Delegated Relief: What Servicers Say, and What Statutory Eligibility Is Worth in Mortgage Forbearance

가족이 주택 담보 대출 상환을 제때 하지 못하게 될 때, 구제를 향한 길은 결코 자동으로 열리지 않습니다. 대개는 은행이나 투자자를 대신해 대출을 관리하는 회사인 모기지 서비스 제공업체(mortgage servicer)와의 대화를 수반합니다. 이 중개자는 누가 지급 유예를 받을 수 있고 누가 받지 못할지를 결정할 권한을 쥐고 있습니다. 수십 년 동안 이러한 결정은 사례별로 이루어졌으며, 대출자가 자신이 정말 어려움에 처해 있다는 것을 증명하기 위해 방대한 양의 서류를 제출해야 하는 경우가 많았습니다. 하지만 2020년, 미국 정부는 CARES 법이라는 새로운 법안을 통해 개입했습니다. 이 법은 명확한 선을 그었습니다. 만약 주택 대출이 연방 정부의 지원을 받는 것이라면, 대출자는 단지 어려움을 겪고 있다고 말하는 것만으로도 일시적인 지급 정지를 받을 수 있었습니다. 증빙은 필요하지 않았습니다. 만약 대출이 정부의 지원을 받지 않는 것이라면, 서비스 제공업체는 여전히 도움을 줄 수 있었지만, 증빙을 요구하거나, 요청을 거절하거나, 혹은 다른 해결책을 제시할 자유가 있었습니다. 이는 두 그룹의 어려움에 처한 대출자들이 나란히 앉아 있는 자연스러운 실험을 만들어냈습니다. 한 그룹은 보장된 구제 권리를 가졌고, 다른 한 그룹은 허락을 기다려야 했습니다.

뉴욕 대학교의 연구자 아르카 프라바 반디오포드라야(Arka Prava Bandyopadhyaya)는 이 두 그룹 사이의 공간에서 어떤 일이 벌어지는지 알고 싶었습니다. 그는 한 대형 모기지 서비스 제공업체의 독특한 기록 세트에 접근할 수 있었습니다. 그것은 바로 2020년 1월부터 5월 사이에 이루어진 수천 건의 전화 통화 실제 녹취록이었습니다. 이것은 단순히 대출금이 납부되었는지 여부에 대한 메모가 아니었습니다. 그것은 전화기 너머에 있는 사람들이 나눈 실제 대화였습니다. 컴퓨터 도구를 사용하여 이 수천 건의 대화를 읽어냄으로써, 연구자는 정확히 무엇이 말해졌는지, 누가 대화를 시작했는지, 그리고 대출자에게 서류를 제공하라는 요청이 있었는지를 확인할 수 있었습니다. 목표는 서비스 제공업체가 자신의 권력을 어떻게 사용하는지 이해하는 것이었습니다. 그들은 두 그룹을 다르게 대했는가? 서류 요구 사항이 사람들이 도움을 받는 것을 막았는가? 그리고 가장 중요한 것은, 규칙이 변했을 때 시스템이 흑인과 백인 대출자를 다르게 대했는가 하는 점이었습니다.

연구 결과, 두 그룹 간의 차이는 사람이 "예"라고 했느냐 "아니오"라고 했느냐의 문제가 아니라, 대화 자체가 발생했는지 여부에 있었습니다. 정부 지원 대출을 가진 대출자들의 경우 과정이 간단했습니다. 그들이 전화를 걸어 어려움을 겪고 있다고 말하면, 서비스 제공업체는 지급 정지를 승인했습니다. 법이 이를 요구했고, 서류 작업은 면제되었습니다. 다른 그룹인 민간 대출의 경우 과정이 달랐습니다. 서비스 제공업체는 모든 사람에게 단순히 "아니오"라고 말하지 않았습니다. 대신, 대화는 종종 서류 요청으로 이어졌습니다. 대출자가 전화를 하면, 서비스 제공업체는 지급 유예를 해주기 전에 실직이나 소득 손실에 대한 증빙을 요구했습니다. 만약 대출자가 그 증빙을 제출할 수 없거나 전화를 하지 않았다면, 그들은 지급 정지를 받지 못했습니다. 데이터는 서류 요구 사항이 균일한 장벽 역할을 했다는 것을 보여주었습니다. 그것은 인종별로 사람을 분류하지 않았습니다. 그것은 단지 그 대상이 된 모든 사람이 정부 지원 그룹만큼 쉽게 구제를 받는 것을 막았을 뿐입니다.

수치들은 그 장벽의 비용에 대해 명확한 이야기를 들려줍니다. 연구된 기간 동안, 정부 지원 대출자들은 민간 대출자들보다 지급 유예 계획을 받을 확률이 약 3.6 퍼센트 포인트 더 높았습니다. 이 격차는 대출자가 직접 전화를 거는 것과 같은 동일한 행동을 했을 때도 존재했습니다. 연구는 증빙 요구가 민간 대출자들에게 상당한 양의 구제를 앗아갔음을 시사합니다. 위기 상황에서 이는, 도움을 받을 자격이 있었을지도 모르는 민간 대출자 28명 중 약 1명이 단지 자신의 대출 유형이 다른 절차를 요구한다는 이유만으로 도움을 받지 못했음을 의미했습니다. 이것은 작은 차이가 아니었습니다. 그것은 사람들이 안전망에 접근할 수 있는 비율이 상당히 떨어졌음을 나타내는 수치였습니다.

