Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024

Quando un proprietari di casa stipula un mutuo per acquistare una casa, la banca richiede una rete di sicurezza: l'assicurazione sulla proprietà. Questa non è solo un suggerimento; è una regola scritta nel contratto di prestito. Se la casa brucia e il proprietario non ha un'assicurazione, la banca perde la sua garanzia. Negli Stati Uniti, particolarmente in luoghi come la California, dove gli incendi boschivi stanno diventando più frequenti e intensi, questo requisito crea una stretta difficile. Da un lato, le compagnie di assicurazioni si stanno ritirando dalle aree ad alto rischio perché gli incendi sono troppo pericolosi e costosi da coprire. Dall'altro lato, i proprietari hanno bisogno di tale copertura per mantenere i loro prestiti, ma i prezzi stanno aumentando così velocemente che molti non possono permetterseli. Ciò lascia un vuoto in cui le persone si trovano intrappolate tra la richiesta di protezione di un finanziatore e la propria incapacità di pagare, una situazione che minaccia di lasciare le case esposte ai disastri e le banche con promesse vuote.

I ricercatori sanno da tempo che i mercati assicurativi possono fallire quando i rischi sono troppo elevati o troppo imprevedibili. Sanno anche che esistono programmi governativi che intervengono quando le aziende private se ne vanno, offrendo una rete di sicurezza di ultima istanza. Tuttavia, uno studio di Lu Chao, XiaoXi Ma e Sun ShuiMiao del Tianjin Tianshi College suggerisce che i precedenti modi di misurare questa crisi abbiano tralasciato un pezzo cruciale del puzzle. Il team si è concentrato sugli anni specifici tra il 2018 e il 2024 in California, un periodo caratterizzato da stagioni di incendi intense e un drastico cambiamento dei tassi di interesse. Volevano capire esattamente quanti proprietari di case stessero effettivamente fallendo nell'ottenere la copertura assicurativa richiesta dai loro mutui, e se il modo standard di calcolare questo rischio stesse dicendo tutta la verità.

Il cuore del problema risiede nel modo in cui i ricercatori solitamente calcolano il costo di un mutuo. Per decenni, i modelli hanno assunto che ogni proprietario pagasse l'attuale tasso di interesse di mercato per il proprio prestito. Questo aveva senso quando i tassi cambiavano lentamente, ma è crollato dopo il 2021, quando i tassi di interesse sono saliti bruscamente. In realtà, milioni di americani detengono mutui a tasso fisso che sono stati bloccati anni fa a tassi molto più bassi. Un proprietario che ha acquistato una casa nel 2020 con un tasso basso non paga la stessa cifra mensile di qualcuno che acquista una casa oggi, anche se vivono nello stesso quartiere. Trattando tutti come se pagassero i nuovi tassi elevati, i vecchi modelli stavano sovrastimando la pressione finanziaria su queste famiglie. I ricercatori si sono resi conto che questo errore stava facendo apparire la crisi assicurativa molto peggiore di quanto non fosse in realtà per molte persone.

Per correggere questo, il team ha costruito un nuovo modo di analizzare i dati. Invece di indovinare quanto ogni proprietario stesse pagando, hanno utilizzato un enorme database di mutui effettivamente esistenti e pubblicamente disponibili per vedere la reale distribuzione dei tassi di interesse. Hanno raggruppato i proprietari in base al tasso su cui erano effettivamente bloccati, che variava da tassi molto bassi sotto il 3% a tassi più alti sopra il 6%. Hanno poi eseguito nuovamente la loro simulazione, ponendo una domanda semplice: dato l'importo mensile effettivo che queste famiglie stanno pagando, quante possono ancora permettersi i premi assicurativi richiesti dai loro finanziatori? Hanno anche perfezionato il modo in cui contavano l'assicurazione di "ultima istanza", ovvero un programma gestito dallo Stato progettato per coprire coloro che non riescono a trovare una copertura privata. Si sono assicurati di contare queste polizze rispetto al numero totale di case nello stato, piuttosto che solo rispetto al numero di polizze che il modello prevedeva, garantendo che i loro numeri corrispondessero ai registri del mondo reale.

