Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

Stellen Sie sich vor, Sie gehen durch eine Nachbarschaft, in der jedes Haus ein Preisschild hat. In der Welt der Wirtschaft gibt es eine langjährige Debatte darüber, wie sehr sich dieses Preisschild ändern sollte, wenn eine Nachbarschaft ein wenig riskanter wird – zum Beispiel, wenn ein Fluss in der Nähe häufiger über die Ufer tritt. Lange Zeit haben Forscher hauptsächlich auf normale Wohnhäuser geschaut, um herauszufinden, ob Käufer weniger für ein Haus in einer Überschwemmungszone bezahlen. Aber direkt daneben liegt eine massive, unsichtbare Welt aus „kommerziellen“ Gebäuden: riesige Bürotürme, weitläufige Einkaufszentren, riesige Lagerhäuser und Apartmentkomplexe. Diese Gebäude sind die Motoren unserer Wirtschaft und Milliarden wert.

Die große Frage ist: Wie verändert sich die Kosten für den Schutz dieser Gebäude, wenn das Wetter beängstigend wird? Es geht nicht nur darum, dass der Wert des Gebäudes sinkt; es geht um den Preis des Sicherheitsnetzes selbst. Denken Sie an eine Versicherung wie an ein Ticket für einen Freizeitpark. Wenn der Park sicher ist, ist das Ticket günstig. Wenn der Park auf einem Vulkan gebaut ist, sollte der Ticketpreis steigen, um das Risiko eines Ausbruchs abzudecken. Aber manchmal steigt der Ticketpreis auch dann, wenn der Vulkan noch gar nicht ausgebrochen ist, einfach weil alle wegen eines möglichen Ausbruchs besorgt sind. Dieses Papier taucht tief in diesen Ticketpreis für große Geschäftsgebäude ein und fragt: Steigen die Preise, weil das Wetter tatsächlich schlechter wird, oder nur, weil die Versicherungsgesellschaften nervös sind? Und spielt es eine Rolle, ob das Gebäude ein Wolkenkratzer oder ein kleiner Laden ist?

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Das Paper: „Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance“

Diese Studie gleicht einem riesigen Detektivroman, der über 13ste 137.000 Gewerbeimmobilien in den Vereinigten Staaten von 2010 bis 2023 verfolgt. Die Autoren Stephen Buschbom, Evan Eastman, Chongyu Wang und Tingyu Zhou wollten sehen, ob die steigenden Kosten von Klimakatastrophen die Versicherung für Unternehmen teurer machen und wie genau diese Preiserhöhung im Vergleich zu dem steht, was normale Hausbesitzer zahlen.

Der große Wandel: Von „Soft“ zu „Hard“ Markets
Zuerst bemerkten die Forscher einen massiven Wendepunkt in der Versicherungswelt. Stellen Sie sich den Versicherungsmarkt wie einen riesigen Basar vor. Von 2010 bis 2017 war es ein „Soft Market“. Das ist wie ein regnerischer Dienstag auf einem Flohmarkt: Es gibt tonnenweise Verkäufer (Versicherungsgesellschaften) und nicht genug Käufer, also sind alle verzweifelt zu verkaufen und die Preise sind niedrig und freundlich. Aber ab 2018 änderte sich die Stimmung komplett. Eine Serie von schweren Stürmen und Waldbränden traf das Land, und der Basar verwandelte sich in einen „Hard Market“. Plötzlich wurden die Verkäufer knapp und die Preise schossen in die Höhe.

Das Paper stellt fest, dass die Kosten für Gewerbeversicherungen nicht nur ein wenig gestiegen sind; sie sind sprunghaft angestiegen. Zwischen 2014 und 2023 stiegen die Kosten für die Versicherung von Gewerbeimmobilien etwa doppelt so schnell wie die Kosten für die Versicherung von normalen Wohnhäusern. Bis 2023 machten die Versicherungen etwa 8,5 % der gesamten Betriebskosten eines Gebäudes aus, verglichen mit nur 5 % vor dem Wandel. Es betraf nicht nur eine Art von Gebäude; auch Lagerhäuser (Industrie), Apartmentkomplexe (Mehrfamilienhäuser) und Hotels (Beherbergung) verzeichneten die größten Sprünge, aber selbst Büros und Einzelhandelsgeschäfte spürten die Auswirkungen.

