadamente el 26,5 por ciento. Si bien este sigue siendo un problema serio que afecta a millones de personas, significa que la crisis no es tan abarcadora como sugerían los modelos antiguos. La diferencia es sustancial: el nuevo cálculo muestra que casi el 62 por ciento del "fallo" predicho por los modelos antiguos era en realidad un artefacto de usar los datos de tasas de interés incorrectos.

El estudio también desglosó el problema restante en tres categorías distintas para mostrar exactamente dónde están las brechas. El primer grupo, que constituye aproximadamente el 70 por ciento de la población, encontró con éxito un seguro privado que podía permitirse. El segundo grupo, cerca del 3,6 por ciento, no pudo encontrar seguro privado pero pudo asegurar la cobertura a través del programa de último recurso del estado. El grupo final, el 26,5 por ciento restante, son aquellos que no pueden permitirse ni el seguro privado ni el estatal. Los investigadores advierten cuidadosamente que este último grupo no significa que estas personas estén actualmente sin seguro en la realidad. En cambio, representa una exposición teórica: estos son los hogares que, según el modelo, eventualmente activarían a un prestamista para que imponga una póliza sobre la vivienda. Este seguro "impuesto por el prestamista" (force-placed insurance) suele ser mucho más caro y ofrece menos protección que una póliza estándar, y es un último recurso que los bancos utilizan solo cuando un prestatario no presenta la prueba de cobertura.

Los investigadores no se detuvieron en California. Examinaron cómo funcionan sistemas similares en otros estados para ver si sus hallazgos se mantenían. Examinaron Florida, donde una aseguradora estatal llamada Citizens Property Insurance Corporation ha visto sus números aumentar y luego disminuir drásticamente mientras intenta devolver a la gente a los mercados privados. También analizaron Texas, donde una organización diferente gestiona los riesgos de tormentas de viento con un sistema complejo de capas de financiación. Estas comparaciones demostraron que, si bien las reglas y los números específicos varían, la tensión subyacente entre los límites del mercado privado y la necesidad de una cobertura universal es un desafío compartido. El estudio confirmó que cuando el mercado de "último recurso" está lleno, el simple hecho de añadir más dinero o bajar los precios no siempre ayuda si el sistema es físicamente incapaz de aceptar más clientes.

Uno de los puntos más importantes de este trabajo es que resolver la crisis del seguro contra incendios requiere mirar el panorama completo, no solo una parte. El estudio demuestra que no se puede solucionar el problema mirando únicamente los precios de los seguros o únicamente las tasas hipotecarias; hay que ver cómo interactúan. Si las tasas de interés se mantienen altas, la presión sobre los propietarios aumenta, pero si muchos propietarios están bloqueados en tasas bajas, tienen más margen de maniobra. Del mismo modo, si el programa de último recurso del estado se queda sin capacidad, el sistema colapsa sin importar qué tan asequible sea el mercado privado. Los investigadores descubrieron que en un escenario donde el programa de último recurso está lleno, simplemente bajar los precios para ese programa no ayuda a la situación general; la única solución es aumentar la capacidad del propio programa.

Esta investigación no pretende haber resuelto el problema de los incendios forestales, ni sugiere que la situación sea segura. El 26,5 por ciento de los propietarios que siguen luchando representan un número masivo de familias y un riesgo significativo para el mercado de la vivienda. Sin embargo, al corregir la forma en que se cuentan las tasas de interés, el estudio proporciona un mapa más claro y preciso de la zona de peligro. Indica a los responsables políticos y a los prestamistas exactamente dónde están los puntos de presión, distinguiendo entre quienes realmente no pueden costearlo y quienes todavía logran mantenerse cubiertos. El estudio concluye que las soluciones futuras deben ser precisas. Deben dirigirse a los grupos específicos que no logran obtener cobertura, en lugar de asumir una crisis generalizada. Al comprender la situación financiera real de los propietarios, desde sus tasas hipotecarias fijas hasta su capacidad de pago, la sociedad puede diseñar mejores reglas para mantener las viviendas seguras y los préstamos garantizados en una era de creciente riesgo de incendios.