Expiring without displacing? Evidence from the first wave of LIHTC affordability exits

غالبًا ما تبدو سياسة الإسكان وكأنها لعبة "ضرب الخلد": فكلما حُلَّت مشكلة، ظهرت أخرى. وفي الولايات المتحدة، تُعد "الائتمانات الضريبية للإسكان منخفض التكلفة" أداة رئيسية لخلق مساكن ميسورة التكلفة. فعلى مدى عقود، شجع هذا البرنامج المطورين على بناء شقق للعائلات ذات الدخل المنخفض من خلال منحهم إعفاءات ضريبية. وفي المقابل، يوقع هؤلاء المطورون عقدًا يتعهدون بموجبه بالإبقاء على الإيجارات منخفضة وضمن حدود معينة لدخل المستأجرين. ويستمر هذا الوعد لفترة محددة، عادة ما تكون ثلاثين عامًا. وبمجرد انتهاء هذا الوقت، يصبح المالك قانونيًا حرًا في رفع الإيجارات إلى أي مستوى تفرضه السوق المحلية. ولفترة طويلة، كان تاريخ الانتهاء هذا مجرد قلق بعيد، أو مجرد ملاحظة هامشية في اتفاقية مدتها ثلاثون عامًا. ولكن مؤخرًا، وصلت الموجة الأولى من هذه العقود إلى نهايتها، مما خلق تساؤلاً ضخمًا للمدن وصناع السياسات: عندما تتلاشى هذه الحمايات، هل يُطرد الناس الذين يعيشون هناك، وهل تتغير الأحياء؟

لقد عزم فريق من الباحثين على الإجابة على ذلك من خلال النظر في العقارات الأولى التي وصلت إلى الموعد النهائي لثلاثين عامًا. فقد جمعوا بيانات عن كل عقار خاضع لبرنامج الائتمان الضريبي للإسكان منخفض التكلفة في البلاد، وربطوا أكثر من 55,000 مبنى بالأحياء التي تقع فيها. وركزوا على لحظة زمنية محددة: وهي السنة التي ينتهي فيها عقد المبنى. ولأن تاريخ الانتهاء يتم تحديده بناءً على سنة إنشاء المبنى الأصلية، فإنه يعمل كـ "تجربة طبيعية"، مما يسمح للباحثين برؤية ما يحدث للحي مباشرة قبل وبعد فقدان المبنى لوصفه الميسر. وقد بحثوا فيما إذا كانت الإيجارات قد ارتفعت، وما إذا كان السكان القدامى قد أُجبروا على الرحيل، وما إذا كان التركيب العرقي أو الاقتصادي للحي قد تغير.

تتحدى النتائج خوفًا شائعًا؛ فقد افترض الكثيرون أنه بمجرد انتهاء هذه العقود، سيرفع الملاك الإيجارات فورًا لتصل إلى أسعار السوق، مما يؤدي إلى طرد المستأجرين الحاليين وتحويل الحي إلى منطقة أكثر غلاءً وتوسعًا عمرانيًا (جنتريفيكاشن). ومع ذلك، تروي البيانات قصة مختلفة. فقد وجد الباحثون أنه في الأحياء النموذجية التي توجد فيها هذه المباني، كان الحد القانوني للإيجار بالفعل أعلى مما يدفعه الناس فعليًا. بعبارة أخرى، لم يكن سقف الإيجار "الميسر" قيدًا حقيقيًا؛ بل كان أعلى من سعر السوق. ولأن هذا السقف لم يكن ملزمًا أو مؤثرًا، لم يكن لدى الملاك أي حافز مالي لرفع الإيجارات عند انتهاء العقد. لقد غير الانتهاء الأوراق الرسمية، لكنه لم يغير قيمة الإيجار.

وبناءً على ذلك، لم تجد الدراسة أي دليل على النزوح. فعندما فقدت هذه المباني صفتها الرسمية كمساكن ميسرة، لم ترتفع الإيجارات في الأحياء المحيطة بها بشكل حاد؛ بل في الواقع، انخفضت قليلاً. ونظر الباحثون بدقة في الأشخاص الذين يعيشون هناك، ووجدوا أن حصة العائلات التي تكافح لدفع الإيجار، وعدد المستأجرين مقابل الملاك، ومستويات الدخل والتعليم والتركيب العرقي للحي، ظلت كما هي تمامًا دون تغيير. إن الخوف من أن تؤدي الموجة الأولى من حالات الانتهاء إلى موجة من عمليات الإخلاء وتحول الأحياء لم يحدث ببساطة.

ومع ذلك، فإن هذه النتيجة ليست عالمية؛ فقد اكتشف الباحثون أن التأثير يعتمد كليًا على سوق الإسكان المحلي. ففي المناطق التي يكون فيها السوق مشدودًا بالفعل والإيجارات مرتفعة، لم يكن لانتهاء هذه العقود أي تأثير ملموس لأن المباني كانت تتقاضى بالفعل أسعار السوق أو لأن الملاك اختاروا الإبقاء عليها ميسرة لأسباب أخرى. أما الانخفاض الطفيف في الإيجار الذي لاحظته الدراسة، فقد حدث فقط في الأسواق الضعيفة، حيث كان سقف الإيجار القانوني أعلى بكثير مما يمكن أن يدعمه السوق. وفي هذه الحالات المحددة، كان انتهاء العقد يعني أن المالك لم يعد ملزمًا بإبقاء الإيجار منخفضًا بشكل مصطنع، ولكن بما أن إيجار السوق كان منخفضًا بالفعل، لم تكن هناك حاجة لرفع السعر.

كما بحثت الدراسة في سبب مغادرة بعض المباءات للبرنامج وبقاء البعض الآخر. ووجدت أن المباني تكون أكثر عرضة للتوقف عن مراقبة ميسورية التكلفة إذا تعهد المالك بالإبقاء عليها ميسرة لفترة أطกว่า ثلاثين عامًا، أو إذا كان المالك منظمة غير ربحية. وعلى العكس من ذلك، تكون المباني أقل عرضة لمغادرة البرنامج إذا كان إيجار السوق أعلى بالفعل من الإيجار المقيد، لأن المالك ليس لديه ما يكسبه من رفع السعر. وتشير البيانات إلى أن تهديد انتهاء العقد هو تهديد مستهدف وليس شاملًا؛ فهو يصبح مشكلة حقيقية فقط في حالات معينة حيث يكون سقف الإيجار هو ما يضبط السعر فعليًا.

ولصناع السياسات، تقدم هذه النتائج مسارًا واضحًا. إذ تحسب الدراسة أن الحفاظ على وحدة سكنية ميسرة عبر دفع ما يكفي للمالك لتغطية الفرق بين إيجار السوق والإيجار المقيد يكلف تقريبًا ثلث ما يكلفه بناء وحدة ميسرة جديدة تمامًا من الصفر سنويًا. وهذا يشير إلى أنه عندما تنتهي الموجة التالية من العقود، فإن الاستراتيجية الأكثر فعالية ليست الذعر من فقدان جماعي للمساكن، بل تركيز أموال الحفاظ على الإسكان على المباني المحددة حيث يوجد فرق حقيقي في الإيجار. ومن خلال فهم أن معظم هذه المباني ليست في خطر حقيقي من رفع الإيجارات، يمكن للمدن توفير المال وحماية الأحياء التي تحتاج إليها حقًا، مما يضمن ألا يصبح انتهاء العقد أزمة للناس الذين يعيشون في الداخل.