연구자가 이 시스템이 흑인과 백인 대출자를 다르게 대했는지 살펴보았을 때, 답변은 놀라울 정도로 조용했습니다. 데이터는 민간 대출 그룹 내에서 흑인 대출자가 백인 대출자보다 도움을 더 자주 거절당했다는 패턴을 보여주지 않았습니다. 정부와 민간 그룹 사이의 구제 격차는 인종에 관계없이 동일했습니다. 연구는 큰 차이를 배제할 수 있었습니다. 즉, 모기지 시장의 다른 부분에서 흔히 보이는 두 자릿수 격차에 대한 증거를 발견하지 못했습니다. 비록 연구가 매우 작고 미묘한 차이까지는 배제할 수 없었지만, 연구는 문제가 전화상의 사람들로부터 비롯된 불공정한 대우가 아니라는 점을 찾아냈습니다. 문제는 규칙 자체였습니다. 서류 요구 사항은 민간 대출 그룹의 모든 사람 앞에 놓인 벽이었으며, 인종에 상관없이 그들을 막아세우기에 충분히 높았습니다.

대화가 녹취록에서 어떻게 진행되었는지를 보면 서비스 제공업체의 재량권이 어떻게 작동했는지 알 수 있습니다. 민간 대출의 경우, 통화는 주로 확인에 관한 것이었습니다. 서비스 제공업체는 서류를 요청하거나, 부적격성을 논의하거나, 혹은 대출 수정과 같은 다른 옵션을 대출자에게 안내했습니다. 정부 대출의 경우, 통화는 지급 정지에 대한 직접적인 요청이었습니다. 연구자는 또한 서비스 제공업체가 도움을 제안하기 위해 대출자에게 먼저 전화를 거는 경우가 드물다는 점을 발견했습니다. 대신, 구제는 먼저 전화를 집어 든 대출자들을 따라왔습니다. 서비스 제공업체가 먼저 전화를 걸었을 때는 이미 심각한 곤경에 처한 대출자들이었으며, 그 전화들은 지급 정지보다는 압류나 압류 유예에 관한 논의로 이어지는 경우가 더 많았습니다. 이는 시스템이 사람들을 찾아가서 도움을 주도록 설계된 것이 아니라, 요청하는 사람들에게 응답하도록 설계되었으며, 요청하는 규칙이 대출 유형에 따라 달랐음을 시사합니다.

이 연구가 중요한 이유는 임시 팬데믹 규칙들이 영구적인 시스템으로 진화했기 때문입니다. 오늘날 정부가 주택 담보 대출 구제를 다루는 방식은 여전히 동일한 기본 설계를 따릅니다. 연방 정부의 지원을 받는 대출은 명확하고 문서화된 구제 경로를 갖는 반면, 다른 대출은 서비스 제공업체의 재량에 달려 있습니다. 이 연구는 만약 서류로 어려움을 증명하도록 요구하는 규칙이 있다면, 그것이 인종을 특정하여 차별하지 않더라도 구제를 받는 사람의 수를 줄인다는 것을 보여줍니다. 그 장벽은 균일합니다. 정책적 시사점은, 만약 더 많은 사람을 돕는 것이 목표라면, 서비스 제공업체가 서로 다른 인종을 어떻게 대하는지를 감시하는 것이 아니라, 누가 자격을 갖추는지 결정하는 규칙 자체를 재고해야 한다는 것입니다. 연구는 서류 제출 요구를 없애는 것이 현재 서류 작업 때문에 뒤처져 있는 사람들의 구제율을 크게 높일 수 있으며, 이는 대출자가 전화상에서 느끼는 과정의 느낌을 바꾸지 않고도 가능하다고 제안합니다.

이 결과는 2020년 그 10주 동안의 이 특정 서비스 제공업체로부터 얻은 데이터에 국한됩니다. 연구자는 미국의 모든 서비스 제공업체가 똑같이 행동했다고 확언할 수는 없지만, 이 거대한 포트폴리오에서 나온 증거는 명확합니다. 구제의 격차는 실재했으며, 그것은 사람들의 편견이 아니라 규칙의 차이에 의해 발생했습니다. 이 연구는 서류 요구 사항이 구제를 받는 인원 측면에서 어떤 비용을 치르게 하는지 정밀하게 측정하며, 모기지 구제의 주요 문제가 항상 불공정한 대우에 관한 것만은 아니라는 점에 도전합니다. 때로는, 문제는 한쪽 거리의 모든 사람에게 문이 잠겨 있는 반면, 다른 쪽 거리의 모든 사람에게는 문이 열려 있는 것일 수도 있습니다.