Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

कल्पना कीजिए कि आप एक ऐसे मोहल्ले में टहल रहे हैं जहाँ हर घर पर एक मूल्य टैग लगा है। अर्थशास्त्र की दुनिया में, एक लंबे समय से यह बहस चल रही है कि जब वह मोहल्ला थोड़ा अधिक जोखिम भरा हो जाए—मान लीजिए कि पास की एक नदी में बाढ़ अधिक आने लगे—तो उस मूल्य टैग में कितना बदलाव आना चाहिए। लंबे समय से, शोधकर्ता मुख्य रूप से सामान्य घरों पर ध्यान केंद्रित करते रहे हैं, यह समझने की कोशिश करते हुए कि क्या खरीदार बाढ़ क्षेत्र में स्थित घर के लिए कम भुगतान करते हैं। लेकिन इनके ठीक बगल में "वाणिज्यिक" (कमर्शियल) इमारतों की एक विशाल, अदृश्य दुनिया है: विशाल कार्यालय टावर, फैले हुए शॉपिंग मॉल, बड़े गोदाम और अपार्टमेंट परिसर। ये इमारतें हमारी अर्थव्यवस्था के इंजन हैं, जिनकी कीमत खरबों डॉलर है।

बड़ा सवाल यह है: इन इमारतों को सुरक्षित करने की लागत तब कैसे बदलती है जब मौसम डरावना हो जाता है? यह केवल इमारत के मूल्य में गिरावट के बारे में नहीं है; यह सुरक्षा जाल (सेफ्टी नेट) की कीमत के बारे में है। बीमा को एक थीम पार्क के टिकट की तरह समझें। यदि पार्क सुरक्षित है, तो टिकट सस्ता है। यदि पार्क एक ज्वालामुखी पर बना है, तो ज्वालामुखी के फटने के जोखिम को कवर करने के लिए टिकट की कीमत बढ़नी चाहिए। लेकिन कभी-कभी, टिकट की कीमत इसलिए भी बढ़ जाती है क्योंकि लोग डर रहे हैं कि विस्फोट हो सकता है, भले ही ज्वालामुखी अभी फटा न हो। यह शोध उन बड़े व्यावसायिक भवनों के लिए उस "टिकट की कीमत" की जांच करता है, और पूछता है: क्या कीमतें इसलिए बढ़ रही हैं क्योंकि मौसम वास्तव में खराब हो रहा है, या सिर्फ इसलिए क्योंकि बीमा कंपनियां घबराई हुई हैं? और क्या इससे कोई फर्क पड़ता है कि इमारत एक गगनचुंबी इमारत है या एक छोटा सा स्टोर (स्ट्रिप मॉल)?

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शोध पत्र: "जलवायु जोखिम और वाणिज्यिक संपत्ति बीमा की लागत"

यह अध्ययन एक विशाल जासूसी कहानी की तरह है जो 2010 से 2023 तक संयुक्त राज्य अमेरिका की 137,000 से अधिक वाणिज्यिक इमारतों का पीछा करता है। इसके लेखक, स्टीफन बुशबॉम, इवान ईस्टमैन, चोंग्यु वांग और टिंग्यु झोउ, यह देखना चाहते थे कि जलवायु आपदाओं की बढ़ती लागत ने व्यवसायों के लिए बीमा को अधिक महंगा बना दिया है, और यह मूल्य वृद्धि बिल्कुल उस तरह से कैसे तुलना करती है जैसा कि नियमित घर मालिकों के लिए होता है।

बड़ा बदलाव: "सॉफ्ट" से "हार्ड" मार्केट की ओर
सबसे पहले, शोधकर्ताओं ने बीमा की दुनिया में एक बहुत बड़ा मोड़ देखा। बीमा बाजार की कल्पना एक विशाल बाजार (बाजार/बजार) के रूप में करें। 2010 से 2017 तक, यह एक "सॉफ्ट मार्केट" था। यह एक कबाड़ी बाजार में एक सुस्त मंगलवार की तरह है: वहां विक्रेताओं (बीमा कंपनियों) की भरमार है और खरीदारों की कमी है, इसलिए हर कोई बेचने के लिए बेताब है, और कीमतें कम और अनुकूल हैं। लेकिन 2018 से, माहौल पूरी तरह बदल गया। बड़े तूफानों और जंगलों की आग की एक श्रृंखला ने प्रहार किया, और बाजार एक "हार्ड मार्केट" में बदल गया। अचानक, विक्रेता दुर्लभ हो गए, और कीमतें आसमान छूने लगीं।

शोध पत्र में पाया गया कि वाणिज्यिक बीमा लागत केवल थोड़ी सी नहीं बढ़ी; यह तेजी से बढ़ी। 2014 और 2023 के बीच, वाणिज्यिक संपत्तियों का बीमा करने की लागत नियमित घरों के बीमा की लागत की तुलना में लगभग दोगुनी तेजी से बढ़ी। 2023 तक, बीमा एक इमारत के कुल परिचालन खर्चों का लगभग 8.5% खा रहा था, जो इस बदलाव से पहले केवल 5% था। यह केवल एक प्रकार की इमारत के लिए नहीं था; गोदामों (औद्योगिक), अपार्टमेंट परिसरों (मल्टीफैमिली), और होटलों (लॉजिंग) में सबसे बड़ी उछाल देखी गई, लेकिन कार्यालयों और रिटेल स्टोरों ने भी इसकी मार झेली।

