Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

Imaginez que vous marchez dans un quartier où chaque maison possède une étiquette de prix. Dans le monde de l'économie, il existe un débat de longue date sur la manière dont cette étiquette de prix devrait changer lorsqu'un quartier devient un peu plus risqué — par exemple, si une rivière à proximité commence à déborder plus souvent. Pendant longtemps, les chercheurs se sont principalement penchés sur les maisons ordinaires, essayant de comprendre si les acheteurs paient moins cher pour une maison située dans une zone inondable. Mais il existe un monde massif et invisible de bâtiments « commerciaux » juste à côté : des tours de bureaux géantes, des centres commerciaux tentaculaires, de vastes entrepôts et des complexes d'appartements. Ces bâtiments sont les moteurs de notre économie, valant des milliers de milliards de dollars.

La grande question est la suivante : comment le coût de la protection de ces bâtiments change-t-il lorsque la météo devient effrayante ? Il ne s'agit pas seulement de la baisse de la valeur du bâtiment ; il s'agit du prix du filet de sécurité lui-même. Voyez l'assurance comme un billet pour un parc d'attractions. Si le parc est sûr, le billet est bon marché. Si le parc est construit sur un volcan, le prix du billet doit augmenter pour couvrir le risque d'une éruption. Mais parfois, le prix du billet augmente même si le volcan n'a pas encore explosé, simplement parce que tout le monde craint qu'il ne le fasse. Ce document plonge dans ce prix de billet pour les grands bâtiments commerciaux, en posant la question : les prix augmentent-ils parce que la météo se dégrade réellement, ou simplement parce que les compagnies d'assurance sont nerveuses ? Et est-ce que cela importe si le bâtiment est un gratte-ciel ou un centre commercial de quartier ?

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L'Article : « Risque Climatique et Coût de l'Assurance des Biens Immobiliers Commerciaux »

Cette étude est comme une immense histoire de détective qui suit plus de 137 000 bâtiments commerciaux à travers les États-Unis de 2010 à 2023. Les auteurs, Stephen Buschbom, Evan Eastman, Chongyu Wang et Tingyu Zhou, voulaient voir si l'augmentation du coût des catastrophes climatiques rendait l'assurance des entreprises plus chère, et exactement comment cette hausse de prix se compare à ce que paient les propriétaires de maisons ordinaires.

Le Grand Changement : Du Marché « Souple » au Marché « Dur »
D'abord, les chercheurs ont remarqué un tournant majeur dans le monde de l'assurance. Imaginez le marché de l'assurance comme un immense bazar. De 2010 à 2017, c'était un « marché souple ». C'est comme un mardi pluvieux dans un marché aux puces : il y a énormément de vendeurs (compagnies d'assurance) et pas assez d'acheteurs, donc tout le monde est désespéré de vendre, et les prix sont bas et amicaux. Mais à partir de 2018, l'ambiance a totalement changé. Une série de tempêtes et d'incendies géants a frappé, et le bazar est devenu un « marché dur ». Soudain, les vendeurs sont devenus rares, et les prix ont monté en flèche.

L'article révèle que les coûts de l'assurance commerciale n'ont pas seulement augmenté un peu ; ils ont augmenté fortement. Entre 2014 et 2023, le coût de l'assurance des propriétés commerciales a augmenté environ deux fois plus vite que le coût de l'assurance des maisons ordinaires. En 2023, l'assurance absorbait environ 8,5 % des dépenses d'exploitation totales d'un bâtiment, contre seulement 5 % avant le changement. Ce n'était pas non plus un seul type de bâtiment ; les entrepôts (industriel), les complexes d'appartements (multifamilial) et les hôtels (hébergement) ont connu les plus fortes hausses, mais même les bureaux et les commerces de détail ont ressenti le contrecoup.

La Connexion Climatique : Est-ce la Météo ou l'Inquiétude ?
Les auteurs ont ensuite demandé : cette hausse de prix est-elle due au fait que la météo se dégrade réellement, ou simplement parce que les compagnies d'assurance paniquent ? Pour répondre à cela, ils ont utilisé deux outils de détective différents.

1. Le Test de l'« Inquiétude » (Risque Attendu) : Ils ont examiné combien coûte l'assurance pour les bâtiments dans des zones qui pourraient être touchées par des catastrophes, même si elles ne l'ont pas encore été. Ils ont découvert qu'au sein d'une même ville, un bâtiment situé dans un endroit légèrement plus risqué (un écart-type plus élevé en pertes attendues) coûte environ 4 % de plus à assurer. Cela suggère que les compagnies d'assurance tarifent la peur des catastrophes futures, et pas seulement les catastrophes passées.
2. Le Test de la « Réalité » (Catastrophes Réelles) : Pour voir ce qui se passe lorsqu'une catastrophe frappe réellement, ils ont utilisé une méthode astucieuse de « différence de différences empilée ». Imaginez comparer une ville qui vient d'être frappée par un ouragan à une ville voisine qui ne l'a pas été. L'étude a révélé qu'après la déclaration d'une catastrophe, les coûts d'assurance pour les bâtiments de la zone touchée bondissent de 3,1 % au cours des trois années suivantes. À la troisième année, cet écart s'élargit à 6,5 %. Cela prouve que lorsque le ciel nous tombe sur la tête, le prix du parapluie augmente.

Pourquoi Certains Endroits Paient Plus que D'Autres
L'étude a également découvert que la hausse des prix n'est pas la même partout. C'est comme un jeu de chaises musicales où la musique s'arrête dans les endroits les plus dangereux.

• Les Assureurs Sous Tension : Les bonds de prix sont les plus importants dans les États où les compagnies d'assurance perdent déjà de l'argent ou là où il y a moins de grandes compagnies pour répartir le risque.
• Les Règles du Jeu : Dans les États où le gouvernement est plus strict sur la façon dont les compagnies d'assurance peuvent fixer leurs tarifs, les hausses de prix sont plus faibles. Mais dans les États où les entreprises ont plus de liberté pour fixer leurs propres taux, les coûts s'envolent.
• Les Marchés « Durs » : L'augmentation est plus spectaculaire dans des endroits comme la Floride, le Texas et la Louisiane, où les risques climatiques sont élevés et où le marché de l'assurance est déjà sous tension.

Ce que l'Article Écarte
Il est important de noter ce que ce document ne considère pas comme le moteur principal. Les auteurs montrent que ces augmentations de prix ne sont pas de simples anomalies aléatoires ou le résultat de la pandémie (2020–2021). Même en retirant les années de la pandémie de leurs données, la tendance restait forte. Ils ont également constaté que les hausses de prix ne sont pas simplement dues au fait que les bâtiments vieillissent ou prennent de la valeur ; le facteur de risque climatique se suffit à lui-même.

L'Essentiel
Cet article suggère que le coût de faire des affaires en Amérique devient plus élevé en raison du climat, et que cela se produit plus rapidement pour les grands bâtiments commerciaux que pour les habitations ordinaires. Les compagnies d'assurance ne font pas que réagir aux catastrophes d'hier ; elles augmentent les prix aujourd'hui pour les catastrophes qu'elles prévoient demain. Pour un propriétaire d'entreprise, cela signifie que le « billet » pour garder son bâtiment en sécurité devient de plus en plus cher, et que ce prix est directement lié à la manière dont la météo menace de changer. L'étude ne dit pas que le problème est résolu ou que les prix cesseront de monter, mais elle montre clairement que le risque climatique est désormais une partie majeure et mesurable du coût de faire des affaires.