Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024

주택 소유자가 집을 사기 위해 주택 담보 대출을 받을 때, 은행은 안전장치로 부동산 보험을 요구합니다. 이것은 단순한 권고 사항이 아니라 대출 계약에 명시된 규칙입니다. 만약 집에 불이 났는데 소유자가 보험이 없다면, 은행은 담보를 잃게 됩니다. 미국, 특히 산불이 점점 더 빈번하고 심각해지고 있는 캘리포니아와 같은 지역에서는 이러한 요구 사항이 어려운 압박을 만들어냅니다. 한쪽에서는 보험사들이 화재 위험이 너무 높고 비용이 많이 들어 감당하기 어렵다는 이유로 위험 지역에서 철수하고 있습니다. 다른 한쪽에서는 주택 소유자들이 대출을 유지하기 위해 그 보장이 필요하지만, 보험료가 너무 빠르게 상승하여 많은 이들이 이를 감당할 수 없는 상황입니다. 이는 대출 기관의 보호 요구와 소유자의 지불 능력 사이에서 사람들이 끼어버리는 간극을 남기며, 집을 재난에 무방비로 노출시키고 은행이 빈 약속만을 쥐게 만드는 상황을 초래합니다.

연구자들은 위험이 너무 높거나 예측 불가능할 때 보험 시장이 실패할 수 있다는 사실을 오래전부터 알고 있었습니다. 또한 민간 기업이 떠날 때 개입하여 최후의 안전망을 제공하는 정부 프로그램이 존재한다는 것도 알고 있습니다. 그러나 톈진 톈스 대학(Tianjin Tianshi College)의 루 차오(Lu Chao), 샤오시 마(XiaoXi Ma), 순 슈이먀오(Sun ShuiMiao)의 새로운 연구는 이전의 방식들이 이 위기를 측정함에 있어 중요한 조각 하나를 놓치고 있었음을 시사합니다. 연구팀은 산불 시즌이 격렬하고 이자율이 급격히 변화했던 2018년에서 2024년 사이의 캘리포니아 기간에 집중했습니다. 그들은 실제로 얼마나 많은 주택 소유자들이 자신들의 모기지에 요구되는 보험 보장을 받지 못하고 있는지, 그리고 기존의 위험 계산 방식이 진실 전체를 말해주고 있는지 이해하고자 했습니다.

문제의 핵심은 연구자들이 일반적으로 주택 담보 대출 비용을 계산하는 방식에 있습니다. 수십 년 동안 모델들은 모든 주택 소유자가 현재의 시장 이자율을 지불하고 있다고 가정했습니다. 이자율이 천천히 변할 때는 이것이 타당했지만, 2021년 이후 이자율이 급격히 뛰면서 이 가설은 무너졌습니다. 실제로 수백만 명의 미국인은 몇 년 전 훨씬 낮은 이자율로 고정된 고정 금리 모기지를 보유하고 있습니다. 2020년에 낮은 이율로 집을 산 사람은 오늘 집을 사는 사람과 동일한 월 납입금을 내지 않습니다. 모든 사람을 마치 새로운 높은 이자율을 지불하고 있는 것처럼 취급함으로써, 기존 모델들은 이 가족들이 겪는 경제적 부담을 과대평가했습니다. 연구자들은 이러한 오류가 보험 위기를 실제보다 훨씬 더 심각하게 보이게 만들고 있다는 점을 깨달았습니다.

이를 해결하기 위해 연구팀은 데이터를 바라보는 새로운 방식을 구축했습니다. 모든 주택 소사에게서 지불하는 금액을 추측하는 대신, 그들은 방대한 공개 모기지 데이터베이스를 사용하여 실제 이자율의 분포를 확인했습니다. 그들은 주택 소유자들을 3% 미만의 매우 낮은 이율부터 6% 이상의 높은 이율까지 실제 고정된 이율에 따라 그룹화했습니다. 그런 다음 시뮬레이션을 다시 실행하며 다음과 같은 간단한 질문을 던졌습니다: 이 가족들이 실제로 내고 있는 월 납입금을 고려할 때, 대출 기관이 요구하는 보험료를 여전히 감당할 수 있는가? 또한 그들은 민간 보험을 찾지 못하는 이들을 위해 설계된 최후의 보루인 주 정부 운영 프로그램을 계산하는 방식도 정교화했습니다. 그들은 모델이 예측한 보험 정책 수가 아니라 주 전체의 총 주택 수를 기준으로 이 정책들을 계산하여, 그들의 숫자가 실제 기록과 일치하도록 했습니다.

이러한 재조정의 결과는 상당했습니다. 모든 사람이 높은 현재 이자율을 지불하고 있다고 가정했던 기존 방식하에서는, 2023년에 캘리포니아의 모기지 보유자 중 거의 43%가 대출에 필요한 보험을 감당할 수 없는 상황에 처해 있다고 모델은 제시했습니다. 이는 수많은 사람들이 집을 잃거나 무보험 상태라는 위험한 상황에 처하게 될 것임을 암시했습니다. 그러나 연구진이 사람들이 실제로 지불하고 있는 실제 이자율을 사용했을 때, 그림은 바뀌었습니다. 이러한 위태로운 상황에 처한 가족의 수는 약 26.5%로 떨어졌습니다. 이는 여전히 수백만 명에게 영향을 미치는 심각한 문제이지만, 기존 모델이 제시했던 것만큼 포괄적인 위기는 아님을 의미합니다. 그 차이는 상당합니다. 새로운 계산법은 기존 모델이 예측한 '실패'의 약 62%가 사실은 잘못된 이자율 데이터를 사용한 데서 기인한 인위적인 결과였음을 보여줍니다.