I risultati di questa ricalibrazione sono stati significativi. Sotto il vecchio metodo, che assumeva che tutti pagassero alti tassi correnti, il modello suggeriva che nel 2023 quasi il 43% dei proprietari di case ipotecate in California si trovasse in una situazione in cui non poteva permettersi l'assicurazione richiesta dai propri mutui. Ciò implicava un'ondata massiccia di persone che avrebbero perso la propria casa o sarebbero state costrette a uno stato pericoloso di mancanza di copertura. Tuttavia, quando i ricercatori hanno utilizzato i tassi di interesse reali che le persone stavano effettivamente pagando, il quadro è cambiato. Il numero di famiglie in questa posizione precaria è sceso a circa il 26,5%. Sebbene sia ancora un problema serio che colpisce milioni di persone, significa che la crisi non è così onnicomprensiva come suggerivano i vecchi modelli. La differenza è sostanziale: il nuovo calcolo mostra che quasi il 62% del "fallimento" previsto dai vecchi modelli era in realtà un artefatto derivante dall'uso di dati errati sui tassi di interesse.

Lo studio ha anche suddiviso il problema rimanente in tre categorie distinte per mostrare esattamente dove si trovano le lacune. Il primo gruppo, che costituisce circa il 70% della popolazione, ha trovato con successo un'assicurazione privata che poteva permettersi. Il secondo gruppo, circa il 3,6%, non è riuscito a trovare un'assicurazione privata ma è stato in grado di ottenere la copertura attraverso il programma di ultima istanza dello Stato. Il gruppo finale, il 26,5% rimanente, è composto da coloro che non possono permettersi né l'assicurazione privata né quella statale. I ricercatori sottolineano con cura che questo ultimo gruppo non significa che queste persone siano attualmente prive di assicurazione nella realtà. Rappresenta invece un'esposizione teorica: si tratta di quei nuclei familiari che, secondo il modello, finirebbero per far intervenire un finanziatore per imporre una polizza sull'immobile. Questa assicurazione "imposta dal prestatore" (force-placed insurance) è spesso molto più costosa e offre meno protezione rispetto a una polizza standard, ed è un'ultima risorsa che le banche utilizzano solo quando un mutuatario non fornisce la prova della copertura.

I ricercatori non si sono fermati alla California. Hanno esaminato come sistemi simili funzionano in altri stati per vedere se le loro scoperte reggevano. Hanno esaminato la Florida, dove una società assicurativa gestita dallo Stato, la Citizens Property Insurance Corporation, ha visto i suoi numeri crescere e poi diminuire drasticamente mentre cerca di riportare le persone verso il mercato privato. Hanno anche guardato al Texas, dove un'organizzazione diversa gestisce i rischi legati alle tempeste con un sistema complesso di livelli di finanziamento. Questi confronti hanno dimostrato che, sebbene le regole e i numeri specifici varino, la tensione sottostante tra i limiti del mercato privato e la necessità di una copertura universale è una sfida comune. Lo studio ha confermato che quando il mercato di "ultima istanza" è pieno, semplicemente aggiungere denaro o abbassare i prezzi non aiuta sempre se il sistema è fisicamente incapace di accogliere altri clienti.

Uno degli insegnamenti più importanti di questo lavoro è che risolvere la crisi dell'assicurazione contro gli incendi boschivi richiede di guardare l'immagine completa, non solo una parte. Lo studio dimostra che non si può risolvere il problema guardando solo i prezzi delle assicurazioni o solo i tassi dei mutui; bisogna vedere come interagiscono. Se i tassi di interesse rimangono alti, la pressione sui proprietari aumenta, ma se molti proprietari sono vincolati a tassi bassi, hanno più respiro. Allo stesso modo, se il programma di ultima istanza dello Stato esaurisce la sua capacità, il sistema si rompe indipendentemente da quanto possa essere accessibile il mercato privato. I ricercatori hanno scoperto che in uno scenario in cui il programma di ultima istanza è al completo, semplicemente abbassare i prezzi per quel programma non aiuta la situazione generale; l'unica soluzione è aumentare la capacità del programma stesso.

Questa ricerca non pretende di aver risolto il problema degli incendi boschivi, né suggerisce che la situazione sia sicura. Il 26,5% dei proprietari di case che sta ancora lottando rappresenta un numero enorme di famiglie e un rischio significativo per il mercato immobiliare. Tuttavia, correggendo il modo in cui vengono conteggiati i tassi di interesse, lo studio fornisce una mappa più chiara e accurata della zona di pericolo. Indica ai decisori politici e ai finanziatori esattamente dove sono i punti di pressione, distinguendo tra coloro che sono realmente esclusi dai prezzi e coloro che riescono ancora a rimanere coperti. Lo studio conclude che le soluzioni future devono essere precise. Devono mirare ai gruppi specifici che non riescono a ottenere la copertura, piuttosto che presumere una crisi generalizzata. Comprendendo la reale situazione finanziaria dei proprietari, dai loro tassi di interesse bloccati alla loro capacità di pagare l'assicurazione, la società può progettare regole migliori per mantenere le case sicure e i prestiti garantiti in un'era di crescente rischio di incendi.