Expiring without displacing? Evidence from the first wave of LIHTC affordability exits

A política de habitação muitas vezes parece um jogo de bater e esquivar: à medida que um problema é resolvido, outro aparece. Nos Estadosos Unidos, uma ferramenta importante para a criação de casas acessíveis é um programa chamado Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda. Durante décadas, este programa incentivou incorporadores a construir apartamentos para famílias de baixa renda ao oferecer-lhes benefícios fiscais. Em troca, esses incorporadores assinam um contrato prometendo manter os aluguéis baixos e as rendas dos inquilinos dentro de um certo limite. Essa promessa dura por um período fixo, geralmente trinta anos. Quando esse relógio termina, o proprietário está legalmente livre para aumentar os aluguéis para o que o mercado local puder suportar. Por muito tempo, essa data de validade foi uma preocupação distante, uma nota de rodapé em um acordo de trinta anos. Mas recentemente, a primeira onda desses contratos atingiu o fim, criando uma questão massiva para cidades e formuladores de políticas: quando essas proteções desaparecem, as pessoas que vivem lá são expulsas, e os bairros mudam?

Uma equipe de pesquisadores decidiu responder a isso analisando as propriedades muito específicas que atingiram seu prazo de trinta anos. Eles reuniram dados sobre cada uma das propriedades do Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda no país, vinculando mais de 55.000 edifícios aos bairros onde estão situados. Eles se concentraram em um momento específico no tempo: o ano em que o contrato de um edifício expirou. Como a data de validade é definida pelo ano em que o edifício foi originalmente construído, ela funciona como um experimento natural, permitindo que os pesquisadores vejam o que acontece com um bairro imediatamente antes e imediatamente depois de um edifício perder seu status de acessibilidade. Eles observaram se os aluguéis subiram, se residentes de longa data foram forçados a sair e se a composição racial ou econômica do bairro mudou.

Os resultados desafiam um medo comum. Muitos assumiram que, assim que esses contratos expirassem, os proprietários aumentariam imediatamente os aluguéis para os preços de mercado, expulsando os atuais inquilinos e transformando o bairro em uma área mais cara e gentrificada. Os dados, no entanto, contam uma história diferente. Os pesquisadores descobriram que, no bairro típico onde esses edifícios estão localizados, o limite legal de aluguel já era superior ao que as pessoas estavam realmente pagando. Em outras palavras, o teto de aluguel "acessível" não era realmente uma restrição; era maior que o preço de mercado. Como o teto não era vinculativo, quando o contrato expirou, os proprietários não tiveram incentivo financeiro para aumentar os aluguéis. A expiração mudou a papelada, mas não mudou o aluguel.

Consequentemente, o estudo não encontrou evidências de deslocamento. Quando esses edifícios perderam seu status oficial de acessibilidade, o aluguel médio nos arredores não teve um pico; na verdade, caiu ligeiramente. Os pesquisadores analisaram de perto as pessoas que viviam ali e descobriram que a parcela de famílias que lutam para pagar o aluguel, o número de locatários versus proprietários, e os níveis de renda, educação e composição racial do bairro permaneceram exatamente os mesmos. O medo de que a primeira onda de expirações desencadearia uma onda de despejos e transformação de bairros simplesmente não aconteceu.

Este resultado não é universal, entretanto. Os pesquisadores descobriram que o efeito depende inteiramente do mercado imobiliário local. Em áreas onde o mercado já é apertado e os aluguéis são altos, a expiração desses contratos não teve efeito mensurável porque os edifícios já cobravam taxas de mercado ou os proprietários optavam por mantê-los acessíveis por outros motivos. A leve queda no aluguel que o estudo observou ocorreu apenas em mercados mais fracos, onde o aluguel legal era significativamente superior ao que o mercado poderia suportar. Nesses casos específicos, a expiração do contrato significou que o proprietário não era mais obrigado a manter o aluguel artificialmente baixo, mas como o aluguel de mercado já era baixo, o preço não precisava subir.

O estudo também analisou por que alguns edifícios deixam o programa enquanto outros permanecem. Eles descobriram que os edifícios são muito mais propensos a deixar de ser monitorados quanto à acessibilidade se o proprietário tiver prometido mantê-los acessíveis por mais de trinta anos, ou se o proprietário for uma organização sem fins lucrativos. Por outro lado, os edifícios são menos propensos a deixar o programa se o aluguel de mercado já for superior ao aluguel restrito, porque o proprietário não tem nada a ganhar aumentando o preço. Os dados sugerem que a ameaça de expiração é direcionada em vez de universal; ela só se torna um problema real em situações específicas onde o teto de aluguel está realmente segurando o preço.

Para os formuladores de políticas, essas descobertas oferecem um caminho claro a seguir. O estudo calcula que manter uma unidade acessível pagando ao proprietário apenas o suficiente para cobrir a diferença entre o aluguel de mercado e o aluguel restrito custa aproximadamente um terço por ano do que construir uma nova unidade acessível do zero. Isso sugere que, quando a próxima onda de contratos expirar, a estratégia mais eficaz não é entrar em pânico sobre uma perda em massa de habitação, mas sim focar fundos de preservação nos edifícios específicos onde a lacuna de aluguel é real. Ao entender que a maioria desses edifícios não está realmente em risco de aumentar os aluguéis, as cidades podem economizar dinheiro e proteger os bairros que realmente precisam, garantindo que a expiração de um contrato não se torne uma crise para as pessoas que vivem dentro deles.