Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

당신이 모든 집마다 가격표가 붙어 있는 어느 동네를 걷고 있다고 상상해 보십시오. 경제학의 세계에는 근처에 강이 있어 홍수가 더 자주 발생하게 되는 등 동네가 조금 더 위험해질 때, 그 가격표가 얼마나 변해야 하는지에 대한 오래된 논쟁이 있습니다. 오랫동안 연구자들은 일반 주택을 중심으로, 구매자들이 침수 구역에 있는 집에 대해 비용을 적게 지불하는지를 파악하려 노력해 왔습니다. 하지만 바로 옆에는 거대한 오피스 타워, 드넓은 쇼핑몰, 거대한 창고, 그리고 아파트 단지 같은 '상업용' 건물이라는 거대하고 보이지 않는 세계가 존재합니다. 이 건물들은 우리 경제의 엔진이며, 수조 달러의 가치를 지닙니다.

핵심적인 질문은 이것입니다: 날씨가 무서워질 때 이 건물들을 보호하는 비용은 어떻게 변하는가? 이는 단순히 건물의 가치가 떨어지는 문제가 아닙니다. 안전망 자체의 가격에 관한 문제입니다. 보험을 테마파크 입장권이라고 생각해 보십시오. 공원이 안전하다면 티켓 값은 저렴합니다. 하지만 공원이 화산 위에 지어졌다면, 화산 폭발의 위험을 감당하기 위해 티켓 가격은 올라가야 합니다. 그런데 때로는 화산이 아직 폭발하지 않았음에도 불구하고, 단지 사람들이 폭발할지도 모른다는 걱정 때문에 티켓 가격이 오르기도 합니다. 이 논문은 거대 기업용 건물들을 위한 이 '티켓 가격'을 파헤치며 다음과 같이 묻습니다: 가격이 오르는 이유는 실제로 날씨가 나빠지고 있기 때문인가, 아니면 단지 보험사들이 불안해하고 있기 때문인가? 그리고 그 건물이 마천루인지 아니면 스트립 몰(strip mall)인지가 중요한가?

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논문: "기후 리스크와 상업용 부동산 보험 비용"

이 연구는 2010년부터 2023년까지 미국 전역의 137,000개 이상의 상업용 건물을 추적하는 거대한 탐정 소설과 같습니다. 저자인 스티븐 부스봄(Stephen Buschbom), 에반 이스트먼(Evan Eastman), 총유 왕(Chongyu Wang), 팅유 저우(Tingyu Zhou)는 기후 재난의 비용 상승이 기업용 보험을 더 비싸게 만들고 있는지, 그리고 정확히 그 가격 인상이 일반 주택 보험 비용과 어떻게 비교되는지 알아보고자 했습니다.

거대한 변화: '소프트(Soft)' 시장에서 '하드(Hard)' 시장으로
먼저, 연구진은 보험 업계의 거대한 전환점을 발견했습니다. 보험 시장을 거대한 바자회라고 상상해 보십시오. 2010년부터 2017년까지는 '소프트 마켓'이었습니다. 이는 비 오는 화요일의 벼룩시장과 같습니다. 판매자(보험사)는 많고 구매자는 부족하여, 모두가 팔기에 급급하며 가격은 낮고 우호적입니다. 하지만 2018년부터 분위기가 완전히 바뀌었습니다. 일련의 거대한 폭풍과 산불이 들이닥쳤고, 바자회는 '하드 마켓'으로 변했습니다. 갑자기 판매자가 귀해졌고, 가격은 치솟았습니다.

논문은 상업용 보험 비용이 단순히 조금 오른 것이 아니라, 급격히 올랐음을 밝혀냈습니다. 2014년에서 2023년 사이, 상업용 부동산 보험 비용은 일반 주택 보험 비용보다 약 두 배 빠르게 상승했습니다. 2023년까지 보험료는 건물 총 운영 비용의 약 **8.5%**를 차지하게 되었는데, 이는 시장 변화 이전의 **5%**에서 크게 증가한 수치입니다. 이는 특정 유형의 건물에만 국한된 것도 아니었습니다. 창고(산업용), 아파트 단지(다세대 주택), 호텔(숙박업)이 가장 큰 폭의 상승을 보였지만, 오피스와 소매점조차도 그 압박을 느꼈습니다.

