Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024
यह शोध पत्र कैलिफोर्निया (2018-2024) के बंधक गृहस्वामियों के लिए जंगल की आग से संबंधित बीमा का विश्लेषण करने हेतु एक उपलब्धता-सामर्थ्य-क्षमता ढांचे को प्रस्तुत करता है, जो यह प्रदर्शित करता है कि कवरेज प्रस्तावों, घरेलू बजट और बीमाकर्ता की क्षमता पर संयुक्त प्रतिबंधों के कारण नीतिगत उपकरणों के अनुभवजन्य मूल्यांकन की आवश्यकता होती है, न कि मूल्य निर्धारण बनाम सामर्थ्य के बारे में सैद्धांतिक धारणाओं की।
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जब एक घर का मालिक घर खरीदने के लिए बंधक (मॉर्टगेज) लेता है, तो बैंक एक सुरक्षा जाल की मांग करता है: संपत्ति बीमा। यह केवल एक सुझाव नहीं है; यह ऋण अनुबंध में लिखा गया एक नियम है। यदि घर जलकर राख हो जाता है और मालिक के पास बीमा नहीं होता है, तो बैंक अपनी गिरवी रखी गई संपत्ति (कोलेटरल) खो देता है। संयुक्त राज्य अमेरिका में, विशेष रूप से कैलिफोर्निया जैसे स्थानों में जहाँ जंगल की आग अधिक बार और अधिक गंभीर होती जा रही है, यह आवश्यकता एक कठिन दबाव पैदा करती है। एक ओर, बीमा कंपनियाँ उच्च जोखिम वाले क्षेत्रों से पीछे हट रही हैं क्योंकि आग बहुत खतरनाक और कवर करने के लिए बहुत महंगी होती जा रही है। दूसरी ओर, घर मालिकों को अपने ऋणों को बनाए रखने के लिए उस कवरेज की आवश्यकता होती है, लेकिन कीमतें इतनी तेजी से बढ़ रही हैं कि कई लोग उन्हें वह खर्च करने में असमर्थ हैं। यह एक ऐसा अंतराल छोड़ देता है जहाँ लोग ऋणदाता की सुरक्षा की मांग और अपनी भुगतान करने की अक्षमता के बीच फंस जाते हैं, एक ऐसी स्थिति जो घरों को आपदा के प्रति असुरक्षित छोड़ने और बैंकों के पास केवल खाली वादे रखने की धमकी देती है।
शोधकर्ता लंबे समय से जानते हैं कि जब जोखिम बहुत अधिक या बहुत अप्रत्याशित होता है, तो बीमा बाजार विफल हो सकते हैं। वे यह भी जानते हैं कि सरकारी कार्यक्रम तब हस्तक्षेप करने के लिए मौजूद होते हैं जब निजी कंपनियाँ पीछे हट जाती हैं, जो एक अंतिम विकल्प के रूप में सुरक्षा जाल प्रदान करते हैं। हालाँकि, टियांनजिन टियांनशी कॉलेज के लू चाओ, जिओक्सी मा और सन शुइमियाओ का एक नया अध्ययन बताता है कि इस संकट को मापने के पिछले तरीकों में पहेली का एक महत्वपूर्ण हिस्सा छूट गया था। टीम ने विशेष रूप से 2로18 और 2024 के बीच के वर्षों पर ध्यान केंद्रित किया, जो तीव्र अग्नि सीजन और ब्याज दरों में नाटकीय बदलावों वाला काल था। वे वास्तव में यह समझना चाहते थे कि कितने घर मालिक वास्तव में उस बीमा कवरेज को प्राप्त करने में विफल रहे थे जिसकी उनके मॉर्टगेज के लिए आवश्यकता थी, और क्या जोखिम की गणना करने का मानक तरीका पूरा सच बता रहा था।
समस्या का मूल कारण यह है कि शोधकर्ता आमतौर पर अपने मॉर्टगेज की लागत की गणना कैसे करते हैं। दशकों तक, मॉडलों ने माना कि प्रत्येक घर मालिक अपने ऋण के लिए वर्तमान बाजार ब्याज दर का भुगतान कर रहा है। यह तब तक समझ में आता था जब दरें धीरे-धीरे बदलती थीं, लेकिन 2021 के बाद यह टूट गया, जब ब्याज दरें तेजी से बढ़ीं। वास्तव में, लाखों अमेरिकी फिक्स्ड-रेट मॉर्टगेज रखते हैं जो वर्षों पहले बहुत कम दरों पर लॉक किए गए थे। एक घर मालिक जिसने 2020 में कम दर पर घर खरीदा था, वह आज घर खरीदने वाले व्यक्ति की तुलना में उतना मासिक भुगतान नहीं कर रहा है, भले ही वे एक ही पड़ोस में रहते हों। सभी को यह मानते हुए कि वे नई, उच्च दरों का भुगतान कर रहे हैं, पुराने मॉडल इन परिवारों पर वित्तीय तनाव का अत्यधिक आकलन कर रहे थे। शोधकर्ताओं ने महसूस किया कि इस त्रुटि ने बीमा संकट को कई लोगों के लिए वास्तव में जितना बुरा था, उससे कहीं अधिक बुरा बना दिया था।
