Delegated Relief: What Servicers Say, and What Statutory Eligibility Is Worth in Mortgage Forbearance

عندما تتأخر عائلة عن سداد رهنها العقاري، فإن المسار نحو التخفيف لا يكون تلقائياً في الغالب. بل يتضمن عادةً محادثة مع وكيل خدمة الرهن العقاري، وهي الشركة التي تدير القرض نيابة عن البنك أو المستثمر. ويمتلك هذا الوسيط السلطة لتقرير من يحصل على استراحة في المدفوعات ومن لا يحصل عليها. لعقود من الزمن، اتُخذت هذه القرارات حالة بحالة، مما تطلب غالباً من المقترضين إثبات أنهم في ضائقة حقيقية عبر أكوام من الأوراق. ولكن في عام 2020، تدخلت الحكومة الأمريكية بقانون جديد يسمى قانون "CARES". رسم هذا القانون خطاً فاصلاً في الرمال: إذا كان القرض العقاري مدعوماً من الحكومة الفيدرالية، يمكن للمقترض الحصول على توقف مؤقت عن المدفوعات بمجرد التصريح بأنه يعاني، دون الحاجة إلى أي إثبات. أما إذا لم يكن القرض مدعوماً من الحكومة، فبإمكان الوكيل أن يختار المساعدة، لكنه كان حراً في طلب إثباتات، أو رفض الطلب، أو تقديم حل مختلف. خلق هذا تجربة طبيعية حيث جلس مجموعتان من المقترضين المتعثرين جنباً إلى جنب، مجموعة لديها حق مضمون في التخفيف، وأخرى تنتظر الإذن.

أراد باحث في جامعة نيويورك، وهو أركا برافا باندوبودريان، أن يرى ما حدث في المساحة الفاصلة بين هاتين المجموعتين. لقد تمكن من الوصول إلى مجموعة فريدة من السجلات من وكيل رهن عقاري واحد كبير: النصوص الفعلية لآلاف المكالمات الهاتفية التي أُجريت بين يناير ومايو 2020. لم تكن هذه مجرد ملاحظات حول ما إذا كان القرض قد سُدد أم لا؛ بل كانت الكلمات التي نطق بها الأشخاص على الطرف الآخر من الخط. ومن خلال استخدام أدوات حاسوبية لقراءة هذه الآلاف من المحادثات، استطاع الباحث رؤية ما قيل بالضبط، ومن بدأ المحادثة، وما إذا كان قد طُلب من المقترض تقديم وثائق. كان الهدف هو فهم كيفية استخدام الوكيل لسلطته. هل عاملوا المجموعتين بشكل مختلف؟ هل عرقل متطلب الأوراق الرسمية وصول الناس إلى المساعدة؟ والأهم من ذلك، هل عامل النظام المقترضين السود والبيض بشكل مختلف عندما تغيرت القواعد؟

أظهرت الدراسة أن الفرق بين المجموعتين لم يكن يتعلق بمن حصل على "نعم" أو "لا" من شخص ما، بل عما إذا كانت المحادثة قد حدثت أصلاً. بالنسبة للمقترضين ذوي القروض المدعومة من الحكومة، كانت العملية بسيطة؛ فإذا اتصلوا وقالوا إنهم يواجهون صعوبات، كان الوكيل يمنحهم استراحة في المدفوعات، إذ فرض القانون ذلك وأُلغي شرط الأوراق. أما بالنسبة للمجموعة الأخرى، وهي القروض الخاصة، فقد كانت العملية مختلفة. لم يكتفِ الوكيل بقول "لا" للجميع، بل تحولت المحادثات غالباً إلى طلب مستندات. فإذا اتصل مقترض، كان الوكيل يطلب إثباتاً للبطالة أو لفقدان الدخل قبل منح التخفيف. وإذا لم يتمكن المقترض من تقديم هذا الإثبات، أو إذا لم يتصل على الإطلاق، فإنه لا يحصل على الاستراحة. أظهرت البيانات أن متطلب الوثائق عمل كحاجز موحد؛ فهو لم يصنف الناس حسب العرق، بل أوقف الجميع الذين خضعوا له عن الحصول على التخفيف بسهولة كما فعلت المجموعة المدعومة من الحكومة.

تروي الأرقام قصة واضحة حول تكلفة ذلك الحاجز. عبر الأشهر التي تمت دراستها، كان المقترضون ذوو القروض المدعومة من الحكومة أكثر عرضة بنسبة 3.6 نقطة مئوية للحصول على خطة تأجيل دفع مقارنة بالمقترضين في القطاع الخاص. ووجد هذا الفارق حتى عند النظر في المقترضين الذين قاموا بنفس الإجراء، مثل الاتصال بالوكيل بأنفسهم. تشير الدراسة إلى أن متطلب إثبات الضائقة كلف المقترضين في القطاع الخاص قدراً كبيراً من التخفيف. وفي وقت الأزمة، يعني هذا أن واحداً من كل 28 مقترضاً تقريباً في القطاع الخاص، ممن كان بإمكانهم التأهل للمساعدة، لم يحصلوا عليها ببساطة لأن نوع قرضهم تطلب عملية مختلفة. لم يكن هذا فرقاً صغيراً؛ بل مثل انخفاضاً جوهرياً في معدل قدرة الناس على الوصول إلى شبكة الأمان.

