Delegated Relief: What Servicers Say, and What Statutory Eligibility Is Worth in Mortgage Forbearance

Wenn eine Familie mit ihrer Hypothekenzahlung in Rückstand gerät, ist der Weg zur Entlastung selten automatisch vorgezeichnet. Er beinhaltet meist ein Gespräch mit einem Hypothekenverwaltungsunternehmen (Mortgage Servicer), dem Unternehmen, das das Darlehen im Namen der Bank oder des Investors verwaltet. Dieser Vermittler hält die Macht zu entscheiden, wer eine Pause bei den Zahlungen erhält und wer nicht. Jahrzehntelang wurden diese Entscheidungen Fall für Fall getroffen, was von den Kreditnehmern oft verlangte, durch Stapel von Papierkram zu beweisen, dass sie wirklich in Schwierigkeiten steckten. Doch im Jahr 2020 griff die US-Regierung mit einem neuen Gesetz namens CARES Act ein. Dieses Gesetz zog eine scharfe Linie im Sand: Wenn ein Hausdarlehen von der Bundesregierung abgesichert war, konnte der Kreditnehmer allein durch die Aussage, dass er in Schwierigkeiten stecke, eine vorübergehende Aussetzung der Zahlungen erhalten. Es war kein Nachweis erforderlich. Wenn das Darlehen nicht von der Regierung abgesichert war, konnte das Verwaltungsunternehmen zwar immer noch entscheiden zu helfen, war aber frei darin, Nachweise zu verlangen, Anträge abzulehnen oder eine andere Lösung anzubieten. Dies schuf ein natürliches Experiment, bei dem zwei Gruppen kämpfender Kreditnehmer nebeneinander saßen – die eine mit einem garantierten Recht auf Entlastung und die andere wartend auf eine Erlaubnis.

Ein Forscher an der New York University, Arka Prava Bandyopadhyay, wollte untersuchen, was sich im Zwischenraum zwischen diesen beiden Gruppen abspielte. Er hatte Zugang zu einem einzigartigen Datensatz eines einzigen großen Hypothekenverwaltungsunternehmens: den tatsächlichen Transkripten tausender Telefonate, die zwischen Januar und Mai 2020 geführt wurden. Dies waren nicht nur Notizen darüber, ob ein Darlehen gezahlt wurde oder nicht; es waren die Worte der Menschen am anderen Ende der Leitung. Durch den Einsatz computergestützter Werkzeuge zur Analyse dieser tausenden Gespräche konnte der Forscher genau sehen, was gesagt wurde, wer das Gespräch begann und ob der Kreditnehmer gebeten wurde, Dokumente einzureichen. Das Ziel war zu verstehen, wie das Verwaltungsunternehmen seine Macht ausnutzte. Behandelten sie die beiden Gruppen unterschiedlich? Verhinderte die Anforderung von Papierkram, dass Menschen Hilfe erhielten? Und vielleicht am wichtigsten: Behandelte das System schwarze und weiße Kreditnehmer unterschiedlich, als sich die Regeln änderten?

Die Studie ergab, dass der Unterschied zwischen den beiden Gruppen nicht darin bestand, wer ein „Ja“ oder ein „Nein“ von einer Person erhielt, sondern ob überhaupt ein Gespräch stattfand. Für Kreditnehmer mit staatlich abgesicherten Darlehen war der Prozess einfach. Wenn sie anriefen und sagten, dass sie Schwierigkeiten hätten, gewährte das Verwaltungsunternehmen die Aussetzung der Zahlungen. Das Gesetz schrieb dies vor, und der Papierkram wurde gestrichen. Für die andere Gruppe, die privaten Darlehen, war der Prozess anders. Das Verwaltungsunternehmen sagte nicht einfach jedem „Nein“. Stattdessen drehten sich die Gespräche oft um eine Anforderung von Dokumenten. Wenn ein Kreditnehmer anrief, bat das Verwaltungsunternehmen um einen Nachweis über Arbeitslosigkeit oder Einkommensverlust, bevor es Entlastung gewährte. Wenn der Kreditnehmer diesen Nachweis nicht erbringen konnte oder wenn er gar nicht erst anrief, erhielt er die Aussetzung nicht. Die Daten zeigten, dass die Anforderung von Dokumenten wie eine einheitliche Barriere wirkte. Sie sortierte die Menschen nicht nach Hautfarbe; sie stoppte einfach jeden, der ihr unterworfen war, daran, Hilfe so leicht zu erhalten wie die Gruppe mit staatlich abgesicherten Darlehen.

Die Zahlen erzählen eine klare Geschichte über die Kosten dieser Barriere. Über die untersuchten Monate hinweg war die Wahrscheinlichkeit, einen Zahlungsaufschub (Forbearance Plan) zu erhalten, bei den staatlich abgesicherten Kreditnehmern um etwa 3,6 Prozentpunkte höher als bei den privaten Kreditnehmern. Diese Lücke bestand auch dann, wenn man Kreditnehmer betrachtete, die das Gleiche taten, wie etwa das selbstständige Anrufen beim Verwaltungsunternehmen. Die Studie legt nahe, dass die Anforderung eines Härtebeweises den privaten Kreditnehmern eine beträchtliche Menge an Entlastung kostete. In einer Zeit der Krise bedeutete dies, dass etwa jeder achtundzwanzigste private Kreditnehmer, der für Hilfe hätte infrage kommen können, sie nicht erhielt, schlicht weil sein Darlehentyp einen anderen Prozess erforderte. Dies war kein kleiner Unterschied; es stellte einen erheblichen Rückgang der Rate dar, mit der Menschen Zugang zum Sicherheitsnetz fanden.