इसे ठीक करने के लिए, टीम ने डेटा को देखने का एक नया तरीका बनाया। प्रत्येक घर मालिक द्वारा भुगतान किए जाने वाले अनुमान के बजाय, उन्होंने वास्तविक मॉर्टगेज के एक विशाल, सार्वजनिक रूप से उपलब्ध डेटाबेस का उपयोग किया ताकि ब्याज दरों के वास्तविक वितरण को देखा जा सके। उन्होंने घर मालिकों को वास्तव में लॉक की गई उनकी दर के आधार पर समूहों में विभाजित किया, जिसमें 3 प्रतिशत से कम की बहुत कम दरों से लेकर 6 प्रतिशत से ऊपर की उच्च दरों तक शामिल थे। फिर उन्होंने अपना सिमुलेशन फिर से चलाया, और एक सरल प्रश्न पूछा: इन परिवारों द्वारा वास्तव में किए जा रहे मासिक भुगतानों को देखते हुए, वे अपने ऋणदाताओं द्वारा आवश्यक बीमा प्रीमियम को वहन करने में कितने सक्षम हैं? उन्होंने "अंतिम-विकल्प" (लास्ट-रिसॉर्ट) बीमा को गिनने के तरीके को भी परिष्कृत किया, जो एक राज्य-संचालित कार्यक्रम है जिसे उन लोगों को कवर करने के लिए डिज़ाइन किया गया है जिन्हें निजी कवरेज नहीं मिल पाता है। उन्होंने सुनिश्चित किया कि उनके आंकड़े वास्तविक दुनिया के रिकॉर्ड से मेल खाएं, इसके लिए उन्होंने इन पॉलिसियों को केवल मॉडल द्वारा अनुमानित पॉलिसियों की संख्या के बजाय राज्य में घरों की कुल संख्या के विरुद्ध गिना।
इस पुनर्मूल्यांकन के परिणाम महत्वपूर्ण थे। पुरानी पद्धति के तहत, जो सभी को उच्च वर्तमान दरों का भुगतान करते हुए मानती थी, मॉडल ने सुझाव दिया कि 2023 में, कैलिफोर्निया में लगभग 43 प्रतिशत बंधक धारक ऐसी स्थिति का सामना कर रहे थे जहाँ वे अपने ऋणों के लिए आवश्यक बीमा वहन नहीं कर सकते थे। इसका तात्पर्य यह था कि लोगों की एक बड़ी लहर या तो अपने घर खो देगी या बिना बीमा के रहने की खतरनाक स्थिति में मजबूर होगी। हालाँकि, जब शोधकर्ताओं ने उन वास्तविक ब्याज दरों का उपयोग किया जो लोग वास्तव में भुगतान कर रहे थे, तो तस्वीर बदल गई। इस नाजुक स्थिति में परिवारों की संख्या गिरकर लगभग 26.5 प्रतिशत हो गई। हालांकि यह अभी भी लाखों लोगों को प्रभावित करने वाली एक गंभीर समस्या है, इसका अर्थ है कि संकट उतना व्यापक नहीं है जितना कि पुराने मॉडल ने सुझाव दिया था। अंतर पर्याप्त है: नया कैलकुलेशन दिखाता है कि पुराने मॉडलों द्वारा अनुमानित "विफलता" का लगभग 62 प्रतिशत वास्तव में गलत ब्याज दर डेटा का उपयोग करने का एक परिणाम (आर्टिफैक्ट) था।
अध्ययन ने शेष समस्या को तीन अलग-अलग श्रेणियों में विभाजित किया ताकि यह दिखाया जा सके कि अंतराल कहाँ हैं। पहला समूह, जो आबादी का लगभग 70 प्रतिशत है, ने सफलतापूर्वक निजी बीमा पाया जिसे वे वहन कर सकते थे। दूसरा समूह, लगभग 3.6 प्रतिशत, निजी बीमा नहीं पा सका लेकिन राज्य के अंतिम-विकल्प कार्यक्रम के माध्यम से कवरेज सुरक्षित करने में सक्षम था। अंतिम समूह, 26.5 प्रतिशत जो शेष हैं, वे हैं जो निजी या राज्य के बीमा को वहन नहीं कर सकते। शोधकर्ता सावधानीपूर्वक नोट करते हैं कि इस अंतिम समूह का अर्थ यह नहीं है कि ये लोग वास्तव में वर्तमान में बीमित नहीं हैं। इसके बजाय, यह एक सैद्धांतिक जोखिम का प्रतिनिधित्व करता है: ये वे परिवार हैं जो, मॉडल के अनुसार, अंततः एक ऋणदाता को हस्तक्षेप करने और घर पर एक पॉलिसी लागू करने के लिए मजबूर करेंगे। यह "फोर्स-प्लेस्ड" (बलपूर्वक लगाया गया) बीमा अक्सर बहुत अधिक महंगा होता है और मानक पॉलिसी की तुलना में कम सुरक्षा प्रदान करता है, और यह एक अंतिम उपाय है जिसका उपयोग बैंक केवल तभी करते हैं जब उधारकर्ता कवरेज का प्रमाण देने में विफल रहता है।
