Delegated Relief: What Servicers Say, and What Statutory Eligibility Is Worth in Mortgage Forbearance

Wanneer een gezin achterloopt op de hypotheek, is het pad naar verlichting zelden automatisch. Het houdt meestal een gesprek in met een hypotheekverstrekker (mortgage servicer), het bedrijf dat de lening beheert namens de bank of investeerder. Deze tussenpersoon heeft de macht om te beslissen wie een pauze krijgt op betalingen en wie niet. Decennialang werden deze beslissingen van geval tot geval genomen, waarbij leners vaak bewijs moesten leveren dat ze echt in moeilijkheden zaten met stapels papierwerk. Maar in 2020 stapte de Amerikaanse overheid in met een nieuwe wet genaamd de CARES Act. Deze wet trok een scherpe lijn in het zand: als een woninglening werd ondersteund door de federale overheid, kon de lener een tijdelijke pauze op betalingen krijgen door simpelweg te zeggen dat zij het moeilijk hadden. Geen bewijs was nodig. Als de lening niet door de overheid werd ondersteund, kon de verstrekker nog steeds ervoor kiezen om te helpen, maar waren zij vrij om bewijs te eisen, verzoeken af te wijzen of een andere oplossing aan te bieden. Dit creëerde een natuurlijk experiment waarbij twee groepen wankele leners zij aan zij zaten, de één met een gegarandeerd recht op verlichting en de ander wachtend op toestemming.

Een onderzoeker aan New York University, Arka Prava Bandyopadhyay, wilde zien wat er gebeurde in de ruimte tussen die twee groepen. Hij had toegang tot een unieke set gegevens van één grote hypotheekverstrekker: de werkelijke transcripten van duizenden telefoongesprekken die tussen januari en mei 2020 werden gevoerd. Dit waren niet alleen aantekeningen over of een lening wel of niet werd betaald; het waren de woorden die de mensen aan de andere kant van de lijn spraken. Door computertools te gebruiken om deze duizenden gesprekken te lezen, kon de onderzoeker precies zien wat er werd gezegd, wie het gesprek begon en of de lener werd gevraagd om documenten aan te leveren. Het doel was om te begrijpen hoe de verstrekker zijn macht gebruikte. Behandelden ze de twee groepen anders? Stopte de eis voor papierwerk mensen met het krijgen van hulp? En belangrijker nog: behandelde het systeem zwarte en witte leners verschillend wanneer de regels veranderden?

De studie vond dat het verschil tussen de twee groepen niet ging over wie een "ja" of een "nee" kreeg van een persoon, maar over de vraag of er überhaupt een gesprek plaatsvond. Voor leners met door de overheid gesteunde leningen was het proces eenvoudig. Als zij belden en zeiden dat ze het moeilijk hadden, verleende de verstrekker de pauze op betalingen. De wet vereiste dit, en het papierwerk werd kwijtgescholden. Voor de andere groep, de private leningen, was het proces anders. De verstrekker zei niet simpelweg "nee" tegen iedereen. In plaats daarvan draaiden de gesprekken vaak uit op een verzoek om documenten. Als een lener belde, vroeg de verstrekker om bewijs van werkloosheid of inkomensverlies voordat er verlichting werd verleend. Als de lener dat bewijs niet kon leveren, of als zij helemaal niet belden, kregen zij de pauze niet. De gegevens toonden aan dat de eis voor documentatie fungeerde als een uniforme barrière. Het sorteerde mensen niet op ras; het stopte simpelweg iedereen die aan de regels onderhevig was van het net zo gemakkelijk toegang krijgen tot verlichting als de groep met door de overheid gesteunde leningen.

De cijfers vertellen een duidelijk verhaal over de kosten van die barrière. Over de onderzochte maanden heen waren leners met door de overheid gesteunde leningen ongeveer 3,6 procentpunt eerder geneigd om een uitstelregeling (forbearance plan) te krijgen dan de private leners. Dit gat bestond zelfs wanneer gekeken werd naar leners die hetzelfde deden, zoals het zelf bellen naar de verstrekker. De studie suggereert dat de eis om een financiële noodsituatie aan te tonen, de private leners een aanzienlijke hoeveelheid verlichting kostte. In een tijd van crisis betekende dit dat ongeveer één op de vierentwintig private leners die mogelijk in aanmerking kwamen voor hulp, deze niet kregen simpelweg omdat hun type lening een ander proces vereiste. Dit was geen klein verschil; het vertegenwoordigde een substantiële daling in de snelheid waarmee mensen toegang konden krijgen tot het vangnet.