Die Klimaverbindung: Ist es das Wetter oder die Sorge?
Die Autoren fragten dann: Steigt dieser Preisanstieg, weil das Wetter tatsächlich schlechter wird, oder nur, weil die Versicherungsgesellschaften Panik haben? Um dies zu beantworten, nutzten sie zwei verschiedene Detektiv-Werkzeuge.

1. Der „Sorgen“-Test (Erwartetes Risiko): Sie untersuchten, wie hoch die Versicherungskosten für Gebäude in Gebieten sind, in denen Katastrophen treten könnten, selbst wenn sie noch nicht getroffen wurden. Sie fanden heraus, dass innerhalb derselben Stadt ein Gebäude an einem etwas riskanteren Standort (eine Standardabweichung höher bei den erwarteten Verlusten) etwa 4 % mehr zur Versicherung kostet. Dies deutet darauf hin, dass die Versicherungsgesellschaften die Angst vor zukünftigen Katastrophen einpreisen, nicht nur die vergangenen.
2. Der „Realitäts“-Test (Tatsächliche Katastrophen): Um zu sehen, was passiert, wenn eine Katastrophe tatsächlich zuschlägt, nutzten sie eine clevere Methode namens „Stacked Difference-in-Differences“. Stellen Sie sich vor, man vergleicht eine Stadt, die gerade von einem Hurrikan getroffen wurde, mit einer benachbarten Stadt, die nicht getroffen wurde. Die Studie ergab, dass nach der Erklärung einer Katastrophe die Versicherungskosten für Gebäude in dem betroffenen Gebiet in den nächsten drei Jahren um 3,1 % steigen. Im dritten Jahr weitet sich diese Lücke auf 6,5 % aus. Dies beweist: Wenn der Himmel tatsächlich fällt, steigt der Preis für den Regenschirm.

Warum manche Orte mehr bezahlen als andere
Die Studie entdeckte auch, dass der Preisanstieg nicht überall gleich ist. Es ist wie ein Spiel mit Musikstühlen, bei dem die Musik an den gefährlichsten Stellen stoppt.

• Die belasteten Versicherer: Die Preissprünge sind am größten in Bundesstaaten, in denen Versicherungsgesellschaften bereits Geld verlieren oder in denen es weniger große Unternehmen gibt, um das Risiko zu verteilen.
• Die Regeln des Spiels: In Bundesstaaten, in denen die Regierung strenger kontrolliert, wie viel Versicherungsgesellschaften berechnen dürfen, sind die Preiserhöhungen kleiner. Aber in Staaten, in denen die Unternehmen mehr Freiheit bei der Festlegung ihrer Tarife haben, schießen die Kosten höher.
• Die „Harten“ Märkte: Der Anstieg ist am dramatischsten an Orten wie Florida, Texas und Louisiana, wo die Klimarisiken hoch und der Versicherungsmarkt bereits unter Stress steht.

Was das Paper ausschließt
Es ist wichtig anzumerken, was dieses Paper nicht als Haupttreiber ansieht. Die Autoren zeigen, dass diese Preiserhöhungen keine zufälligen Ausreißer oder ein Ergebnis der Pandemie (2020–2021) sind. Selbst als sie die Pandemiejahre aus ihren Daten entfernten, blieb der Trend stark. Sie fanden auch heraus, dass die Preiserhöhungen nicht einfach nur darauf zurückzuführen sind, dass Gebäude älter oder wertvoller werden; der Klimarisiko-Faktor steht für sich selbst.

Das Fazente
Dieses Paper legt nahe, dass die Kosten für das Geschäft in Amerika aufgrund des Klimas steigen, und zwar schneller für große Gewerbeimmobilien als für normale Wohnhäuser. Die Versicherungsgesellschaften reagieren nicht nur auf die Katastrophen von gestern; sie erhöhen heute die Preise für die Katastrophen, die sie für morgen erwarten. Für einen Geschäftsinhaber bedeutet dies, dass das „Ticket“, um sein Gebäude sicher zu halten, teurer wird, und dieser Preis direkt damit verknüpft ist, wie sehr das Wetter droht, sich zu verändern. Die Studie sagt nicht, dass dies ein gelöstes Problem ist oder dass die Preise aufhören werden zu steigen, aber sie zeigt deutlich, dass das Klimarisiko nun ein wesentlicher, messbarer Teil der Geschäftskosten ist.