Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

تخيل أنك تسير في حي حيث لكل منزل بطاقة سعر. في عالم الاقتصاد، هناك نقاش قائم منذ فترة طويلة حول مدى وجوب تغير بطاقة السعر تلك عندما يصبح الحي أكثر خطورة قليلاً—على سبيل المثال، إذا بدأ نهر قريب في الفيضان بشكل متكرر. لفترة طويلة، ركز الباحثون في الغالب على المنازل العادية، محاولين معرفه ما إذا كان المشترون يدفعون أقل مقابل منزل في منطقة معرضة للفيضانات. ولكن هناك عالم ضخم وغير مرئي من المباني "التجارية" بجوارهم مباشرة: أبراج مكتبية عملاقة، مراكز تسوق مترامية الأطراف، مستودعات ضخمة، ومجمعات سكنية. هذه المباني هي المحركات التي تدفع اقتصادنا، وهي تساوي تريليونات الدولارات.

السؤال الكبير هو: كيف تتغير تكلفة حماية هذه المباني عندما يصبح الطقس مخيفاً؟ الأمر لا يتعلق فقط بانخفاض قيمة المبنى؛ بل يتعلق بسعر شبكة الأمان نفسها. فكر في التأمين مثل تذكرة دخول لمدينة ملاهي. إذا كانت الحديقة آمنة، تكون التذكرة رخيصة. أما إذا بُنيت الحديقة فوق بركان، فيجب أن يرتفع سعر التذكرة لتغطية مخاطر حدوث ثوران. ولكن أحياناً، يرتفع سعر التذكرة حتى لو لم ينفجر البركان بعد، فقط لأن الجميع قلقون من احتمال انفجاره. هذا البحث يغوص في سعر التذكرة لهذه المباني التجارية الكبيرة، متسائلاً: هل ترتفع الأسعار لأن الطقس يزداد سوءاً بالفعل، أم لأن شركات التأمين قلقة فحسب؟ وهل يهم ما إذا كان المبنى ناطحة سحاب أو مركز تسوق صغير؟

---

الورقة البحثية: "المخاطر المناخية وتكلفة التأمين على العقارات التجارية"

هذه الدراسة تشبه قصة بوليسية ضخمة تتبع أكثر من 137,000 مبنى تجاري عبر الولايات المتحدة من عام 2010 إلى 2023. أراد المؤلفون، ستيفن بوشبوم، إيفان إيستمان، تشونغيو وانغ، وتينغو جو، معرفة ما إذا كانت التكاليف المتزايدة للكوارث المناخية تجعل التأمين على الشركات أكثر تكلفة، وكيف تقارن زيادة السعر هذه بالضبط بما يدفعه أصحاب المنازل العاديين.

التحول الكبير: من الأسواق "الناعمة" إلى الأسواق "الصلبة"
أولاً، لاحظ الباحثون نقطة تحول هائلة في عالم التأمين. تخيل سوق التأمين كبازار ضخم. من عام 2010 إلى 2017، كان "سوقاً ناعماً". هذا يشبه يوم ثلاثاء ممطر في سوق للمستعمل: هناك الكثير من البائعين (شركات التأمين) وليس هناك عدد كافٍ من المشترين، لذا الجميع يتنافس للبيع، والأسعار منخفضة وودودة. ولكن بدءاً من عام 2018، تغير الجو تماماً. ضربت سلسلة من العواصف والحرائق الضخمة، وتحول البازار إلى "سوق صلب". فجأة، أصبح البائعون نادرين، وارتفعت الأسعار بشكل صاروخي.

تجد الورقة أن تكاليف التأمين التجاري لم ترتفع قليلاً فحسب؛ بل ارتفعت بحدة. بين عامي 2014 و2023، ارتفعت تكلفة التأمين على العقارات التجارية بنحو ضعف سرعة تكلفة التأمين على المنازل العادية. وبحلول عام 2023، كان التأمين يستهلك حوالي 8.5% من إجمالي مصاريف تشغيل المبنى، ارتفاعاً من 5% قبل هذا التحول. ولم يكن هذا النوع من المباني واحداً فقط، فقد شهدت المستودعات (الصناعية)، والمجمعات السكنية (متعددة العائلات)، والفنادق (الإقامة) أكبر القفزات، ولكن حتى المكاتب ومتاجر التجزئة شعرت بالضيق.

