Delegated Relief: What Servicers Say, and What Statutory Eligibility Is Worth in Mortgage Forbearance

Quando una famiglia non riesce più a pagare il mutuo, il percorso verso il sollievo è raramente automatico. Di solito comporta un colloquio con un gestore del mutuo, ovvero la società che gestisce il prestito per conto della banca o dell'investitore. Questo intermediario ha il potere di decidere chi riceverà una tregua sui pagamenti e chi no. Per decenni, queste decisioni sono state prese caso per caso, richiedendo spesso ai debitori di dimostrare di essere realmente in difficoltà attraverso pile di scartoffie. Ma nel 2020, il governo degli Stati Uniti è intervenuto con una nuova legge chiamata CARES Act. Questa legge ha tracciato una linea netta nella sabbia: se un prestito immobiliare era garantito dal governo federale, il debitore poteva ottenere una pausa temporanea sui pagamenti semplicemente dichiarando di essere in difficoltà. Non era necessaria alcuna prova. Se il prestito non era garantito dal governo, il gestore poteva comunque scegliere di aiutare, ma era libero di esigere prove, negare la richiesta o offrire una soluzione diversa. Ciò ha creato un esperimento naturale in cui due gruppi di debitori in difficoltà sedevano l'uno accanto all'altro, uno con un diritto garantito al sollievo e l'altro in attesa di un permesso.

Un ricercatore della New York University, Arka Prava Bandyopadhyay, voleva vedere cosa accadeva nello spazio tra questi due gruppi. Aveva accesso a un set unico di registri di un singolo grande gestore di mutui: le trascrizioni reali di migliaia di telefonate effettuate tra gennaio e maggio 2020. Non si trattava solo di note su un prestito pagato o meno; erano le parole pronunciate dalle persone dall'altra parte della linea. Utilizzando strumenti informatici per leggere queste migliaia di conversazioni, il ricercatore poteva vedere esattamente cosa veniva detto, chi aveva iniziato la conversazione e se al debitore fosse stato chiesto di fornire documenti. L'obiettivo era capire come il gestore utilizzasse il proprio potere. Li trattavano diversamente i due gruppi? Il requisito della documentazione impediva alle persone di ricevere aiuto? E, forse soprattutto, il sistema trattava i debitori neri e bianchi in modo diverso quando le regole cambiavano?

Lo studio ha scoperto che la differenza tra i due gruppi non riguardava chi ricevesse un "sì" o un "no" da parte di una persona, ma se una conversazione avvenisse o meno. Per i debitori con prestiti garantiti dal governo, il processo era semplice. Se chiamavano e dichiaravano di avere difficoltà, il gestore concedeva la pausa sui pagamenti. La legge lo richiedeva e la documentazione veniva meno. Per l'altro gruppo, i prestiti privati, il processo era diverso. Il gestore non diceva semplicemente "no" a tutti. Al contrario, le conversazioni spesso si trasformavano in una richiesta di documenti. Se un debitore chiamava, il gestore chiedeva la prova della disoccupazione o della perdita di reddito prima di concedere il sollievo. Se il debitore non poteva fornire tale prova, o se non chiamava affatto, non otteneva la pausa. I dati hanno dimostrato che il requisito della documentazione agiva come una barriera uniforme. Non selezionava le persone in base alla razza; semplicemente impediva a tutti i soggetti a tale requisito di ottenere il sollievo con la stessa facilità del gruppo con prestiti garantiti dal governo.

I numeri raccontano una storia chiara sul costo di quella barriera. Nei mesi studiati, i debitori con prestiti garantiti dal governo avevano circa 3,6 punti percentuali in più di probabilità di ottenere un piano di moratoria rispetto ai debitori privati. Questo divario esisteva anche osservando i debitori che stavano facendo la stessa cosa, come chiamare il gestore. Lo studio suggerisce che l'obbligo di provare la difficoltà ha tolto ai debitori privati una quantità significativa di sollievo. In un momento di crisi, ciò ha significato che circa uno ogni ventotto debitori privati che avrebbero potuto beneficiare dell'aiuto non lo ha ricevuto semplicemente perché il tipo di prestito richiedeva un processo diverso. Questa non era una piccola differenza; rappresentava un calo sostanziale nel tasso con cui le persone riuscivano ad accedere alla rete di sicurezza.

