Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

Imagina que caminas por un vecindario donde cada casa tiene una etiqueta de precio. En el mundo de la economía, existe un debate de larga data sobre cuánto debería cambiar esa etiqueta de precio cuando el vecindario se vuelve un poco más riesgoso—por ejemplo, si un río cercano comienza a desbordarse con más frecuencia. Durante mucho tiempo, los investigadores se han centrado principalmente en las casas particulares, tratando de determinar si los compradores pagan menos por una casa en una zona de inundación. Pero hay un mundo masivo e invisible de edificios "comerciales" justo al lado: gigantescas torres de oficinas, extensos centros comerciales, enormes almacenes y complejos de apartamentos. Estos edificios son los motores de nuestra economía, y valen billones de dólares.

La gran pregunta es: ¿cómo cambia el costo de proteger estos edificios cuando el clima se pone aterrador? No se trata solo de que el valor del edificio caiga; se trata del precio de la red de seguridad en sí misma. Piensa en el seguro como un boleto para un parque temático. Si el parque es seguro, el boleto es barato. Si el parque está construido sobre un volcán, el precio del boleto debería subir para cubrir el riesgo de una erupción. Pero a veces, el precio del boleto sube incluso si el volcán aún no ha erupcionado, solo porque todos están preocupados por la posibilidad de que ocurra. Este artículo profundiza en ese precio del boleto para los grandes edificios comerciales, preguntándose: ¿están subiendo los precios porque el clima realmente está empeorando, o solo porque las compañías de seguros están nerviosas? Y, ¿importa si el edificio es un rascacielos o un centro comercial?

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El Documento: "Riesgo Climático y el Costo del Seguro de Propiedad Comercial"

Este estudio es como una gran historia de detectives que sigue a más de 137,000 edificios comerciales en todo Estados Unidos desde 2010 hasta 2023. Los autores, Stephen Buschbom, Evan Eastman, Chongyu Wang y Tingyu Zhou, querían ver si el aumento del costo de los desastres climáticos estaba encareciendo el seguro para las empresas, y exactamente cómo ese aumento de precio se compara con lo que pagan los propietarios de viviendas particulares.

El Gran Cambio: De Mercados "Blandos" a "Duros"
Primero, los investigadores notaron un punto de inflexión masivo en el mundo de los seguros. Imagina el mercado de seguros como un gran bazar. De 2010 a 2017, era un "mercado blando". Esto es como un martes lluvioso en un mercado de pulgas: hay muchos vendedores (compañías de seguros) y no suficientes compradores, por lo que todos están desesperados por vender y los precios son bajos y amigables. Pero a partir de 2018, la vibra cambió por completo. Una serie de grandes tormentas e incendios forestales golpearon, y el bazar se convirtió en un "mercado duro". De repente, los vendedores escasearon y los precios se dispararon.

El documento encuentra que los costos de los seguros comerciales no solo subieron un poco; subieron drásticamente. Entre 2014 y 2023, el costo de asegurar propiedades comerciales aumentó aproximadamente el doble de rápido que el costo de asegurar casas particulares. Para 2023, el seguro estaba consumiendo alrededor del 8.5% de los gastos operativos totales de un edificio, frente al 5% antes del cambio. No fue solo un tipo de edificio, tampoco. Los almacenes (industriales), los complejos de apartamentos (multifamiliares) y los hoteles (alojamiento) vieron los mayores saltos, pero incluso las oficinas y las tiendas minoristas sintieron el rigor.

La Conexión Climática: ¿Es el Clima o la Preocupación?
Los autores luego se preguntaron: ¿Es este aumento de precios porque el clima realmente está empeorando, o solo porque las compañías de seguros están entrando en pánico? Para responder a esto, utilizaron dos herramientas de detective diferentes.

1. La Prueba de la "Preocupación" (Riesgo Esperado): Observaron cuánto cuestan los seguros para edificios en áreas que podrían ser golpeadas por desastres, incluso si no han sido golpeadas todavía. Encontraron que, dentro de la misma ciudad, un edificio en un lugar ligeramente más riesgoso (una desviación estándar más alta en pérdidas esperadas) cuesta aproximadamente un 4% más de asegurar. Esto sugiere que las compañías de seguros están cobrando por el miedo a desastres futuros, no solo por los pasados.
2. La Prueba de la "Realidad" (Desastres Reales): Para ver qué sucede cuando un desastre realmente golpea, utilizaron un método ingenioso de "diferencia en diferencias apilada". Imagina comparar un pueblo que acaba de ser golpeado por un huracán con un pueblo vecino que no fue afectado. El estudio encontró que, después de que se declara un desastre, los costos de seguro para los edificios en el área afectada saltan un 3.1% durante los siguientes tres años. Al tercer año, esa brecha se amplía al 6.5%. Esto demuestra que cuando el cielo realmente se cae, el precio del paraguas sube.

Por Qué Algunos Lugares Pagan Más Que Otros
El estudio también descubrió que el aumento de precios no es igual en todas partes. Es como un juego de sillas musicales donde la música se detiene en los lugares más peligrosos.

• Aseguradoras Bajo Presión: Los saltos de precio son mayores en los estados donde las compañías de seguros ya están perdiendo dinero o donde hay menos grandes compañías para repartir el riesgo.
• Las Reglas del Juego: En los estados donde el gobierno es más estricto sobre cuánto pueden cobrar las compañías de seguros, los aumentos de precios son menores. Pero en los estados donde las empresas tienen más libertad para establecer sus propias tarifas, los costos se disparan más alto.
• Los Mercados "Duros": El aumento es más dramático en lugares como Florida, Texas y Luisiana, donde los riesgos climáticos son altos y el mercado de seguros ya está estresado.

Lo Que el Documento Descarta
Es importante notar lo que este documento no dice que sea el motor principal. Los autores muestran que estos aumentos de precios no son solo un golpe de suerte o el resultado de la pandemia (2020–2021). Incluso cuando eliminaron los años de la pandemia de sus datos, la tendencia se mantuvo fuerte. También encontraron que los aumentos de precios no se deben simplemente a que los edificios sean más viejos o más valiosos; el factor de riesgo climático se sostiene por sí mismo.

La Conclusión
Este documento sugiere que el costo de hacer negocios en Estados Unidos se está volviendo más caro debido al clima, y que esto está sucediendo más rápido para los grandes edificios comerciales que para las casas particulares. Las compañías de seguros no solo están reaccionando a los desastres que ocurrieron ayer; están subiendo los precios hoy para los desastres que esperan mañana. Para un dueño de negocio, esto significa que el "boleto" para mantener su edificio seguro es cada vez más costoso, y ese precio está directamente vinculado a cuánto amenaza el clima con cambiar. El estudio no dice que este sea un problema resuelto o que los precios dejarán de subir, pero muestra claramente que el riesgo climático es ahora una parte importante y medible del costo de hacer negocios.