जलवायु का संबंध: मौसम या चिंता?
लेखकों ने फिर यह पूछा: क्या यह मूल्य वृद्धि इसलिए है क्योंकि मौसम वास्तव में खराब हो रहा है, या सिर्फ इसलिए क्योंकि बीमा कंपनियां घबरा रही हैं? इसका उत्तर देने के लिए, उन्होंने दो अलग-अलग जासूसी उपकरणों का उपयोग किया।

1. "चिंता" परीक्षण (अपेक्षित जोखिम): उन्होंने देखा कि उन क्षेत्रों में इमारतों के लिए बीमा लागत कितनी है जहाँ आपदाएं आ सकती हैं, भले ही वे अभी तक आई न हों। उन्होंने पाया कि एक ही शहर के भीतर, एक थोड़े अधिक जोखिम वाले स्थान (अपेक्षित नुकसान में एक मानक विचलन अधिक) में स्थित इमारत का बीमा करने की लागत लगभग 4% अधिक होती है। यह सुझाव देता है कि बीमा कंपनियां भविष्य की आपदाओं के डर को भी कीमत में शामिल कर रही हैं, न कि केवल पिछली आपदाओं को।
2. "वास्तविकता" परीक्षण (वास्तविक आपदाएं): यह देखने के लिए कि जब वास्तव में कोई आपदा आती है तो क्या होता है, उन्होंने एक चतुर विधि "स्टैक्ड डिफरेंस-इन-डिफरेंसेस" का उपयोग किया। कल्पना कीजिए कि एक ऐसे शहर की तुलना कर रहे हैं जिसे अभी तूफान की चपेट में लिया गया है और उसके पड़ोसी शहर से जिसने इसे नहीं झेला। अध्ययन में पाया गया कि आपदा घोषित होने के बाद, प्रभावित क्षेत्र में इमारतों के लिए बीमा लागत अगले तीन वर्षों में 3.1% बढ़ जाती है। तीसरे वर्ष तक, यह अंतर बढ़कर 6.5% हो जाता है। यह साबित करता है कि जब आसमान गिरता है, तो छाते की कीमत बढ़ जाती है।

क्यों कुछ स्थान अधिक भुगतान करते हैं
अध्ययन में यह भी पता चला कि मूल्य वृद्धि हर जगह एक समान नहीं है। यह संगीत वाली कुर्सियों (म्यूजिकल चेयर्स) के खेल की तरह है जहाँ संगीत सबसे खतरनाक स्थानों पर रुक जाता है।

• तनावग्रस्त बीमाकर्ता: मूल्य वृद्धि उन राज्यों में सबसे अधिक है जहाँ बीमा कंपनियां पहले से ही पैसा खो रही हैं या जहाँ जोखिम को बांटने के लिए बड़ी कंपनियों की कमी है।
• खेल के नियम: उन राज्यों में जहाँ सरकार बीमा कंपनियों द्वारा शुल्क लेने के तरीके पर सख्त है, वहां मूल्य वृद्धि कम है। लेकिन उन राज्यों में जहाँ कंपनियों के पास अपनी दरें तय करने की अधिक स्वतंत्रता है, वहां लागत बहुत अधिक बढ़ जाती है।
• "हार्ड" मार्केट: फ्लोरिडा, टेक्सास और लुइसियाना जैसे स्थानों में यह वृद्धि सबसे नाटकीय है, जहाँ जलवायु जोखिम अधिक है और बीमा बाजार पहले से ही तनावपूर्ण है।

यह शोध पत्र क्या खारिज करता है
यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि यह शोध पत्र मुख्य चालक के रूप में किसे नहीं मानता है। लेखक दिखाते हैं कि ये मूल्य वृद्धि केवल एक यादृच्छिक घटना या महामारी (2020-2021) का परिणाम नहीं है। यहाँ तक कि जब उन्होंने अपने डेटा से महामारी के वर्षों को हटा दिया, तब भी रुझान मजबूत बना रहा। उन्होंने यह भी पाया कि मूल्य वृद्धि केवल इसलिए नहीं है क्योंकि इमारतें पुरानी या अधिक मूल्यवान हो रही हैं; जलवायु जोखिम कारक अपने आप में स्वतंत्र रूप से खड़ा है।

निष्कर्ष
यह शोध पत्र सुझाव देता है कि अमेरिका में व्यवसाय करने की लागत जलवायु के कारण महंगी हो रही है, और यह नियमित घरों की तुलना में बड़े वाणिज्यिक भवनों के लिए अधिक तेजी से हो रहा है। बीमा कंपनियां केवल कल हुई आपदाओं पर प्रतिक्रिया नहीं दे रही हैं; वे आज की आपदाओं के लिए कीमतें बढ़ा रही हैं जिनकी वे कल की उम्मीद करती हैं। एक व्यवसाय के मालिक के लिए, इसका मतलब है कि अपनी इमारत को सुरक्षित रखने का "टिकट" महंगा होता जा रहा है, और वह मूल्य टैग सीधे तौर पर इस बात से जुड़ा है कि मौसम कितना खतरा पैदा कर रहा है। अध्ययन यह नहीं कहता कि यह एक हल की हुई समस्या है या कीमतें बढ़ना बंद हो जाएंगी, लेकिन यह स्पष्ट रूप से दिखाता है कि जलवायु जोखिम अब व्यवसाय करने की लागत का एक प्रमुख, मापने योग्य हिस्सा है।