Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024

Lorsqu'un propriétaire contracte un prêt hypothécaire pour acheter une maison, la banque exige un filet de sécurité : l'assurance habitation. Il ne s'agit pas d'une simple suggestion ; c'est une règle inscrite dans le contrat de prêt. Si la maison brûle et que le propriétaire n'est pas assuré, la banque perd sa garantie. Aux États-Unis, particulièrement dans des endroits comme la Californie où les incendies de forêt deviennent plus fréquents et plus graves, cette exigence crée un étranglement difficile. D'un côté, les compagnies d'assurances se retirent des zones à haut risque parce que les incendies sont trop dangereux et trop coûteux à couvrir. De l'autre côté, les propriétaires ont besoin de cette couverture pour maintenir leurs prêts, mais les prix augmentent si rapidement que beaucoup ne peuvent plus se l'offrir. Cela crée un fossé où les gens se retrouvent coincés entre l'exigence de protection d'un prêteur et leur propre incapacité à payer, une situation qui menace de laisser des maisons exposées aux catastrophes et des banques détenant des promesses vides.

Les chercheurs savent depuis longtemps que les marchés de l'assurance peuvent échouer lorsque les risques sont trop élevés ou trop imprévisibles. Ils savent également que des programmes gouvernementaux existent pour intervenir lorsque les entreprises privées se retirent, offrant un filet de sécurité de dernier recours. Cependant, une nouvelle étude de Lu Chao, XiaoXi Ma et Sun ShuiMiao, du Collège Tianjin Tianshi, suggère que les méthodes précédentes de mesure de cette crise ont omis une pièce cruciale du puzzle. L'équipe s'est concentrée sur les années spécifiques comprises entre 2018 et 2024 en Californie, une période marquée par des saisons d'incendies intenses et un changement radical des taux d'intérêt. Ils voulaient comprendre exactement combien de propriétaires échouaient réellement à obtenir la couverture d'assurance exigée par leurs emprunts hypothécaires, et si la méthode de calcul standard de ce risque disait toute la vérité.

Le cœur du problème réside dans la manière dont les chercheurs calculent habituellement le coût d'un prêt hypothécaire. Pendant des décennies, les modèles supposaient que chaque propriétaire payait le taux d'intérêt actuel du marché pour son prêt. Cela avait du sens lorsque les taux changeaient lentement, mais cela s'est effondré après 2021, lorsque les taux d'intérêt ont bondi de manière spectaculaire. En réalité, des millions d'Américains détiennent des prêts hypothécaires à taux fixe qui ont été verrouillés il y a des années à des taux bien plus bas. Un propriétaire qui a acheté une maison en 2020 avec un taux faible ne paie pas le même montant mensuel que quelqu'un qui achète une maison aujourd'hui, même s'ils vivent dans le même quartier. En traitant tout le monde comme s'ils payaient les nouveaux taux élevés, les anciens modèles surestimaient la pression financière exercée sur ces familles. Les chercheurs ont réalisé que cette erreur faisait paraître la crise de l'assurance bien plus grave qu'elle ne l'était réellement pour beaucoup de gens.

Pour corriger cela, l'équipe a construit une nouvelle façon d'analyser les données. Au lieu de deviner ce que chaque propriétaire payait, ils ont utilisé une base de données massive et accessible au public de prêts hypothécaires réels pour voir la distribution réelle des taux d'intérêt. Ils ont regroupé les propriétaires selon le taux auquel ils étaient réellement bloqués, allant de taux très bas inférieurs à 3 % à des taux plus élevés supérieurs à 6 %. Ils ont ensuite relancé leur simulation, en posant une question simple : étant donné les paiements mensuels réels que ces familles effectuent, combien peuvent encore se permettre les primes d'assurance exigées par leurs prêteurs ? Ils ont également affiné la façon dont ils comptaient l'assurance de « dernier recours », qui est un programme géré par l'État conçu pour couvrir ceux qui ne trouvent pas de couverture privée. Ils se sont assurés de compter ces polices par rapport au nombre total de maisons dans l'État, plutôt que par rapport au nombre de polices que le modèle prédisait, garantissant ainsi que leurs chiffres correspondent aux registres du monde réel.

