Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

想象一下，你正走在一个每个房子都贴着价格标签的社区里。在经济学领域，存在着一个长期的争论：当一个社区变得稍微危险一点时——比如附近的河流开始更频繁地发生洪水时——那个价格标签应该改变多少。长期以来，研究人员主要观察普通住宅，试图弄清楚买家是否会为处于洪水区的房屋支付更少的费用。但就在这些住宅旁边，存在着一个庞大的、隐形的“商业”建筑世界：巨大的办公大楼、广阔的购物中心、巨大的仓库以及公寓综合体。这些建筑是我们的经济引擎，价值数万亿美元。

核心问题是：当天气变得可怕时，保护这些建筑的成本会如何变化？这不仅仅是建筑价值下降的问题，而是关于“安全网”本身的价格。把保险想象成一张主题公园的门票。如果公园很安全，门票就很便宜。如果公园建在火山之上，为了覆盖喷发的风险，门票价格就应该上涨。但有时，即使火山还没有喷发，门票价格也会上涨，仅仅是因为大家都在担心它可能会喷发。这篇论文深入探讨了大型商业建筑的这种“门票价格”，提出了疑问：价格上涨是因为天气真的变差了，还是仅仅因为保险公司感到紧张？以及，这对于摩天大楼或购物广场来说是否有所不同？

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论文：《气候风险与商业地产保险成本》

这项研究就像是一个巨大的侦探故事，追踪了美国境内超过 13.7 万栋商业建筑从 2010 年到 2023 年的变化。作者 Stephen Buschbom、Evan Eastman、Chongyu Wang 和 Tingyu Zhou 想要观察气候灾难成本的上升是否让商业保险变得更加昂贵，以及这种价格涨幅与普通房主支付的费用相比究竟如何。

巨大的转变：从“软市场”到“硬市场”
首先，研究人员注意到保险界发生了一个巨大的转折点。想象一下，保险市场就像一个巨大的集市。从 2010 年到 2017 年，这是一个“软市场”。这就像是在一个周二的雨天逛跳蚤市场：有很多卖家（保险公司）而买家不足，所以每个人都渴望出售，价格低廉且友好。但从 2018 年开始，氛围完全变了。一系列巨大的风暴和野火袭击了市场，集市变成了“硬市场”。突然之间，卖家变得稀缺，价格飙升。

论文发现，商业保险成本不仅仅是小幅上涨；它们上升得非常剧烈。在 2014 年至 2023 年间，商业地产的保险成本上升速度大约是普通住宅保险成本上升速度的两倍。到 2023 年，保险费用约占一栋建筑总运营开支的 8.5%，高于此前转折前的 5%。这不仅仅针对某一类型的建筑，工业仓库、公寓综合体（多家庭住宅）和酒店业都经历了最大的涨幅，但办公楼和零售店也感受到了压力。

气候的联系：是天气还是担忧？
作者随后问道：这种价格上涨是因为天气真的变差了，还是仅仅因为保险公司在恐慌？为了回答这个问题，他们使用了两种不同的侦探工具。

1. “担忧”测试（预期风险）： 他们观察了在那些可能遭受灾难（即使尚未被袭击）的区域内，保险成本是多少。他们发现，在同一座城市内，位于风险稍高位置（预期损失高出一个标准差）的建筑，其保险成本大约高出 4%。这表明保险公司正在为未来的灾难进行定价，而不仅仅是针对过去的灾难。
2. “现实”测试（实际灾难）： 为了观察当灾难真正发生时会发生什么，他们使用了一种巧妙的“堆叠双重差分法”（stacked difference-in-differences）。想象一下，将一个刚刚被飓风袭击的小镇与一个相邻但未受影响的小镇进行比较。研究发现，在灾难宣布后，受影响地区的建筑保险成本在接下来的三年内会上升 3.1%。到第三年，这一差距扩大到了 6.5%。这证明了当天空真的塌下来时，雨伞的价格也会随之提高。

为什么有些地方支付更多？
研究还发现，价格上涨在各地并不相同。这就像一场音乐停止时，音乐停在最危险地点时的抢座游戏。

• 承受压力的保险商： 在保险公司已经亏损或缺乏大型公司来分散风险的州，价格跳升最为显著。
• 游戏规则： 在政府对保险公司收费方式监管较严的州，价格涨幅较小。但在那些保险公司有更多自主定价权的州，成本飙升得更高。
• “硬”市场： 在气候风险高且保险市场已经承受压力的地区（如佛罗里达州、德克萨斯州和路易斯安那州），这种增长最为剧烈。

论文排除了什么
重要的是要注意，这篇论文指出哪些并不是主要驱动因素。作者表明，这些价格上涨并非偶然现象，也不是疫情（2020–2021年）的结果。即使我们从数据中剔除了疫情年份，这一趋势依然强劲。他们还发现，价格上涨并不是因为建筑变得更旧或更有价值；气候风险因素本身就足以解释这一现象。

底线结论
这篇论文表明，由于气候原因，在美国做生意的成本正在变得更加昂贵，而且对于大型商业建筑而言，这种速度比普通住宅更快。保险公司不仅是在对昨天发生的灾难做出反应；他们正在为他们预期的明天之灾提前提高价格。对于企业主来说，这意味着保持建筑安全的“门票”正变得越来越贵，而这个价格标签直接与天气变化的威胁程度挂钩。这项研究并没有说这是一个已解决的问题，也没有说价格会停止上涨，但它清晰地展示了气候风险现在已成为衡量商业成本的一个重要且可衡量的组成部分。