Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

ある近所を歩いているところを想像してみてください。そこでは、すべての家に値札が付いています。経済学の世界には、近所が少しリスクが高くなったとき（例えば、近くの川がより頻繁に氾濫し始めたとき）、その値札がどの程度変わるべきかについて、長年にわたる議論があります。長い間、研究者たちは主に一般住宅に注目し、洪水ゾーンにある家に対して買い手がいくら支払額を下げるのかを解明しようとしてきました。しかし、そのすぐ隣には、「商業用」建築物という、巨大で目に見えない世界が存在します。巨大なオフィスビル、広大なショッピングモール、巨大な倉庫、そしてアパートの集合体です。これらの建物は、私たちの経済を動かすエンジンであり、数兆ドルもの価値を持っています。

大きな疑問は、これら建物の「保護」にかかるコストが、天候が恐ろしくなったときにどのように変化するかということです。それは単に建物の価値が下がるということではありません。安全網（セーフティネット）自体の価格が変わるということです。保険をテーマパークのチケットに例えてみましょう。パークが安全であれば、チケットは安いです。しかし、もしパークが火山の麓に建てられているなら、噴火のリスクをカバーするためにチケット価格は上がるはずです。ところが、火山がまだ噴火していないにもかかわらず、みんなが心配しているという理由だけで、チケット価格が上がってしまうことがあります。この論文は、これら大企業向けビルの「チケット価格」について、探求しています。価格が上がっているのは、天候が実際に悪化しているからなのか、それとも保険会社が神経質になっているからなのか？ そして、その建物が超高層ビルなのか、それともロードサイドの店舗（ストリップモール）なのかによって、結果は変わるのか？ ということです。

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論文：「気候リスクと商業用不動産保険のコスト」

この研究は、2010年から2023年までの米国全土における13万7,000軒以上の商業用建物を追跡した、巨大な探偵小説のようなものです。著者であるスティーブン・ブッシュボム、エヴァン・イーストマン、チョンユ・ワン、そしてティンギュ・ゾウは、気候災害によるコストの上昇が、ビジネス向けの保険をいかに高くしているのか、そしてその値上げが一般の住宅向けと比較して正確にどうなっているのかを知りたいと考えました。

大きな転換点：「ソフト」から「ハード」市場へ
まず、研究者たちは保険の世界における劇的な転換点に気づきました。保険市場を巨大なバザールだと想像してください。2010年から2017年までは「ソフト市場」でした。これは、蚤の市での雨の火曜日のようなものです。売り手（保険会社）はたくさんいて、買い手が足りないため、誰もが必死に売ろうとし、価格は低く親しみやすいものです。しかし、2018年から雰囲気が一変しました。一連の巨大な嵐や山火事が襲来し、バザールは「ハード市場」へと変わりました。突然、売り手は希少になり、価格は急騰しました。

本論文は、商業用不動産の保険コストが単に少し上がったのではなく、急激に上昇したことを明らかにしています。2014年から2023年の間に、商業用不動産の保険コストは、一般住宅の保険コストよりも約2倍の速さで上昇しました。2023年までに、保険料は建物の総運営費の約**8.5%を占めるようになり、転換前の5%**から上昇しました。これは特定の種類の建物に限ったことではありません。倉庫（工業用）、アパート（集合住宅）、ホテル（宿泊施設）が最大の跳ね上がりを見せましたが、オフィスや小売店もその影響を感じていました。

気候との関連性：天候のせいか、それとも不安のせいか？
次に、著者たちはこう問いかけました。この価格高騰は、天候が実際に悪化しているからなのか、それとも保険会社がパニックに陥っているからなのか？ これに答えるため、彼らは2つの異なる探偵ツールを用いました。

1. 「不安」テスト（期待リスク）： 彼らは、たとえまだ災害に見舞われていなくても、災害に見舞われる「可能性がある」地域における建物の保険コストを調査しました。その結果、同じ都市内であっても、わずかにリスクが高い場所（期待損失が1標準偏差高い場所）にある建物は、保険料が約**4%**高くなることがわかりました。これは、保険会社が過去の災害だけでなく、将来の災害に対する「恐怖」を価格に織り込んでいることを示唆しています。
2. 「現実」テスト（実際の災害）： 災害が実際に発生したときに何が起こるかを見るために、彼らは巧妙な「スタック差の差（stacked difference-in-differences）」法を用いました。例えば、ハリケーンに直撃を受けた町と、直撃を受けなかった隣の町を比較することを想像してください。研究の結果、災害が宣言された後、その影響を受けた地域の建物の保険コストは、その後3年間で**3.1%上昇することがわかりました。3年目には、その差は6.5%**まで拡大します。これは、実際に空が落ちてきたとき、傘の価格が上がることを証明しています。

なぜ場所によって支払額が異なるのか
この研究は、価格の高騰がどこでも同じではないことも明らかにしました。それは、音楽が止まったときの椅子取りゲームのようなものです。

• 追い詰められた保険会社： 価格の上昇が最も大きいのは、保険会社がすでに損失を出している州や、リスクを分散できる大手企業が少ない州です。
• ゲームのルール： 政府が保険会社に対してどれだけ多くの料金を請求できるかを厳しく規制している州では、価格の上昇は緩やかです。しかし、企業が独自の料金を設定する自由度が高い州では、コストはより高く跳ね上がります。
• 「ハード」な市場： 気候リスクが高く、保険市場がすでにストレス状態にあるフロリダ、テキサス、ルイジアナなどの地域で、上昇は最も劇的です。

この論文が否定したもの
重要なのは、この論文が「主な要因ではない」としている事項です。著者らは、これらの価格上昇が単なる偶然の出来事や、パンデミック（2020〜2021年）の結果ではないことを示しています。データからパンデミックの年を除外しても、傾向は強力なまま残っていました。また、価格高騰は建物が古くなったり価値が上がったりしているせいでもないことも判明しており、気候リスクという要因が独立して存在しています。

結論
この論文は、アメリカにおけるビジネスのコストが気候によって高くなっており、それは一般の住宅よりも大規模な商業用ビルにおいてより速く進行していることを示唆しています。保険会社は単に昨日起きた災害に反応しているのではなく、明日起こると予想される災害のために、今日、価格を引き上げているのです。ビジネスオーナーにとって、これは建物の安全を維持するための「チケット」がより高価になっていくことを意味し、その価格設定は天候がどれほど脅威となっているかに直接結びついています。この研究は、これが解決された問題であるとか、価格の上昇が止まるだろうと言っているわけではありませんが、気候リスクが今やビジネスコストにおける主要かつ測定可能な要素であることを明確に示しています。