Les résultats de ce recalibrage ont été significants. Selon l'ancienne méthode, qui supposait que tout le monde payait des taux élevés actuels, le modèle suggérait qu'en 2023, près de 43 % des propriétaires hypothécaires en Californie étaient confrontés à une situation où ils ne pouvaient pas se permettre l'assurance requise par leurs prêts. Cela impliquait une vague massive de personnes qui perdraient leur maison ou seraient forcées de vivre dans un état non assuré. Cependant, lorsque les chercheurs ont utilisé les taux d'intérêt réels que les gens payaient réellement, le tableau a changé. Le nombre de familles dans cette position précaire est tombé à environ 26,5 %. Bien qu'il s'agisse d'un problème sérieux affectant des millions de personnes, cela signifie que la crise n'est pas aussi généralisée que les anciens modèles le suggéraient. La différence est substantielle : le nouveau calcul montre que près de 62 % de l'« échec » prédit par les anciens modèles était en fait un artefact dû à l'utilisation de mauvaises données sur les taux d'intérêt.

L'étude a également décomposé le problème restant en trois catégories distinctes pour montrer précisément où se trouvent les lacunes. Le premier groupe, représentant environ 70 % de la population, a réussi à trouver une assurance privée qu'il pouvait se permettre. Le deuxième groupe, environ 3,6 %, n'a pas pu trouver d'assurance privée mais a pu obtenir une couverture via le programme de dernier recours de l'État. Le groupe final, les 26,5 % restants, est composé de ceux qui ne peuvent pas se permettre ni l'assurance privée ni l'assurance étatique. Les chercheurs précisent soigneusement que ce dernier groupe ne signifie pas que ces personnes sont actuellement sans assurance dans la réalité. Au contraire, il représente une exposition théorique : ce sont les ménages qui, selon le modèle, finiraient par déclencher l'intervention d'un prêteur pour imposer une police d'assurance. Cette assurance « imposée par la banque » (force-placed insurance) est souvent beaucoup plus chère et offre moins de protection qu'une police standard, et c'est un dernier recours que les banques n'utilisent que lorsqu'un emprunteur ne peut pas fournir de preuve de couverture.

Les chercheurs ne se sont pas arrêtés à la Californie. Ils ont examiné comment des systèmes similaires fonctionnent dans d'autres États pour voir si leurs conclusions se confirmaient. Ils ont examiné la Floride, où une assureur d'État appelé Citizens Property Insurance Corporation a vu ses chiffres gonfler puis rétrécir considérablement alors qu'il tente de ramener les gens vers les marchés privés. Ils ont également examiné le Texas, où une organisation différente gère les risques de tempêtes de vent avec un système complexe de couches de financement. Ces comparaisons ont montré que, bien que les règles et les chiffres spécifiques varient, la tension sous-jacente entre les limites du marché privé et le besoin d'une couverture universelle est un défi partagé. L'étude a confirmé que lorsque le marché de « dernier recours » est plein, le simple fait d'ajouter de l'argent ou de baisser les prix n'aide pas toujours si le système est physiquement incapable d'accueillir plus de clients.

L'une des leçons les plus importantes de ce travail est que résoudre la crise de l'assurance contre les incendales nécessite de regarder l'ensemble du tableau, et non une seule partie. L'étude montre que vous ne pouvez pas résoudre le problème en regardant uniquement les prix de l'assurance ou uniquement les taux hypothécaires ; vous devez voir comment ils interagissent. Si les taux d'intérêt restent élevés, la pression sur les propriétaires augmente, mais si de nombreux propriétaires sont bloqués à des taux bas, ils disposent d'une marge de manœuvre. De même, si le programme de dernier recours de l'État atteint sa capacité, le système s'effondre, peu importe l'abordabilité du marché privé. Les chercheurs ont constaté que dans un scénario où le programme de dernier recours est saturé, le simple fait de baisser les prix de ce programme n'aide pas la situation globale ; la seule solution est d'augmenter la capacité de ce programme lui-même.

Cette recherche ne prétend pas avoir résolu le problème des incendies de forêt, et elle ne suggère pas non plus que la situation est sûre. Les 26,5 % de propriétaires qui sont toujours en difficulté représentent un nombre massif de familles et un risque significatif pour le marché immobilier. Cependant, en corrigeant la manière dont les taux d'intérêt sont comptabilisés, l'étude fournit une carte plus claire et plus précise de la zone de danger. Elle indique aux décideurs politiques et aux prêteurs exactement où se situent les points de pression, en distinguant ceux qui sont réellement exclus par les prix de ceux qui parviennent encore à rester couverts. L'étude conclut que les solutions futures doivent être précises. Elles doivent cibler les groupes spécifiques qui ne parviennent pas à obtenir une couverture, plutôt que de supposer une crise généralisée. En comprenant la situation financière réelle des propriétaires, de leurs taux hypothécaires bloqués à leur capacité de payer pour une assurance, la société peut concevoir de meilleures règles pour protéger les foyers et sécuriser les prêts à une époque de risques d'incendies croissants.