Expiring without displacing? Evidence from the first wave of LIHTC affordability exits

La politique du logement ressemble souvent à un jeu de tape-taupe : dès qu'un problème est résolu, un autre apparaît. Aux États-Unis, un outil majeur pour la création de logements abordables est un programme appelé le Crédit d'impôt pour le logement à bas revenus (Low-Income Housing Tax Credit). Depuis des décennies, ce programme encourage les promoteurs à construire des appartements pour les familles à faibles revenus en leur accordant des avantages fiscaux. En échange, ces promoteurs signent un contrat promettant de maintenir les loyers bas et de limiter les revenus des locataires. Cette promesse dure une période fixe, généralement trente ans. Une fois que ce compte à rebours arrive à son terme, le propriétaire est légalement libre d'augmenter les loyers selon ce que le marché local peut supporter. Pendant longtemps, cette date d'expiration était une préoccupation lointaine, une simple note de bas de page dans un accord de trente ans. Mais récemment, la première vague de ces contrats est arrivée à échéance, posant une question massive aux villes et aux décideurs politiques : lorsque ces protections disparaissent, les habitants sont-ils expulsés et les quartiers changent-ils ?

Une équipe de chercheurs s'est donné pour mission de répondre à cela en examinant les propriétés très précises qui ont atteint leur échéance de trente ans. Ils ont rassemblé des données sur chaque propriété bénéficiant du Crédit d'impôt pour le logement à bas revenus dans le pays, reliant plus de 55 000 bâtiments aux quartiers où ils se situent. Ils se sont concentrés sur un moment précis : l'année où le contrat d'un bâtiment expire. Comme la date d'expiration est fixée par l'année de construction originale du bâtiment, elle agit comme une expérience naturelle, permettant aux chercheurs de voir ce qui se passe dans un quartier juste avant et juste après qu'un bâtiment perde son statut abordable. Ils ont cherché à savoir si les loyers augmentaient, si les résidents de longue date étaient contraints de partir, et si la composition raciale ou économique du quartier changeait.

Les résultats remettent en question une crainte commune. Beaucoup supposaient qu'aussitôt ces contrats expirés, les propriétaires augmenteraient immédiatement les loyers pour atteindre les taux du marché, excluant ainsi les locataires actuels et transformant le quartier en une zone plus coûteuse et gentrifiée. Les données racontent toutefois une histoire différente. Les chercheurs ont constaté que, dans le quartier type où se trouvent ces bâtiments, la limite légale du loyer était déjà supérieure à ce que les gens payaient réellement. En d'autres termes, le plafonnement du loyer « abordable » n'était pas vraiment une restriction ; il était plus élevé que le prix du marché. Comme le plafond n'était pas contraignant, lors de l'expiration du contrat, les propriétaires n'avaient aucun incitation financière à augmenter les loyers. L'expiration a changé la paperasse, mais n'a pas changé le loyer.

Par conséquent, l'étude n'a trouvé aucune preuve de déplacement de population. Lorsque ces bâtiments ont perdu leur statut officiel de logement abordable, le loyer médian dans le quartier environnant n'a pas grimpé ; au contraire, il a légèrement chuté. Les chercheurs ont examiné de près les personnes qui y vivent et ont découvert que la part des familles éprouvant des difficultés à payer leur loyer, le nombre de locataires par rapport aux propriétaires, ainsi que les niveaux de revenus, d'éducation et la composition raciale du quartier, sont restés exactement les mêmes. La crainte que la première vague d'expirations ne déclenche une vague d'expulsions et une transformation des quartiers ne s'est tout simplement pas réalisée.

Ce résultat n'est cependant pas universel. Les chercheurs ont découvert que l'effet dépend entièrement du marché immobilier local. Dans les zones où le marché est déjà tendu et les loyers élevés, l'expiration de ces contrats n'a eu aucun effet mesurable car les bâtiments facturaient déjà les prix du marché ou les propriétaires choisissaient de les maintenir abordables pour d'autres raisons. La légère baisse de loyer observée par l'étude s'est produite uniquement dans les marchés plus faibles, là où le plafond légal du loyer était nettement supérieur à ce que le marché pouvait supporter. Dans ces cas spécifiques, l'expiration du contrat signifiait que le propriétaire n'était plus tenu de maintenir le loyer artificiellement bas, mais comme le loyer du marché était déjà bas, le prix n'avait pas besoin d'augmenter.

L'étude a également examiné pourquoi certains bâtiments quittent le programme tandis que d'autres y restent. Ils ont découvert que les bâtiments sont beaucoup plus susceptibles de cesser d'être surveillés pour l'accessibilité si le propriétaire s'est engagé à les maintenir abordables pendant plus de trente ans, ou si le propriétaire est une organisation à but non lucratif. À l'inverse, les bâtiments sont moins susceptibles de quitter le programme si le loyer du marché est déjà plus élevé que le loyer restreint, car le propriétaire n'a rien à gagner en augmentant le prix. Les données suggèrent que la menace d'expiration est ciblée plutôt qu'universelle ; elle ne devient un véritable problème que dans des situations spécifiques où le plafonnement du loyer retient réellement le prix.

Pour les décideurs politiques, ces conclusions offrent une voie claire à suivre. L'étude calcule que maintenir une unité abordable en payant au propriétaire juste assez pour couvrir la différence entre le loyer du marché et le loyer restreint coûte environ un tiers par an de la construction d'une nouvelle unité abordable à partir de zéro. Cela suggère que lorsque la prochaine vague de contrats expirera, la stratégie la plus efficace n'est pas de paniquer face à une perte massive de logements, mais de concentrer les fonds de préservation sur les bâtiments spécifiques où l'écart de loyer est réel. En comprenant que la plupart de ces bâtiments ne risquent pas réellement de voir leurs loyers augmenter, les villes peuvent économiser de l'argent et protéger les quartiers qui en ont vraiment besoin, garantissant ainsi que l'expiration d'un contrat ne devienne pas une crise pour les personnes qui y vivent.