Governing wildfire insurance under mortgage constraints: an availability-affordability-capacity framework with decision-oriented evaluation for California, 2018-2024

当房主通过抵押贷款购买房屋时，银行会要求一个安全保障：财产保险。这不仅仅是一个建议，而是写进贷款合同中的规则。如果房子被烧毁而业主没有保险，银行就会失去其抵押品。在美国，特别是在加州这样野火变得越来越频繁且严重的地区，这一要求造成了艰难的挤压。一方面，保险公司因为火灾过于危险且成本过高而正从高风险地区撤离；另一方面，房主需要这些保障以维持其贷款，但保费上涨得如此之快，以至于许多人无法负担。这留下了一个缺口，使人们陷入了银行对保护的需求与自身支付能力不足之间的困境，这种情况威胁着要让房屋暴露在灾难之下，并让银行持有空洞的承诺。

研究人员早已知道，当风险过高或过于不可预测时，保险市场可能会失灵。他们也知道，当私人公司退出时，政府项目会介入提供最后一道安全网。然而，由天津天师学院的陆超、马晓西和水淼进行的一项新研究表明，以往衡量这一危机的方法缺失了关键的一块拼图。该团队将研究重点放在了2018年至2024年间的加州，这一时期以剧烈的火灾季节和利率的剧烈变化为特征。他们想要准确了解到底有多少房主未能获得其抵押贷款所要求的保险保障，以及标准的风险计算方式是否揭示了完整的真相。

问题的核心在于研究人员通常如何计算抵押贷款的成本。几十年来，模型假设每位房主都在支付当前的市价利率。当利率变化缓慢时，这很合理，但在2021年利率大幅跳升后，这种方法失效了。实际上，数百万美国人持有的是多年前锁定的低利率固定利率抵押贷款。一个在2020年以低利率买房的房主，其每月支付的金额与今天买房的人并不相同，即使他们住在同一个社区。通过将所有人视为都在支付新的高利率，旧的模型高估了这些家庭面临的财务压力。研究人员意识到，这种误差使得保险危机在许多人眼中看起来比实际情况要糟糕得多。

为了解决这个问题，团队建立了一种观察数据的新方法。他们不再猜测每位房主支付多少钱，而是利用一个庞大的、公开可用的实际抵押贷款数据库，来观察利率的真实分布。他们根据房主实际锁定的利率对人群进行分组，范围从低于3%的极低利率到高于6%的高利率。然后，他们再次运行模拟，提出了一个简单的问题：鉴于这些家庭实际支付的月供，他们是否仍能负担得起贷款方要求的保险保费？他们还完善了对“最后手段”保险（一种旨在覆盖那些无法获得私人保险者的州政府运行项目）的统计方式。他们确保将这些保单计入全州的房屋总数中，而不是仅仅针对模型预测的保单数量，从而确保他们的数字与现实世界的记录相匹配。

这种重新校准的结果是显著的。在旧的方法下（即假设所有人都在支付高额当前利率），模型显示在2023年，加州近43%的有抵押贷款的房主面临着无法负担贷款所需保险的情况。这暗示了一波巨大的浪潮，即人们要么失去房屋，要么被迫处于无保险的危险状态。然而，当研究人员使用人们实际支付的真实利率时，情况发生了变化。处于这种危险境地的家庭比例降至约26.5%。虽然这仍然是一个影响数百万人且十分严重的问题，但这意味着这场危机并不像旧模型所暗示的那样无处不在。两者的差异是巨大的：新的计算显示，旧模型预测的“失败”中，有近62%实际上是由于使用了错误的利率数据而产生的偏差。

研究还将剩余的问题细分为三个不同的类别，以展示缺口究竟在哪里。第一组人群占总人口的约70%，他们成功找到了可以负担得起的私人保险。第二组约占3.6%，他们无法找到私人保险，但能够通过州的“最后手段”计划获得保障。最后的这组人，即剩下的26.5%，是既无法负担私人保险也无法负担州政府保险的人群。研究人员谨慎地指出，这最后一部分人群并不意味着这些人目前处于无保险状态。相反，这代表了一种理论上的风险敞口：根据模型，这些家庭最终会触发贷款方介入，强制在其房屋上投保。这种“强制投保”的保险通常要贵得多，且提供的保护也较少，是银行在借款人无法提供承保证明时才会使用的最后手段。

研究人员并未止步于加州。他们观察了其他州类似的系统运作方式，以验证其发现是否成立。他们研究了佛罗里达州，那里的州属保险公司——公民财产保险公司（Citizens Property Insurance Corporation）经历过规模的大幅扩张与萎缩，试图将人们带回私人市场。他们还研究了德克萨斯州，那里有一个复杂的资金分层系统来处理风暴风险。这些对比表明，尽管具体的规则和数字各异，但私人市场限制与普遍保障需求之间的底层张力是一个共同的挑战。研究证实，当“最后手段”市场已满载时，仅仅增加资金或降低价格并不总是有效，如果系统在物理上无法承担更多客户的话。

这项工作的最重要启示之一是，解决野火保险危机需要具备全局观，而不仅仅是局部视角。研究表明，你不能仅通过观察保险价格或仅通过观察抵押贷款利率来解决问题；你必须看到它们是如何相互作用的。如果利率保持在高位，房主的压力会增加，但如果许多房主锁定了低利率，他们就拥有更多的喘息空间。同样，如果州的“最后手段”计划达到容量上限，无论私人市场的价格多么亲民，系统都会崩溃。研究人员发现，在“最后手段”计划已满的情况下，仅仅降低该计划的价格并不能改善整体情况；唯一的解决方案是增加该计划本身的容量。

这项研究并不声称已经解决了野火保险问题，也不意味着情况是安全的。那26.5%仍在挣扎的房主代表了庞大的家庭数量和对住房市场的重大风险。然而，通过修正利率的统计方式，该研究提供了一张更清晰、更准确的危险区地图。它告诉决策者和贷款机构压力点究竟在哪里，区分了哪些人是真正因价格被排挤在外，而哪些人仍在努力维持保障。研究结论认为，未来的解决方案必须是精准的。它们需要针对那些无法获得保障的具体群体，而不是假设存在一场全面的危机。通过理解房主的真实财务状况——从他们锁定的抵押贷款利率到他们的支付能力——社会可以设计出更好的规则，在日益增加的火灾风险时代保护房屋安全并确保贷款安全。