Quando il ricercatore ha esaminato se questo sistema trattasse i debitori neri e bianchi in modo diverso, la risposta è stata sorprendentemente silenziosa. I dati non mostravano un modello in cui i debitori neri venissero negati l'aiuto più spesso dei bianchi all'interno del gruppo dei prestiti privati. Il divario di sollievo tra il gruppo governativo e quello privato era lo stesso per entrambe le razze. Lo studio è stato in grado di escludere grandi differenze di trattamento; non ha trovato prove del tipo di disparità a doppia cifra spesso viste in altre parti del mercato dei mutui. Sebbene lo studio non potesse escludere differenze molto piccole e sottili, ha scoperto che il problema principale non era il trattamento ingiusto da parte delle persone al telefono. Il problema era la regola stessa. Il requisito della documentazione era un muro che stava davanti a tutti nel gruppo dei prestiti privati, ed era abbastanza alto da tenere molti di loro fuori.

Il modo in cui si svolgevano le conversazioni nelle trascrizioni ha rivelato come funzionava la discrezione del gestore. Per i prestiti privati, le chiamate riguardavano spesso la verifica. Il gestore chiedeva documenti, discuteva l'ineleggibilità o rimandava il debitore ad altre opzioni come la modifica del prestito. Per i prestiti governativi, le chiamate erano richieste dirette di sospensione. Il ricercatore ha anche notato che il gestore raramente chiamava i debitori per offrire aiuto. Invece, il sollievo seguiva principalmente i debitori che telefonavano per primi. Quando il gestore chiamava, era spesso per i debitori che erano già in gravi difficoltà, e quelle chiamate portavano più facilmente a discussioni sulla pignoramento o sulla moratoria del pignoramento piuttosto che sulla sospensione dei pagamenti. Ciò suggerisce che il sistema non era progettato per cercare attivamente le persone che avevano bisogno di aiuto; era progettato per rispondere a chi chiedeva, e le regole per chiedere erano diverse a seconda del tipo di prestito.

Questa ricerca è importante perché le regole temporanee della pandemia si sono evolute in sistemi permanenti. Il modo in cui il governo gestisce oggi il sollievo ipotecario segue ancora lo stesso schema di base: i prestiti garantiti dal governo hanno un percorso chiaro e documentato verso il sollievo, mentre altri prestiti dipendono dalla discrezione del gestore. Lo studio dimostra che quando una regola richiede la prova della difficoltà, riduce il numero di persone che ricevono aiuto, e lo fa senza necessariamente discriminare contro un gruppo specifico. La barriera è uniforme. L'implicazione politica è che, se l'obiettivo è aiutare più persone, la soluzione potrebbe non essere quella di controllare come i gestori trattano i diversi gruppi razziali, ma di ripensare alle regole che determinano chi è idoneo fin dall'inizio. Lo studio suggerisce che eliminare il requisito della documentazione potrebbe aumentare significativamente il tasso di sollievo, aiutando le persone che sono attualmente lasciate indietro dalla burocrazia, senza necessariamente cambiare la percezione del processo da parte del debitore al telefono.

Le conclusioni sono specifiche per i dati disponibili da questo singolo gestore durante quelle dieci settimane del 2020. Il ricercatore non può affermare con certezza che ogni gestore nel paese si sia comportato esattamente allo stesso modo, ma le prove tratte da questo ampio portafoglio sono chiare. Il divario nel sollievo era reale ed era guidato dalla differenza nelle regole, non dal pregiudizio delle persone che le amministravano. Lo studio offre una misurazione precisa di quanto costi un requisito di documentazione in termini di persone che ricevono aiuto, e sfida l'idea che il problema principale nel sollievo ipotecario sia sempre il trattamento ingiusto. A volte, il problema è semplicemente che la porta è chiusa a chiave per tutti su un lato della strada, mentre è aperta per tutti sull'altro lato.