Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

Imagine que você está caminhando por um bairro onde cada casa tem uma etiqueta de preço. No mundo da economia, existe um debate de longa data sobre o quanto essa etiqueta de preço deve mudar quando o bairro se torna um pouco mais arriscado — por exemplo, se um rio próximo começar a inundar com mais frequência. Por muito tempo, pesquisadores focaram principalmente em casas comuns, tentando descobrir se os compradores pagam menos por uma casa em uma zona de inundação. Mas existe um mundo invisível e massivo de edifícios "comerciais" logo ao lado: torres de escritórios gigantescas, shoppings centers extensos, enormes armazéns e complexos de apartamentos. Esses edifícios são os motores da nossa economia, valendo trilhões de dólares.

A grande questão é: como o custo para proteger esses edifícios muda quando o clima fica assustador? Não se trata apenas do valor do edifício diminuir; trata-se do preço da própria rede de segurança. Pense no seguro como um ingresso para um parque temático. Se o parque é seguro, o ingresso é barato. Se o parque é construído sobre um vulcão, o preço do ingresso deve subir para cobrir o risco de uma erupção. Mas, às vezes, o preço do ingresso sobe mesmo sem o vulcão ter entrado em erupção, apenas porque todos estão preocupados que ele possa entrar. Este artigo mergulha nesse preço de ingresso para grandes edifícios comerciais, perguntando: os preços estão subindo porque o clima está realmente piorando, ou apenas porque as seguradoras estão nervosas? E isso importa se o edifício é um arranha-céu ou um centro comercial de bairro?

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O Artigo: "Risco Climático e o Custo do Seguro de Propriedade Comercial"

Este estudo é como um grande livro de detetive que acompanha mais de 137.000 edifícios comerciais nos Estados Unidos de 2010 a 2023. Os autores, Stephen Buschbom, Evan Eastman, Chongyu Wang e Tingyu Zhou, queriam ver se o aumento do custo dos desastres climáticos estava tornando o seguro para empresas mais caro, e exatamente como esse aumento de preço se compara ao que os proprietários de casas comuns estão pagando.

A Grande Mudança: De Mercados "Suaves" para "Duros"
Primeiro, os pesquisadores notaram um ponto de virada massivo no mundo dos seguros. Imagine o mercado de seguros como um grande bazar. De 2010 a 2017, era um "mercado suave". Isso é como uma tarde de terça-feira chuvosa em um mercado de pulgas: há muitos vendedores (seguradoras) e não há compradores suficientes, então todos estão desesperados para vender, e os preços são baixos e amigáveis. Mas, a partir de 2018, a vibe mudou completamente. Uma série de grandes tempestades e incêndios florestais atingiu o mercado, e o bazar tornou-se um "mercado duro". De repente, os vendedores tornaram-se escassos e os preços dispararam.

O artigo constata que os custos do seguro comercial não subiram apenas um pouco; eles subiram fortemente. Entre 2014 e 2023, o custo de segurar propriedades comerciais aumentou aproximadamente duas vezes mais rápido do que o custo de segurar casas comuns. Em 2023, o seguro estava consumindo cerca de 8,5% das despesas operacionais totais de um edifício, subindo de apenas 5% antes da mudança. Não foi apenas um tipo de edifício, também não. Armazéns (industriais), complexos de apartamentos (multifamiliares) e hotéis (hospedagem) viram os maiores saltos, mas até escritórios e lojas de varejo sentiram o impacto.

A Conexão Climática: É o Clima ou a Preocupação?
Os autores então perguntaram: este aumento de preço é porque o clima está realmente piorando, ou apenas porque as seguradoras estão em pânico? Para responder a isso, eles usaram duas ferramentas de detetive diferentes.

1. O Teste da "Preocupação" (Risco Esperado): Eles observaram quanto custa o seguro para edifícios em áreas que podem ser atingidas por desastres, mesmo que ainda não tenham sido atingidas. Eles descobriram que, dentro da mesma cidade, um edifício em um local ligeiramente mais arriscado (um desvio padrão acima em perdas esperadas) custa cerca de 4% a mais para segurar. Isso sugere que as seguradoras estão precificando o medo de desastres futuros, não apenas os passados.
2. O Teste da "Realidade" (Desastres Reais): Para ver o que acontece quando um desastre realmente atinge, eles usaram um método inteligente de "diferença-em-diferenças empilhada". Imagine comparar uma cidade que acabou de ser atingida por um furacão com uma cidade vizinha que não foi. O estudo descobriu que, após um desastre ser declarado, os custos de seguro para edifícios na área afetada saltam 3,1% ao longo dos três anos seguintes. No terceiro ano, essa diferença aumenta para 6,5%. Isso prova que, quando o céu realmente cai, o preço do guarda-chuva sobe.

Por Que Alguns Lugares Pagam Mais Que Outros
O estudo também descobriu que o aumento de preço não é o mesmo em todos os lugares. É como um jogo de cadeiras musicais onde a música para nos locais mais perigosos.

• Seguradoras Sob Tensão: Os saltos de preço são maiores em estados onde as segadoras já estão perdendo dinheiro ou onde há menos grandes empresas para espalhar o risco.
• As Regras do Jogo: Em estados onde o governo é mais rigoroso sobre quanto as seguradoras podem cobrar, os aumentos de preço são menores. Mas em estados onde as empresas têm mais liberdade para definir suas próprias taxas, os custos disparam mais alto.
• Os Mercados "Duros": O aumento é mais dramático em lugares como Flórida, Texas e Louisiana, onde os riscos climáticos são altos e o mercado de seguros já está estressado.

O Que o Artigo Descarta
É importante notar o que este artigo diz que não é o principal motor. Os autores mostram que esses aumentos de preço não são apenas um acaso aleatório ou um resultado da pandemia (2020–2021). Mesmo quando removeram os anos da pandemia de seus dados, a tendência permaneceu forte. Eles também descobriram que os aumentos de preço não ocorrem simplesmente porque os edifícios estão ficando mais velhos ou mais valiosos; o fator de risco climático sustenta-se por si só.

A Conclusão
Este artigo sugere que o custo de fazer negócios na América está ficando mais caro devido ao clima, e isso está acontecendo mais rápido para grandes edifícios comerciais do que para casas comuns. As seguradoras não estão apenas reagindo aos desastres que aconteceram ontem; elas estão aumentando os preços hoje para os desastres que esperam amanhã. Para um proprietário de um negócio, isso significa que o "ingresso" para manter seu edifício seguro está ficando mais caro, e esse preço está diretamente ligado ao quanto o clima está ameaçando mudar. O estudo não diz que este é um problema resolvido ou que os preços vão parar de subir, mas mostra claramente que o risco climático é agora uma parte mensurável e importante do custo de fazer negócios.