Delegated Relief: What Servicers Say, and What Statutory Eligibility Is Worth in Mortgage Forbearance

Cuando una familia se queda atrás en sus pagos hipotecarios, el camino hacia el alivio rara vez es automático. Por lo general, implica una conversación con un administrador de la hipoteca, la empresa que gestiona el préstamo en nombre del banco o el inversor. Este intermediario posee el poder de decidir quién recibe un respiro en los pagos y quién no. Durante décadas, estas decisiones se tomaron caso por caso, lo que a menudo requería que los prestatarios demostraran que realmente estaban en apuros con montones de papeleo. Pero en 2020, el gobierno de los Estados Unidos intervino con una nueva ley llamada la Ley CARES. Esta ley trazó una línea divisoria clara en la arena: si un préstamo de vivienda estaba respaldado por el gobierno federal, el prestatario podía obtener una pausa temporal en los pagos con solo decir que tenía dificultades. No se necesitaba ninguna prueba. Si el préstamo no estaba respaldado por el gobierno, el administrador aún podía optar por ayudar, pero era libre de exigir pruebas, denegar la solicitud u ofrecer una solución diferente. Esto creó un experimento natural donde dos grupos de prestatarios en apuros se sentaban uno al lado del otro, uno con un derecho garantizado al alivio y el otro esperando permiso.

Un investigador de la Universidad de Nueva York, Arka Prava Bandyopadhyay, quería ver qué sucedía en el espacio entre esos dos grupos. Tenía acceso a un conjunto único de registros de un solo gran administrador de hipotecas: las transcripciones reales de miles de llamadas telefónicas realizadas entre enero y mayo de 2020. Estas no eran solo notas sobre si un préstamo se pagó o no; eran las palabras pronunciadas por las personas al otro lado de la línea. Al utilizar herramientas informáticas para leer estas miles de conversaciones, el investigador pudo ver exactamente qué se dijo, quién inició la conversación y si se le pidió al prestatario que presentara documentos. El objetivo era entender cómo el administrador utilizaba su poder. ¿Trataron de manera diferente a los dos grupos? ¿El requisito de papeleo impidió que la gente recibiera ayuda? Y, quizás lo más importante, ¿trató el sistema de manera diferente a los prestatarios negros y blancos cuando las reglas cambiaron?

El estudio encontró que la diferencia entre los dos grupos no se trató de quién recibió un "sí" o un "no" de una persona, sino de si la conversación siquiera ocurrió. Para los prestatarios con préstamos respaldados por el gobierno, el proceso fue sencillo. Si llamaban y decían que tenían problemas, el administrador concedía la pausa en los pagos. La ley lo exigía, y se omitía el papeleo. Para el otro grupo, los préstamos privados, el proceso fue distinto. El administrador no simplemente decía "no" a todo el mundo. En cambio, las conversaciones a menudo se convertían en una solicitud de documentos. Si un prestatario llamaba, el administrador le pedía pruebas de desempleo o pérdida de ingresos antes de conceder el alivio. Si el prestatario no podía proporcionar esa prueba, o si no llamaba, no obtenía la pausa. Los datos mostraron que el requisito de documentación actuó como una barrera uniforme. No clasificó a las personas por raza; simplemente detuvo a todos los que estaban sujetos a ella de recibir el alivio tan fácilmente como el grupo respaldado por el gobierno.

Los números cuentan una historia clara sobre el costo de esa barrera. A lo largo de los meses estudiados, los prestatarios con préstamos respaldados por el gobierno tuvieron aproximadamente un 3,6 puntos porcentuales más de probabilidades de obtener un plan de aplazamiento que los prestatarios privados. Esta brecha existía incluso al observar a prestatarios que hacían lo mismo, como llamar ellos mismos al administrador. El estudio sugiere que el requisito de probar la dificultad económica le costó a los prestatarios privados una cantidad significativa de alivio. En un momento de crisis, esto significó que aproximadamente uno de cada veintiocho prestatarios privados que podrían haber calificado para recibir ayuda no la recibió simplemente porque su tipo de préstamo requería un proceso diferente. Esta no fue una diferencia pequeña; representó una caída sustancial en la tasa en la que las personas podían acceder a la red de seguridad.

