Expiring without displacing? Evidence from the first wave of LIHTC affordability exits

住宅政策は、しばしば「モグラ叩き」のようなゲームのように感じられます。一つの問題が解決されると、別の問題が現れるからです。米国において、手頃な価格の住宅を創出するための主要な手段の一つに、「低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）」と呼ばれるプログラムがあります。数十年にわたり、このプログラムは開発者に税制上の優遇措置を与えることで、低所得世帯向けのアパート建設を促してきました。その引き換えに、開発者は家賃を低く抑え、居住者の所得を一定の範囲内に収めることを約束する契約を結びます。この約束は通常30年間という固定された期間続きます。その期限が切れたとき、所有者は法的に、地域の市場価格が許す限りの家賃を設定する自由を得ることになります。長い間、この有効期限は30年間の契約における遠い将来の懸念であり、脚注のような存在でした。しかし最近、これら契約の第一波が終了時期を迎え、都市や政策立案者に大きな問いを投げかけています。すなわち、これらの保護措置が消滅したとき、そこに住む人々は追い出されてしまうのか、そして近隣地域は変化してしまうのか、という問いです。

研究チームは、まさにこの問いに答えるべく、30年の期限に達した最初の物件群に着目して調査を行いました。彼らは全米にあるすべての低所得者向け住宅税額控除物件のデータを収集し、5万5,000棟以上の建物と、それらが位置する近隣地域を紐付けました。彼らは、建物の契約が失効した「年」という特定の瞬間に焦点を当てました。有効期限は建物が最初に建設された年に基づいて設定されているため、これは一種の「自然実験」として機能し、建物が手頃な価格の地位を失う直前と直後で、近隣地域に何が起こるのかを観察することを可能にします。彼らは、家賃が上昇したか、長期居住者が立ち退きを余儀なくされたか、あるいは地域の白人・黒人比率や経済的構成が変化したかどうかを調査しました。

結果は、一般的な懸念を覆すものでした。多くの人々は、これらの契約が切れた途端、家主が即座に家賃を市場価格まで引き上げ、現在の居住者を価格競争から排除し、地域をより高価なジェントリフィケーション地域に変えてしまうと考えていました。しかし、データは異なる物語を伝えています。研究者たちは、これらの建物が位置する典型的な地域では、家賃の法的上限が、実際に人々が支払っている金額よりもすでに高くなっていたことを発見しました。言い換えれば、「手頃な価格」の制限は実質的な制限ではなく、市場価格よりも高かったのです。この制限が機能していなかったため、契約が切れたとしても、家主には家賃を引き上げる経済的な動機がありませんでした。期限切れは事務手続きの変化をもたらしましたが、家賃の変化をもたらさなかったのです。

その結果、本研究は、居住者の立ち退きに関する証拠は見当たらないと結論付けました。これらの建物が公式な手頃な価格の地位を失った際、周辺地域の家賃の中央値が急騰することはありませんでした。実際、わずかに低下さえしました。研究者たちが住民を詳しく調べたところ、家賃支払いに苦しむ世帯の割合、持ち家対賃貸の比率、そして所得、教育水準、および人種構成といった要素はすべて、全く変わっていないことが分かりました。これらの契約失効が、立ち退きの波や地域の変容を引き起こすという恐怖は、現実には起こらなかったのです。

ただし、この結果は普遍的なものではありません。研究者たちは、その効果が完全に現地の住宅市場に依存していることを発見しました。市場がすでに逼迫しており家賃が高い地域では、これらの契約の失効は測定可能な影響を与えませんでした。なぜなら、それらの建物はすでに市場価格を徴収していたか、あるいは所有者が他の理由で手頃な価格を維持することを選択していたからです。本研究で観察されたわずかな家賃の下落は、法的家賃上限が市場が支えられる価格よりも大幅に高かった、より脆弱な市場においてのみ発生しました。これらの特定の場合、契約の失効は、家主が家賃を人工的に低く保つ義務を負わなくなったことを意味しましたが、市場家賃がすでに低かったため、価格が上がる必要はなかったのです。

また、本研究は、なぜ一部の建物はプログラムを離れ、他の建物は留まるのかについても調査しました。その結果、所有者が30年よりも長く手頃な価格を維持すると約束している場合や、所有者が非営利団体である場合、その建物は「手頃な価格」の監視対象から外れる可能性が非常に高いことが分かりました。逆に、市場家賃が制限家賃よりもすでに高い場合、所有者は価格を引き上げるメリットがないため、プログラムから離れる可能性は低くなります。データは、契約失効の脅威は普遍的なものではなく、標的を絞ったものであることを示唆しています。それは、家賃上限が実際に価格を押し下げている特定の状況においてのみ、現実の問題となるのです。

政策立案者にとって、これらの知見は明確な道筋を示しています。本研究の計算によれば、市場家賃と制限家賃の差額を所有者に支払うことで、ユニットの手頃な価格を維持するコストは、ゼロから新しい手頃な価格のユニットを建設する場合と比較して、年間で約3分の1に抑えられます。これは、次の契約失効の波が訪れた際、最も効果的な戦略は、大量の住宅喪失を恐れてパニックになることではなく、家賃の格差が実際に存在する特定の建物に対して保存基金を集中させることであるということを示唆しています。ほとんどの建物が家賃を引き上げるリスクにさらされていないことを理解することで、都市は資金を節約し、真に支援が必要な地域を守ることができます。これにより、契約の失効が、その中に住む人々にとっての危機とならないようにできるのです。