الارتباط بالمناخ: هل هو الطقس أم القلق؟
سأل المؤلفون بعد ذلك: هل هذه الزيادة في الأسعار بسبب سوء حالة الطقس فعلياً، أم بسبب ذعر شركات التأمين؟ وللإجابة على ذلك، استخدموا أداتين من أدوات التحري.

1. اختبار "القلق" (المخاطر المتوقعة): نظروا في مقدار تكلفة التأمين للمباني في المناطق التي قد تتعرض للكوارث، حتى لو لم تضربها بعد. ووجدوا أنه داخل نفس المدينة، فإن المبنى في موقع أكثر خطورة قليلاً (بمقدار انحراف معياري واحد أعلى في الخسائر المتوقعة) يكلف حوالي 4% أكثر للتأمين عليه. وهذا يشير إلى أن شركات التأمين تسعر الخوف من الكوارث المستقبلية، وليس فقط الكوارث الماضية.
2. اختبار "الواقع" (الكوارث الفعلية): لمعرفة ما يحدث عندما تضرب كارثة ما بالفعل، استخدموا طريقة ذكية تسمى "الفرق في الفروق المتراكمة". تخيل مقارنة بلدة تعرضت للتو لإعصار ببلدة مجاورة لم تتعرض له. وجدت الدراسة أنه بعد إعلان وقوع كارثة، تقفز تكاليف التأمين للمباني في المنطقة المتضررة بنسبة 3.1% خلال السنوات الثلاث التالية. وبحلول السنة الثالثة، تتسع هذه الفجوة لتصل إلى 6.5%. وهذا يثبت أنه عندما تسقط السماء فعلياً، يرتفع سعر المظلة.

لماذا تدفع بعض الأماكن أكثر من غيرها؟
اكتشفت الدراسة أيضاً أن زيادة السعر ليست متساوية في كل مكان. الأمر يشبه لعبة الكراسي الموسيقية حيث تتوقف الموسيقى في أكثر الأماكن خطورة.

• المؤمنون المرهقون: أكبر قفزات الأسعار تحدث في الولايات التي تخسر فيها شركات التأمين المال بالفعل أو حيث يوجد عدد أقل من الشركات الكبرى لتوزيع المخاطر.
• قواعد اللعبة: في الولايات التي تكون فيها الحكومة أكثر صرامة بشأن المبالغ التي يمكن لشركات التأمين فرضها، تكون زيادات الأسعار أصغر. ولكن في الولايات التي تتمتع فيها الشركات بحرية أكبر في تحديد أسعارها الخاصة، ترتفع التكاليف بشكل هائل.
• الأسواق "الصلبة": الارتفاع يكون أكثر دراماتيكية في أماكن مثل فلوريدا وتكساس ولويزيانا، حيث المخاطر المناخية عالية وسوق التأمين مضغوط بالفعل.

ما تستبعده الورقة البحثية
من المهم ملاحظة ما لا تعتبره هذه الورقة المحرك الرئيسي. يوضح المؤلفون أن هذه الزيادات في الأسعار ليست مجرد صدفة عشوائية أو نتيجة للجائحة (2020-2021). فحتى عند استبعاد سنوات الجائحة من بياناتهم، ظل الاتجاه قوياً. كما وجدوا أن زيادات الأسعار ليست مجرد نتيجة لتقدم عمر المباني أو زيادة قيمتها؛ فعامل الخطر المناخي يقف قائماً بذاته.

الخلاصة
تشير هذه الورقة إلى أن تكلفة ممارسة الأعمال في أمريكا تزداد بسبب المناخ، وأن هذا يحدث للمباني التجارية الكبيرة بسرعة أكبر مما يحدث للمنازل العادية. شركات التأمين لا تتفاعل فقط مع الكوارث التي حدثت بالأمس؛ بل ترفع الأسعار اليوم للكوارث التي تتوقع حدوثها غداً. بالنسبة لصاحب العمل، هذا يعني أن "التذكرة" للحفاظ على سلامة مبناه أصبحت أغلى ثمناً، وأن بطاقة السعر هذه مرتبطة مباشرة بمدى تهديد الطقس بالتغير. لا تقول الدراسة إن هذه مشكلة تم حلها أو أن الأسعار ستتوقف عن الارتفاع، لكنها توضح بوضوح أن المخاطر المناخية أصبحت الآن جزءاً رئيسياً وقابلاً للقياس من تكلفة ممارسة الأعمال.