وعندما نظر الباحث فيما إذا كان هذا النظام يعامل المقترضين السود والبيض بشكل مختلف، جاءت الإجابة هادئة بشكل مفاجئ. لم تظهر البيانات نمطاً يتم فيه حرمان المقترضين السود من المساعدة بمعدل أكبر من البيض ضمن مجموعة القروض الخاصة. وكان الفارق في التخفيف بين المجموعتين الحكومية والخاصة هو نفسه لكلا العرقين. استطاعت الدراسة استبعاد وجود فروق كبيرة في المعاملة؛ حيث لم تجد دليلاً على التفاوتات ذات الأرقام المزدوجة التي تُرى غالباً في أجزاء أخرى من سوق الرهن العقاري. وبينما لم تستطع الدراسة استبعاد وجود اختلافات صغيرة جداً ودقيقة، إلا أنها وجدت أن المشكلة الرئيسية لم تكن في المعاملة غير العادلة من قبل الأشخاص على الهاتف، بل في القاعدة نفسها. لقد كان متطلب الوثائق جداراً وقف أمام الجميع في مجموعة القطاع الخاص، بغض النظر عن عرقهم، وكان عالياً بما يكفي لإبقائهم في الخارج.

كشفت الطريقة التي جرت بها المحادثات في النصوص عن كيفية عمل سلطة التقدير لدى الوكيل. بالنسبة للقروض الخاصة، كانت المكالمات غالباً تتعلق بالتحقق؛ حيث يطلب الوكيل مستندات، أو يناقش عدم الأهلية، أو يحيل المقترض إلى خيارات أخرى مثل تعديلات القروض. أما بالنسبة للقروض الحكومية، فكانت المكالمات مباشرة لطلب الاستراحة. لاحظ الباحث أيضاً أن الوكيل نادراً ما كان يتصل بالمقترضين لتقديم المساعدة، بل كانت المساعدة تتبع غالباً أولئك الذين يبادرون برفع الهاتف أولاً. وعندما كان الوكيل يتصل، كان ذلك غالباً بالمقترضين الذين يمرون بضائقة شديدة، وكانت تلك المكالمات أكثر عرضة للتحول إلى نقاشات حول الحجز العقاري أو قرار وقف الحجز، بدلاً من مناقشة استراحة الدفع. يشير هذا إلى أن النظام لم يكن مصمماً للوصول والبحث عن الأشخاص الذين يحتاجون للمساعدة، بل صُمم للاستجابة لأولئك الذين يطلبون، وكانت قواعد الطلب تختلف باختلاف نوع القرض.

هذا البحث مهم لأن قواعد الجائحة المؤقتة قد تطورت لتصبح أنظمة دائمة. إن الطريقة التي تتعامل بها الحكومة مع التخفيف من أعباء الرهن العقاري اليوم لا تزال تتبع نفس التصميم الأساسي: القروض المدعومة فيدرالياً لديها مسار واضح وموثق للتخفيف، بينما تعتمد القروض الأخرى على تقدير الوكيل. تُظهر الدراسة أنه عندما تتطلب القاعدة إثباتاً للضائقة، فإن ذلك يقلل من عدد الأشخاص الذين يحصلون على المساعدة، ويفعل ذلك دون التمييز بالضرورة ضد أي مجموعة محددة. الحاجز موحد. والسياسة المترتبة على ذلك هي أنه إذا كان الهدف هو مساعدة المزيد من الناس، فإن الحل قد لا يكون في مراقبة كيفية معاملة الوكلاء لمختلف المجموعات العرقية، بل في إعادة التفكير في القواعد التي تحدد من هو مؤهل في المقام الأول. تشير الدراسة إلى أن إزالة متطلب الوثائق قد ترفع معدل التخفيف بشكل كبير، مما يساعد الأشماساً الذين تركهم الورق خلفهم حالياً، دون الحاجة بالضرورة إلى تغيير شعور المقترض تجاه العملية أثناء مكالمته الهاتفية.

النتائج محددة بالبيانات المتاحة من هذا الوكيل الواحد خلال تلك الأسابيع العشرة في عام 2020. لا يستطيع الباحث التأكيد بيقين أن كل وكيل في البلاد تصرف بنفس الطريقة تماماً، لكن الأدلة من هذه المحفظة الكبيرة واضحة. كان الفارق في التخفيف حقيقياً، وكان مدفوعاً بالاختلاف في القواعد، وليس بانحياز الأشخاص الذين يديرونها. تقدم الدراسة قياساً دقيقاً لما يكلفه متطلب الوثائق من حيث حرمان الناس من المساعدة، وتتحدى الفكرة القائلة بأن المشكلة الرئيسية في التخفيف من أعباء الرهن العقاري هي دائماً سوء المعاملة. أحياناً، تكون المشكلة ببساطة هي أن الباب مغلق في وجه الجميع على أحد جانبي الشارع، بينما هو مفتوح للجميع على الجانب الآخر.