शोधकर्ता केवल कैलिफोर्निया तक ही सीमित नहीं रहे। उन्होंने यह देखने के लिए कि क्या उनके निष्कर्ष अन्य राज्यों में भी लागू होते हैं, अन्य राज्यों में समान प्रणालियों का परीक्षण किया। उन्होंने फ्लोरिडा का परीक्षण किया, जहाँ 'सिटीजс प्रॉपर्टी इंश्योरेंस कॉर्पोरेशन' नामक एक राज्य-संचालित बीमा कंपनी ने अपने नंबरों में भारी उतार-चढ़ाव देखा है क्योंकि वह लोगों को वापस निजी बाजारों में ले जाने की कोशिश कर रही है। उन्होंने टेक्सास को भी देखा, जहाँ एक अलग संगठन जटिल वित्तपोषण स्तरों के साथ विंडस्टॉर्म (तूफान) जोखिमों को संभालता है। इन तुलनाओं ने दिखाया कि हालांकि विशिष्ट नियम और संख्याएँ भिन्न होती हैं, लेकिन निजी बाजार की सीमाओं और सार्वभौमिक कवरेज की आवश्यकता के बीच अंतर्निहित तनाव एक साझा चुनौती है। अध्ययन ने पुष्टि की कि जब "अंतिम-विकल्प" बाजार भर जाता है, तो केवल अधिक पैसा जोड़ना या कीमतें कम करना हमेशा मदद नहीं करता है यदि प्रणाली भौतिक रूप से अधिक ग्राहकों को लेने में असमर्थ है।
इस कार्य का एक सबसे महत्वपूर्ण निष्कर्ष यह है कि जंगल की आग के संकट को हल करने के लिए पूरे चित्र को देखना आवश्यक है, न कि केवल एक हिस्से को। अध्ययन दिखाता है कि आप केवल बीमा कीमतों को देखकर या केवल मॉर्टगेज दरों को देखकर समस्या को ठीक नहीं कर सकते; आपको यह देखना होगा कि वे कैसे परस्पर क्रिया करते हैं। यदि ब्याज दरें उच्च रहती हैं, तो घर मालिकों पर दबाव बढ़ता है, लेकिन यदि कई घर मालिक कम दरों पर लॉक हैं, तो उनके पास कुछ राहत होती है। इसी तरह, यदि राज्य का अंतिम-विकल्प कार्यक्रम अपनी क्षमता पूरी कर लेता है, तो सिस्टम टूट जाता है चाहे निजी बाजार कितना भी किफायती क्यों न हो। शोधकर्ताओं ने पाया कि एक परिदृश्य में जहाँ अंतिम-विकल्प कार्यक्रम भर गया है, केवल उस कार्यक्रम के लिए कीमतें कम करने से समग्र स्थिति में मदद नहीं मिलती है; एकमात्र समाधान कार्यक्रम की क्षमता को बढ़ाना है।
यह शोध दावा नहीं करता है कि इसने जंगल की आग की समस्या को हल कर दिया है, न ही यह सुझाव देता है कि स्थिति सुरक्षित है। 26.5 प्रतिशत घर मालिक जो अभी भी संघर्ष कर रहे हैं, वे परिवारों की एक विशाल संख्या और आवास बाजार के लिए एक महत्वपूर्ण जोखिम का प्रतिनिधित्व करते हैं। हालाँकि, ब्याज दरों को गिनने के तरीके को सुधारकर, अध्ययन खतरे के क्षेत्र का एक स्पष्ट और अधिक सटीक मानचित्र प्रदान करता है। यह नीति निर्माताओं और ऋणदाताओं को बताता है कि दबाव के बिंदु वास्तव में कहाँ हैं, उन लोगों के बीच अंतर करता है जो वास्तव में कीमत के कारण बाहर हो गए हैं और वे जो अभी भी कवर रहने में सक्षम हैं। अध्ययन निष्कर्ष निकालता है कि भविष्य के समाधान सटीक होने चाहिए। उन्हें उन विशिष्ट समूहों को लक्षित करने की आवश्यकता है जो कवरेज प्राप्त करने में विफल हो रहे हैं, न कि एक व्यापक संकट मान लेने की। घर मालिकों की वास्तविक वित्तीय स्थिति को समझकर, उनके लॉक-इन मॉर्टगेज दरों से लेकर भुगतान करने की उनकी क्षमता तक, समाज बढ़ती आग के जोखिम के युग में घरों को सुरक्षित और ऋणों को सुरक्षित रखने के लिए बेहतर नियम बना सकता है।
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