Als der Forscher untersuchte, ob dieses System schwarze und weiße Kreditnehmer unterschiedlich behandelte, war die Antwort überraschend ruhig. Die Daten zeigten kein Muster, wonach schwarze Kreditnehmer häufiger Hilfe verweigert wurden als weiße Kreditnehmer innerhalb der Gruppe der privaten Darlehen. Die Lücke in der Entlastung zwischen der staatlichen und der privaten Gruppe war für beide Rassen gleich. Die Studie konnte große Unterschiede in der Behandlung ausschließen; sie fand keine Anzeichen für die zweistelligen Disparitäten, die in anderen Teilen des Hypothekenmarktes oft zu sehen sind. Während die Studie sehr kleine, subtile Unterschiede nicht völlig ausschließen konnte, fand sie keine Beweise für die Art von unfairen Behandlungen durch die Personen am Telefon. Das Problem war nicht die unfaire Behandlung durch die Menschen am Telefon. Das Problem war die Regel selbst. Die Dokumentationsanforderung war eine Mauer, die vor allen in der privaten Kreditnehmergruppe stand und die hoch genug war, um viele von ihnen draußen zu halten.

Die Art und Weise, wie die Gespräche in den Transkripten abliefen, verdeutlichte, wie die Ermessensfreiheit des Verwaltungsunternehmens funktionierte. Bei den privaten Darlehen drehten sich die Anrufe oft um die Verifizierung. Das Verwaltungsunternehmen bat um Dokumente, diskutierte über die Unzulässigkeit oder verwies den Kreditnehmer an andere Optionen wie etwa Darlehensmodifikationen. Bei den staatlichen Darlehen waren die Anrufe unkomplizierte Anfragen nach dem Zahlungsaufschub. Der Forscher bemerkte auch, dass das Verwaltungsunternehmen die Kreditnehmer selten proaktiv anrief, um Hilfe anzubieten. Stattdessen folgte Entlastung meist denjenigen, die zuerst das Telefon in die Hand nahmen und anriefen. Wenn das Verwaltungsunternehmen doch einmal anrief, geschah dies oft bei Kreditnehmern, die bereits in tiefen Schwierigkeiten steckten, und diese Anrufe führten eher zu Diskussionen über eine Zwangsversteigerung oder das Moratorium zur Zwangsversteigerung als zu einem Zahlungsaufschub. Dies deutet darauf hin, dass das System nicht darauf ausgelegt war, Menschen aufzusuchen und zu finden, die Hilfe benötigten; es war darauf ausgelegt, auf diejenigen zu reagieren, die fragten, und die Regeln für das Fragen unterschieden sich je nach Darlehentyp.

Diese Forschung ist von Bedeutung, weil die temporären Pandemie-Regeln zu permanenten Systemen geworden sind. Die Art und Weise, wie die Regierung heute mit Hypothekenentlastung umgeht, folgt demselben grundlegenden Design: Staatlich abgesicherte Darlehen haben einen klaren, dokumentierten Weg zur Entlastung, während andere Darlehen von der Ermessensfreiheit des Verwaltungsunternehmens abhängen. Die Studie zeigt, dass eine Regel, die einen Härtebeweis verlangt, die Anzahl der Menschen reduziert, die Hilfe erhalten, und dies tut, ohne notwendigerweise eine bestimmte Gruppe zu diskriminieren. Die Barriere ist einheitlich. Die politische Implikation ist, dass die Lösung – falls das Ziel darin besteht, mehr Menschen zu helfen – nicht darin liegen sollte, wie die Verwaltungsunternehmen verschiedene rassische Gruppen behandeln, sondern die Regeln zu überdenken, die bestimmen, wer überhaupt berechtigt ist. Die Studie legt nahe, dass die Aufhebung der Dokumentationspflicht die Rate der Entlastung signifikant erhöhen könnte, indem sie den Menschen hilft, die derzeit durch den Papierkram zurückgelassen werden, ohne dass sich dadurch das Gefühl des Prozesses für den Kreditnehmer am Telefon ändern muss.

Die Ergebnisse beziehen sich spezifisch auf die verfügbaren Daten von diesem einen Verwaltungsunternehmen während jener zehn Wochen im Jahr 2020. Der Forscher kann nicht mit Sicherheit sagen, dass jedes Verwaltungsunternehmen im ganzen Land exakt gleich agiert hat, aber die Beweise aus diesem großen Portfolio sind eindeutig. Die Lücke in der Entlastung war real, und sie wurde durch den Unterschied in den Regeln angetrieben, nicht durch die Voreingenommenheit der sie verwaltenden Personen. Die Studie liefert eine präzise Messung dessen, was eine Dokumentationsanforderung in Bezug auf die Erreichung von Hilfe kostet, und sie stellt die Vorstellung infrage, dass das Hauptproblem bei der Hypothekenentlastung immer die unfaire Behandlung ist. Manchmal ist das Problem einfach, dass die Tür für jeden auf der einen Straßenseite verschlossen ist, während sie für jeden auf der anderen Seite offen steht.