Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance

Stel je voor dat je door een buurt loopt waar elk huis een prijskaartje heeft. In de wereld van de economie is er een langlopend debat over hoeveel dat prijskaartje zou moeten veranderen wanneer de buurt een beetje risicovoller wordt—bijvoorbeeld als een rivier in de buurt vaker overstroomt. Al een lange tijd kijken onderzoekers vooral naar gewone huizen, om te proberen te begrijpen of kopers minder betalen voor een huis in een overstromingszone. Maar er is een enorme, onzichtbare wereld van "commerciële" gebouwen direct naast hen: gigantische kantoortorens, uitgestrekte winkelcentra, enorme distributiecentra en appartementencomplexen. Deze gebouwen zijn de motoren van onze economie en zijn miljarden waard.

De grote vraag is: hoe verandert de kosten voor het beschermen van deze gebouwen wanneer het weer angstaanjagend wordt? Het gaat niet alleen over de daling van de waarde van het gebouw zelf; het gaat over de prijs van het veiligheidsnet zelf. Denk aan verzekering als een kaartje voor een pretpark. Als het park veilig is, is het kaartje goedkoop. Als het park op een vulkaan is gebouwd, zou de prijs van het kaartje omhoog moeten gaan om het risico op een uitbarsting te dekken. Maar soms gaat de prijs van het kaartje omhoog, zelfs als de vulkaan nog niet is uitgebarsten, simpelweg omdat iedereen zich zorgen maakt dat het zou kunnen gebeuren. Dit artikel duikt in die prijs van het kaartje voor grote zakelijke gebouwen en vraagt zich af: stijgen de prijzen omdat het weer daadwerkelijk slechter wordt, of omdat de verzekeringsmaatschappijen zenuwachtig zijn? En maakt het uit of het gebouw een wolkenkrabber is of een winkelcentrum?

---

Het Papier: "Climate Risk and the Cost of Commercial Property Insurance"

Deze studie is als een enorme detectiveverhaal dat meer dan 137.000 commerciële gebouwen in de Verenigde Staten volgt van 2010 tot 2023. De auteurs, Stephen Buschbom, Evan Eastman, Chongyu Wang en Tingyu Zhou, wilden zien of de stijgende kosten van klimaatrampen de verzekering voor bedrijven duurder maakten, en precies hoe die prijsstijging zich verhoudt tot wat gewone huiseigenaren betalen.

De Grote Verschuiving: Van "Zachte" naar "Harde" Markten
Ten eerste merkten de onderzoekers een enorme draaieling op in de verzekeringswereld. Stel je de verzekeringsmarkt voor als een enorme bazaar. Van 2010 tot 2017 was het een "zachte markt". Dit is als een regenachtige dinsdag op een rommelmarkt: er zijn ontzettend veel verkopers (verzekeringsmaatschappijen) en niet genoeg kopers, dus iedereen is wanhopig om te verkopen en de prijzen zijn laag en vriendelijk. Maar vanaf 2018 veranderde de sfeer volledig. Een reeks enorme stormen en bosbranden troffen het land en de bazaar veranderde in een "harde markt". Plotseling werden verkopers schaars en schoten de prijzen omhoog.

Het papier stelt vast dat de kosten voor commerciële verzekeringen niet alleen een beetje omhoog gingen; ze gingen scherp omhoog. Tussen 2014 en 2023 stegen de kosten voor het verzekeren van commerciële panden met ongeveer twee keer zo snel als de kosten voor het verzekeren van gewone huizen. Tegen 2023 vrat de verzekering ongeveer 8,5% van de totale bedrijfskosten van een gebouw op, tegenover slechts 5% vóór de verschuiving. Het was ook niet slechts één type gebouw; magazijnen (industrieel), appartementencomplexen (multifamily) en hotels (logies) zagen de grootste sprongen, maar zelfs kantoren en winkels voelden de pijn.