Cuando el investigador analizó si este sistema trataba de manera diferente a los prestatarios negros y blancos, la respuesta fue sorprendentemente silenciosa. Los datos no mostraron un patrón donde los prestatarios negros fueran rechazados con más frecuencia que los blancos dentro del grupo de préstamos privados. La brecha de alivio entre el grupo del gobierno y el privado fue la misma para ambas razas. El estudio pudo descartar grandes diferencias en el trato; no encontró evidencia del tipo de disparidades de dos dígitos que se ven a menudo en otras partes del mercado hipotecario. Si bien el estudio no pudo descartar diferencias muy pequeñas y sutiles, encontró que el problema principal no fue el trato injusto por parte de las personas al teléfono. El problema era la regla misma. El requisito de documentación fue un muro que se interpuso ante todos en el grupo de préstamos privados, independientemente de su raza, y fue lo suficientemente alto como para mantener a muchos de ellos fuera.

La forma en que se desarrollaron las conversaciones en las transcripciones reveló cómo funcionaba la discreción del administrador. Para los préstamos privados, las llamadas a menudo trataban sobre la verificación. El administrador pedía documentos, discutía la inelegibilidad o remitía al prestatario a otras opciones como modificaciones de préstamo. Para los préstamos del gobierno, las llamadas eran solicitudes directas de aplazamiento. El investigador también notó que el administrador rara vez llamaba a los prestatarios para ofrecer ayuda. En cambio, el alivio seguía principalmente a los prestatarios que tomaban la iniciativa de llamar por teléfono primero. Cuando el administrador llamaba, solía ser a prestatarios que ya estaban en graves problemas, y esas llamadas tendían más a derivar en discuscciones sobre la ejecución hipotecaria o la moratoria de ejecuciones hipotecarias, en lugar de la pausa en los pagos. Esto sugiere que el sistema no estaba diseñado para buscar y encontrar a las personas que necesitaban ayuda; estaba diseñado para responder a quienes preguntaban, y las reglas para preguntar eran diferentes según el tipo de préstamo.

Esta investigación es importante porque las reglas temporales de la pandemia han evolucionado hacia sistemas permanentes. La forma en que el gobierno maneja el alivio hipotecario hoy en día sigue el mismo diseño básico: los préstamos respaldados por el gobierno tienen un camino claro y documentado hacia el alivio, mientras que otros préstamos dependen de la discreción del administrador. El estudio muestra que cuando una regla requiere pruebas de dificultad económica, reduce el número de personas que reciben ayuda, y lo hace sin discriminar necesariamente contra ningún grupo específico. La barrera es uniforme. La implicación de política es que, si el objetivo es ayudar a más personas, la solución puede no ser vigilar cómo los administradores tratan a diferentes grupos raciales, sino repensar las reglas que determinan quién es elegible en primer lugar. El estudio sugiere que eliminar el requisito de documentación podría aumentar significamente la tasa de alivio, ayudando a las personas que actualmente quedan rezagadas por el papeleo, sin necesidad de cambiar cómo el proceso se siente para el prestatario al teléfono.

Los hallazgos son específicos para los datos disponibles de este único administrador durante esas diez semanas de 2020. El investigador no puede afirmar con certeza que todos los administradores del país se comportaron exactamente de la misma manera, pero la evidencia de esta gran cartera es clara. La brecha en el alivio fue real, y fue impulsada por la diferencia en las reglas, no por el sesgo de las personas que las administraban. El estudio ofrece una medición precisa de lo que un requisito de documentación le cuesta a las personas en términos de recibir ayuda, y desafía la idea de que el problema principal en el alivio hipotecario sea siempre el trato injusto. A veces, el problema es simplemente que la puerta está cerrada con llave para todos en un lado de la calle, mientras que está abierta para todos en el otro lado.