연구는 또한 남은 문제를 세 가지 별개의 범주로 나누어 어디에서 격차가 발생하는지 정확히 보여주었습니다. 첫 번째 그룹은 인구의 약 70%를 차지하며, 스스로 감당할 수 있는 민간 보험을 성공적으로 찾아냈습니다. 두 두 번째 그룹은 약 3.6%로, 민간 보험을 찾지는 못했지만 주 정부의 최후 보루 프로그램을 통해 보장을 확보할 수 있었습니다. 마지막 그룹인 26.5%는 민간 보험과 주 정부 보험 모두를 감당할 수 없는 사람들입니다. 연구자들은 이 마지막 그룹이 현재 실제로 무보험 상태라는 것을 의미하는 것이 아니라고 주의를 기울였습니다. 대신, 이는 이론적인 노출을 나타냅니다. 즉, 이들은 모델에 따르면 결국 대출 기관이 개입하여 해당 주택에 강제로 보험을 부과하게 만들 가구들입니다. 이 "강제 부과(force-placed)" 보험은 종종 훨씬 더 비싸고 표준 정책보다 보호 수준이 낮으며, 차입자가 보장 증명을 제공하지 못할 때 은행이 사용하는 최후의 수단입니다.

연구진은 캘리포니아에 머물지 않았습니다. 그들은 유사한 시스템이 다른 주에서 어떻게 작동하는지 살펴보고 자신들의 발견이 유효한지 확인했습니다. 그들은 시민 재산 보험 공사(Citizens Property Insurance Corporation)라는 주 정부 운영 보험사가 사람들을 민간 시장으로 다시 돌려보내려 노력하는 과정에서 수치가 급격히 늘었다 줄었다 했던 플로리다를 조사했습니다. 또한 복잡한 자금 지원 층위를 가진 시스템을 통해 풍폭 위험을 관리하는 텍사스도 살펴보았습니다. 이러한 비교는 구체적인 규칙과 수치는 다르지만, 민간 시장의 한계와 보편적 보장의 필요성 사이의 근본적인 긴장은 공통된 과제임을 보여주었습니다. 연구는 "최후의 보루" 시장이 가득 찼을 때, 단순히 돈을 더 투입하거나 가격을 낮추는 것이 시스템이 물리적으로 더 많은 고객을 수용할 수 없는 상태라면 도움이 되지 않는다는 것을 확인했습니다.

이 연구의 가장 중요한 시사점 중 하나는 산불 보험 위기를 해결하려면 단편적인 부분이 아닌 전체적인 그림을 보아야 한다는 것입니다. 이 연구는 보험 가격만 보거나 모기지 이자율만 보는 것으로는 문제를 해결할 수 없으며, 이 둘이 어떻게 상호작용하는지를 보아야 한다고 보여줍니다. 만약 이자율이 높게 유지된다면 주택 소유자의 압박은 커지지만, 많은 주택 소유자가 낮은 이율에 묶여 있다면 그들은 숨 쉴 틈을 갖게 됩니다. 마찬가지로, 최후의 보루 프로그램이 용량을 초과하면 민간 시장이 아무리 저렴해지더라도 시스템은 붕괴됩니다. 연구진은 최후의 보루 프로그램이 가득 찬 시나리오에서 해당 프로그램의 가격을 낮추는 것은 전체적인 상황에 도움이 되지 않으며, 유일한 해결책은 그 프로그램 자체의 용량을 늘리는 것이라는 점을 발견했습니다.

이 연구는 산불 보험 문제를 해결했다고 주장하거나 상황이 안전하다고 제안하는 것이 아닙니다. 여전히 어려움을 겪고 있는 26.5%의 주택 소유자는 엄청난 수의 가족과 주택 시장에 대한 상당한 위험을 나타냅니다. 그러나 이자율을 계산하는 방식을 바로잡음으로써, 이 연구는 위험 지대에 대한 더 명확하고 정확한 지도를 제공합니다. 이는 정책 입안자와 대출 기관에게 무엇이 진짜 압박 지점인지, 즉 누가 정말 가격 때문에 밀려나고 있는지와 누가 여전히 보장을 유지하며 버티고 있는지를 구분하여 알려줍니다. 연구는 미래의 해결책이 정밀해야 한다고 결 결론짓습니다. 즉, 포괄적인 위기를 가정하기보다는 보험을 받는 데 실패하는 특정 집단을 목표로 삼아야 합니다. 고정된 모기지 이자율부터 보험료 지불 능력에 이르기까지 주택 소유자의 실제 재정 상황을 이해함으로써, 사회는 증가하는 화재 위험 시대에 집을 안전하게 지키고 대출을 확보할 수 있는 더 나은 규칙을 설계할 수 있습니다.