De Klimaatverbinding: Is het het Weer of de Zorg?
De auteurs vroegen zich vervolgens af: komt deze prijsstijging omdat het weer daadwerkelijk slechter wordt, of omdat de verzekeringsmaatschappijen in paniek zijn? Om dit te beantwoorden, gebruikten ze twee verschillende detective-instrumenten.

1. De "Zorg"-test (Verwacht Risico): Ze keken naar hoeveel verzekeringen kosten voor gebouwen in gebieden die misschien getroffen worden door rampen, zelfs als ze nog niet zijn getroffen. Ze vonden dat binnen dezelfde stad een gebouw op een iets risicovollere plek (één standaarddeviatie hoger in verwachte verliezen) ongeveer 4% meer kost om te verzekeren. Dit suggereert dat verzekeringsmaatschappijen de vrees voor toekomstige rampen in hun prijzen verwerken, en niet alleen de rampen uit het verleden.
2. De "Realiteit"-test (Werkelijke Rampen): Om te zien wat er gebeurt als een ramp daadwerkelijk toeslaat, gebruikten ze een slimme methode genaamd "stacked difference-in-differences". Stel je voor dat je een stad die net door een orkaan is getroffen vergelijkt met een naburige stad die dat niet is geworden. De studie vond dat nadat een ramp is uitgeroepen, de verzekeringskosten voor gebouwen in het getroffen gebied over de volgende drie jaar met 3,1% stijgen. Tegen het derde jaar wordt dat gat groter en bereikt het 6,5%. Dit bewijst dat wanneer de hemel daadwerkelijk neerdaalt, de prijs van de paraplu omhoog gaat.

Waarom Sommige Plekken Meer Betalen dan Anderen
De studie ontdekte ook dat de prijsstijging niet overal hetzelfde is. Het is als een spelletjes stoelen waarbij de muziek stopt op de meest gevaarlijke plekken.

• De Belaste Verzekeraars: De prijsstijgingen zijn het grootst in staten waar verzekeringsmaatschappijen al geld verliezen of waar er minder grote bedrijven zijn om het risico te spreiden.
• De Regels van het Spel: In staten waar de overheid strenger is over hoeveel verzekeringsmaatschappijen mogen rekenen, zijn de prijsstijgingen kleiner. Maar in staten waar bedrijven meer vrijheid hebben om hun eigen tarieven te bepalen, schieten de kosten hoger omhoog.
• De "Harde" Markten: De stijging is het meest dramatisch in plaatsen zoals Florida, Texas en Louisiana, waar de klimaatrisico's hoog zijn en de verzekeringsmarkt al onder druk staat.

Wat het Papier Uitsluit
Het is belangrijk op te merken wat dit papier niet als de belangrijkste drijfveer ziet. De auteurs laten zien dat deze prijsstijgingen geen willekeurige uitschieter zijn of een resultaat van de pandemie (2020–2021). Zelfs toen ze de jaren van de pandemie uit hun gegevens verwijderden, bleef de trend sterk. Ze vonden ook dat de prijsstijgingen niet simpelweg komen doordat gebouwen ouder of waardevoller worden; de klimaatrisicofactor staat op zichzelf.

De Kern van het Verhaal
Dit papier suggereert dat de kosten van het doen van zaken in Amerika duurder worden vanwege het klimaat, en dat dit sneller gebeurt voor grote commerciële gebouwen dan voor gewone huizen. De verzekeringsmaatschappijen reageren niet alleen op de rampen van gisteren; ze verhogen de prijzen vandaag voor de rampen die ze morgen verwachten. Voor een bedrijfseigenaar betekent dit dat het "kaartje" om hun gebouw veilig te houden duurder wordt, en dat de prijsstijging direct verbonden is met de mate waarin het weer een bedreiging vormt. De studie zegt niet dat dit een opgelost probleem is of dat de prijzen zullen stoppen met stijgen, maar het laat duidelijk zien dat klimaatrisico nu een belangrijke, meetbare factor is in de kosten van het doen van zaken.