기후와의 연결 고리: 날씨 때문인가, 아니면 걱정 때문인가?
저자들은 다음 질문을 던졌습니다: 이 가격 인상은 실제로 날씨가 나빠지고 있기 때문인가, 아니면 단지 보험사들이 패닉에 빠졌기 때문인가? 이에 답하기 위해 그들은 두 가지 서로 다른 탐정 도구를 사용했습니다.

1. '걱정' 테스트 (기대 리스크): 그들은 재난이 발생할 수도 있는 지역의 건물 보험료가 얼마나 되는지 살펴보았습니다. 즉, 아직 재난을 겪지 않았더라도 말입니다. 그들은 동일한 도시 내에서도, 약간 더 위험한 위치(예상 손실이 1 표준 편차 높은 곳)에 있는 건물의 보험료가 약 4% 더 비싸다는 것을 발견했습니다. 이는 보험사들이 과거의 재난뿐만 아니라 미래의 재난에 대한 공포를 가격에 반영하고 있음을 시사합니다.
2. '현실' 테스트 (실제 재난): 실제 재난이 닥쳤을 때 어떤 일이 일어나는지 보기 위해, 그들은 영리한 '이중 차분법(stacked difference-in-differences)'을 사용했습니다 허리케인의 피해를 입은 마을과 그렇지 않은 인접 마을을 비교하는 것과 같습니다. 연구 결과, 재난이 선포된 후 해당 지역 건물의 보험 비용은 향후 3년 동안 3.1% 급등했습니다. 3년째가 되면 그 격차는 **6.5%**까지 벌어집니다. 이는 실제로 하늘이 무너져 내릴 때, 우산의 가격도 올라간다는 것을 증명합니다.

왜 어떤 곳은 더 많이 지불하는가
연구는 이 가격 인상이 모든 곳에서 동일하게 나타나지 않는다는 점도 발견했습니다. 이는 음악이 가장 위험한 곳에서 멈추는 의자 뺏기 게임과 같습니다.

• 압박받는 보험사들: 가격 급등은 보험사가 이미 손실을 보고 있거나 리스크를 분산할 대형 보험사가 적은 주에서 가장 크게 나타났습니다.
• 게임의 규칙: 정부가 보험사가 청구할 수 있는 금액을 엄격하게 규제하는 주에서는 가격 인상 폭이 작았습니다. 반면, 기업들이 스스로 요율을 정할 수 있는 자유가 더 많은 주에서는 비용이 훨씬 더 높게 치솟았습니다.
• '하드' 마켓: 가격 상승은 기후 리스크가 높고 보험 시장이 이미 스트레스를 받고 있는 플로리다, 텍사스, 루이지애나와 같은 지역에서 가장 극적으로 나타났습니다.

이 논문이 배제한 것들
이 논문이 무엇이 주요 동력이 아닌지 명시하는 것도 중요합니다. 저자들은 이러한 가격 인상이 단순한 우연한 변덕이나 팬데믹(2020~2021년)의 결과가 아님을 보여줍니다. 데이터에서 팬데믹 기간을 제외하더라도 그 추세는 여전히 강력하게 유지되었습니다. 또한, 가격 인상이 단순히 건물이 노후화되거나 가치가 높아졌기 때문도 아님을 밝혔습니다. 기후 리스크 요인은 그 자체로 독립적인 영향을 미칩니다.

결론
이 논문은 미국의 사업 비용이 기후 때문에 점점 더 비싸지고 있으며, 이는 일반 주택보다 거대 상업용 건물에서 더 빠르게 일어나고 있음을 시사합니다. 보험사들은 단순히 어제 일어난 재난에 반응하는 것이 아니라, 내일 일어날 것으로 예상되는 재난을 위해 오늘 가격을 올리고 있습니다. 사업가에게 이는 건물을 안전하게 유지하기 위한 '티켓'이 점점 더 비싸지고 있으며, 그 가격표가 날씨가 얼마나 변할 것인가라는 위협과 직접적으로 연결되어 있음을 의미합니다. 이 연구는 이것이 해결된 문제라거나 가격 상승이 멈출 것이라고 말하지는 않지만, 기후 리스크가 이제 비즈니스를 수행하는 비용의 주요하고 측정 가능한 부분이 되었음을 분명히 보여줍니다.