Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

Immaginate di camminare in un quartiere dove ogni casa ha un cartellino del prezzo. Nel mondo dell'economia, esiste un dibattito di lunga data su quanto quel cartellino debba cambiare quando il quartiere diventa un po' più rischioso—per esempio, se un fiume nelle vicinanze inizia ad allagarsi più spesso. Per molto tempo, i ricercatori hanno guardato principalmente alle case normali, cercando di capire se gli acquirenti pagano meno per una casa in una zona soggetta a inondazioni. Ma c'è un mondo enorme e invisibile di edifici "commerciali" proprio accanto: torri per uffici gigantesche, centri commerciali vastissimi, enormi magazzini e complessi residenziali. Questi edifici sono i motori della nostra economia, del valore di trilioni di dollari.

La grande domanda è: come cambia il costo per proteggere questi edifici quando il tempo diventa spaventoso? Non si tratta solo del calo del valore dell'edificio; si tratta del prezzo della rete di sicurezza stessa. Pensate all'assicurazione come al biglietto per un parco divertimenti. Se il parco è sicuro, il biglietto è economico. Se il parco è costruito su un vulcano, il prezzo del biglietto dovrebbe aumentare per coprire il rischio di un'eruzione. Ma a volte, il prezzo del biglietto sale anche se il vulcano non è ancora eruttato, solo perché tutti sono preoccupati che possa accadere. Questo articolo scava nel prezzo di quel biglietto per i grandi edifici commerciali, chiedendosi: i prezzi stanno salendo perché il tempo sta effettivamente peggiorando, o solo perché le compagnie assicurative sono nervose? E importa se l'edificio è un grattacielo o un centro commerciale?

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Il Documento: "Rischio Climatico e il Costo dell'Assicurazione sulle Proprietà Commerciali"

Questo studio è come un grande romanzo investigativo che segue oltre 137.000 edifici commerciali negli Stati Uniti dal 2010 al 2023. Gli autori, Stephen Buschbom, Evan Eastman, Chongyu Wang e Tingyu Zhou, volevano vedere se l'aumento dei costi dei disastri climatici stesse rendendo più costosa l'assicurazione per le imprese, e esattamente come questo aumento di prezzo si confronti con quello che pagano i normali proprietari di case.

Il Grande Cambiamento: Da Mercati "Soft" a Mercati "Hard"
Per prima cosa, i ricercatori hanno notato un punto di svolta massiccio nel mondo delle assicurazioni. Immaginate il mercato assicurativo come un enorme bazar. Dal 2010 al 2017, era un "mercato soft". Questo è come un martedì piovoso in un mercato delle pulci: ci sono tantissimi venditori (compagnie assicurative) e non abbastanza acquirenti, quindi tutti sono desiderosi di vendere e i prezzi sono bassi e amichevoli. Ma a partire dal 2018, la vibrazione è cambiata completamente. Una serie di grandi tempeste e incendi boschivi ha colpito e il bazar si è trasformato in un "mercato hard". Improvvisamente, i venditori sono diventati scarsi e i prezzi sono schizzati alle stelle.

Il documento trova che i costi delle assicurazioni commerciali non sono aumentati solo un po'; sono aumentati bruscamente. Tra il 2014 e il 2023, il costo per assicurare le proprietà commerciali è salito circa due volte più velocemente rispetto al costo per assicurare le case normali. Entro il 2023, l'assicurazione stava assorbendo circa l'8,5% delle spese operative totali di un edificio, rispetto al 5% prima del cambiamento. Non si trattava di un solo tipo di edificio, inoltre. I magazzini (industriali), i complessi residenziali (multifamiliari) e gli hotel (alberghieri) hanno registrato i salti più grandi, ma anche gli uffici e i negozi al dettaglio hanno sentito il colpo.

La Connessione Climatica: È il Meteo o la Preoccupazione?
Gli autori si sono poi chiesti: questo aumento di prezzo è dovuto al fatto che il tempo sta effettmente peggiorando, o solo perché le compagnie assicurative sono nel panico? Per rispondere a questo, hanno utilizzato due diversi strumenti investigativi.

1. Il Test della "Preoccupazione" (Rischio Atteso): Hanno esaminato quanto costa l'assicurazione per gli edifici in aree che potrebbero essere colpite da disastri, anche se non sono ancora state colpite. Hanno scoperto che all'interno della stessa città, un edificio in una posizione leggermente più rischiosa (uno scarto positivo di una deviazione standard nelle perdite attese) costa circa il 4% in più da assicurare. Ciò suggerisce che le compagnie assicurative stanno prezzando la paura di disastri futuri, non solo quelli passati.
2. Il Test della "Realtà" (Disastri Effettivi): Per vedere cosa succede quando un disastro colpisce davvero, hanno utilizzato un metodo astuto di "differenze nei differenze raggruppate" (stacked difference-in-differences). Immaginate di confrontare una città che è stata appena colpita da un uragano con una città vicina che non è stata colpita. Lo studio ha scoperto che dopo che un disastro viene dichiarato, i costi assicurativi per gli edifici nell'area colpita aumentano del 3,1% nei tre anni successivi. Entro il terzo anno, questo divario si amplia fino al 6,5%. Questo prova che quando il cielo cade davvero, il prezzo dell'ombrello sale.

Perché Alcuni Luoghi Pagano Più Altri
Lo studio ha anche scoperto che l'aumento di prezzo non è lo stesso ovunque. È come un gioco di sedie musicali dove la musica si ferma nei posti più pericolosi.

• Gli Assicuratori in Difficoltà: I salti di prezzo sono più grandi negli stati in cui le compagnie assicurative stanno già perdendo soldi o dove ci sono meno grandi aziende per distribuire il rischio.
• Le Regole del Gioco: Negli stati in cui il governo è più severo su quanto le compagnie assicurative possano far pagare, gli aumenti di prezzo sono più piccoli. Ma negli stati in cui le aziende hanno più libertà di stabilire le proprie tariffe, i costi si impennano.
• I Mercati "Hard": L'aumento è più drammatico in luoghi come la Florida, il Texas e la Louisiana, dove i rischi climatici sono alti e il mercato assicurativo è già sotto stress.

Cosa il Documento Esclude
È importante notare ciò che questo documento dice che non è il driver principale. Gli autori dimostrano che questi aumenti di prezzo non sono solo un caso fortuito o il risultato della pandemia (2020–2021). Anche quando hanno rimosso gli anni della pandemia dai loro dati, la tendenza è rimasta forte. Hanno anche scoperto che gli aumenti di prezzo non sono dovuti semplicemente al fatto che gli edifici stanno diventando più vecchi o più preziosi; il fattore del rischio climatico si sostiene da solo.

Il Punto Fondamentale
Questo documento suggerisce che il costo di fare impresa in America sta aumentando a causa del clima, e sta accadendo più velocemente per i grandi edifici commerciali rispetto alle case normali. Le compagnie assicurative non stanno solo reagendo ai disastri avvenuti ieri; stanno alzando i prezzi oggi per i disastri che si aspettano domani. Per un proprietario di un'attività, questo significa che il "biglietto" per mantenere il proprio edificio al sicuro sta diventando più costoso, e questo prezzo è direttamente legato a quanto il tempo minaccia di cambiare. Lo studio non dice che questo sia un problema risolto o che i prezzi smetteranno di salire, ma mostra chiaramente che il rischio climatico è ora una parte importante e misurabile del costo di fare impresa.