Toen de onderzoeker keek naar de vraag of dit systeem zwarte en witte leners verschillend behandelde, was het antwoord verrassend stil. De gegevens toonden geen patroon waarbij zwarte leners vaker werden geweigerd dan witte leners binnen de groep van private leningen. Het gat in verlichting tussen de overheid en de private groepen was hetzelfde voor beide rassen. De studie was in staat om grote verschillen in behandeling uit te slieden; het vond geen bewijs voor de soort tweezijdige verschillen die vaak in andere delen van de hypotheekmarkt worden gezien. Hoewel de studie zeer kleine, subtiele verschillen niet kon uitsluiten, vond het geen bewijs dat de kern van het probleem de onrechtvaardige behandeling door de mensen aan de telefoon was. Het probleem was de regel zelf. De documentatie-eis was een muur die voor iedereen in de private leningengroep stond, ongeacht hun ras, en die hoog genoeg was om velen buiten te houden.

De manier waarop de gesprekken in de transcripten verliepen, onthulde hoe de discretie van de verstrekker werkte. Voor de private leningen gingen de gesprekken vaak over verificatie. De verstrekker zou documenten vragen, ongeschiktheid bespreken of de lener verwijzen naar andere opties zoals leningaanpassingen. Voor de overheidsleningen waren de gesprekken rechtstreeks en gericht op de aanvraag van de pauze. De onderzoeker merkte ook op dat de verstrekker zelden leners belde om hulp aan te bieden. In plaats daarvan volgde verlichting vooral de leners die als eerste de telefoon oppakten. Wanneer de verstrekker wel uitbelde, was dat vaak bij leners die al in diepe problemen zaten, en die gesprekken leidden vaker tot discussies over executie (foreclosure) of het moratorium op executies, dan tot de pauze op betalingen. Dit suggereert dat het systeem niet was ontworpen om mensen op te zoeken die hulp nodig hadden; het was ontworpen om te reageren op hen die eerst de telefoon opnamen, en de regels voor het vragen om hulp verschilden afhankelijk van het type lening.

Dit onderzoek is belangrijk omdat de tijdelijke regels van de pandemie zijn geëvolueerd naar permanente systemen. De manier waarop de overheid vandaag de dag met hypotheekverlichting omgaat, volgt nog steeds hetzelfde basisontwerp: door de federale overheid gesteunde leningen hebben een duidelijk, gedocumenteerd pad naar verlichting, terwijl andere leningen afhangen van de discretie van de verstrekker. De studie laat zien dat wanneer een regel bewijs van een financiële noodsituatie vereist, dit het aantal mensen dat hulp krijgt vermindert, en dat doet zonder noodzakelijkerwijs een specifieke groep te discrimineren. De barrière is uniform. De beleidsimplicatie is dat als het doel is om meer mensen te helpen, de oplossing niet ligt in het controleren van hoe verstrekkers verschillende raciale groepen behandelen, maar in het heroverwegen van de regels die bepalen wie er in aanmerking komt. De studie suggereert dat het wegnemen van de eis voor documentatie de snelheid van verlichting aanzienlijk zou kunnen verhogen, waardoor de mensen die momenteel door het papierwerk worden achtergelaten worden geholpen, zonder dat dit noodzakelijkerwijs de manier verandert waarop de lener het proces aan de telefoon ervaart.

De bevindingen zijn specifiek voor de beschikbare gegevens van deze ene verstrekker tijdens die tien weken in 2020. De onderzoeker kan niet met zekerheid zeggen dat elke verstrekker in het hele land precies hetzelfde handelde, maar het bewijs uit dit grote portfolio is duidelijk. Het gat in verlichting was echt, en het werd gedreven door het verschil in regels, niet door de vooroordelen van de mensen die ze uitvoerden. De studie biedt een nauwkeurige meting van wat een documentatie-eis kost in termen van mensen die hulp krijgen, en het daagt het idee uit dat het belangrijkste probleem bij hypotheekverlichting altijd onrechtvaardige behandeling is. Soms is het probleem simpelweg dat de deur voor iedereen aan de ene kant van de straat op slot zit, terwijl hij voor iedereen aan de andere kant openstaat.