Expiring without displacing? Evidence from the first wave of LIHTC affordability exits

La política de vivienda a menudo parece un juego de "golpear al topo": a medida que se resuelve un problema, aparece otro. En los Estados Unidos, una herramienta principal para la creación de viviendas asequibles es un programa llamado Crédito Fiscal para la Vivienda de Bajos Ingresos. Durante décadas, este programa ha incentivado a los desarrolladores a construir apartamentos para familias de bajos ingresos mediante la concesión de beneficios fiscales. A cambio, estos desarrolladores firman un contrato prometiendo mantener los alquileres bajos y los ingresos de los inquilinos dentro de cierto límite. Esta promesa dura un periodo fijo, generalmente de treinta años. Una vez que ese reloj se agota, el propietario es legalmente libre de aumentar los alquileres al precio que el mercado local local soporte. Durante mucho tiempo, esta fecha de vencimiento fue una preocupación distante, una nota al pie en un acuerdo de treinta años. Pero recientemente, la primera ola de estos contratos ha alcanzado su fin, creando una gran pregunta para las ciudades y los responsables de la formulación de políticas: cuando estas protecciones desaparecen, ¿se ve desplazada la gente que vive allí y cambian los vecindarios?

Un equipo de investigadores se propuso responder a esto analizando precisamente las primeras propiedades que alcanzaron su plazo de treinta años. Recopilaron datos de cada uno de los edificios beneficiados por el Crédito Fiscal para la Vivienda de Bajos Ingresos en todo el país, vinculando más de 55,000 edificios con los vecindarios donde se encuentran. Se centraron en un momento específico en el tiempo: el año en que expiraba el contrato de un edificio. Debido a que la fecha de vencimiento se establece según el año en que se construyó originalmente el edificio, funciona como un experimento natural, permitiendo a los investigadores ver qué sucede en un vecindario justo antes y justo después de que un edificio pierda su estatus de asequibilidad. Observaron si los alquileres subían, si los residentes de larga duración se veían obligados a irse y si la composición racial o económica del vecindario cambiaba.

Los resultados desafían un temor común. Muchos asumían que, tan pronto como estos contratos expiraran, los propietarios aumentarían inmediatamente los alquileres a las tarifas de mercado, dejando fuera de precio a los inquilinos actuales y convirtiendo el vecindario en una zona más cara y gentrificada. Los datos, sin embargo, cuentan una historia diferente. Los investigadores encontraron que, en el vecindario típico donde se encuentran estos edificios, el límite legal de alquiler ya era superior a lo que la gente pagaba realmente. En otras palabras, el tope de alquiler "asequible" no era realmente una restricción; era más alto que el precio de mercado. Debido a que el tope no era vinculante, cuando el contrato expiró, los propietarios no tuvieron incentivo financiero para aumentar los alquileres. La expiración cambió el papeleo, pero no cambió el alquiler.

En consecuencia, el estudio no encontró evidencia de desplazamiento. Cuando estos edificios perdieron su estatus oficial de asequibilidad, el alquiler promedio en el vecindario circundante no tuvo un repunte; de hecho, bajó ligeramente. Los investigadores observaron de cerca a las personas que vivían allí y descubrieron que la proporción de familias con dificultades para pagar el alquiler, el número de inquilinos frente a propietarios y los niveles de ingresos, educación y composición racial del vecindario se mantuvieron exactamente iguales. El temor de que la primera ola de expiraciones desencadenara una ola de desalojos y una transformación de los vecindarios simplemente no ocurrió.

Este resultado no es universal, sin embargo. Los investigadores descubrieron que el efecto depende enteramente del mercado de vivienda local. En áreas donde el mercado ya es ajustado y los alquileres son altos, la expiración de estos contratos no tuvo un efecto mensurable porque los edificios ya cobraban las tarifas de mercado o los propietarios optaron por mantenerlos asequibles por otras razones. La ligera caída en el alquiler que el estudio observó ocurrió solo en mercados más débiles, donde el tope legal de alquiler era significativamente más alto que lo que el mercado podía soportar. En estos casos específicos, la expiración del contrato significó que el propietario ya no estaba obligado a mantener el alquiler artificialmente bajo, pero como el alquiler de mercado ya era bajo, el precio no necesitaba subir.

El estudio también analizó por qué algunos edificios abandonan el programa mientras otros permanecen. Encontraron que es mucho más probable que los edificios dejen de ser monitoreados para la asequibilidad si el propietario ha prometido mantenerlos asequibles por más de treinta años, o si el propietario es una organización sin fines de lucro. Por el contrario, es menos probable que los edificios abandonen el programa si el alquiler de mercado ya es más alto que el alquiler restringido, porque el propietario no tiene nada que ganar aumentando el precio. Los datos sugieren que la amenaza de expiración es selectiva en lugar de universal; solo se convierte en un problema real en situaciones específicas donde el tope de alquiler está realmente conteniendo el precio.

Para los responsables de la formulación de políticas, estos hallazgos ofrecen un camino claro a seguir. El estudio calcula que mantener una unidad asequible pagando al propietario solo lo suficiente para cubrir la diferencia entre el alquiler de mercado y el restringido cuesta aproximadamente un tercio por año de lo que costaría construir una unidad nueva y asequible desde cero. Esto sugiere que, cuando llegue la próxima ola de vencimientos de contratos, la estrategia más efectiva no es entrar en pánico por una pérdida masiva de vivienda, sino centrar los fondos de preservación en los edificios específicos donde la brecha de alquiler es real. Al comprender que la mayoría de estos edificios no están realmente en riesgo de aumentar los alquileres, las ciudades pueden ahorrar dinero y proteger los vecindarios que realmente lo necesitan, asegurando que la expiración de un contrato no se convierta en una crisis para las personas que viven dentro de ellos.