Expiring without displacing? Evidence from the first wave of LIHTC affordability exits

Le politiche abitative spesso sembrano un gioco del colpisci il topo: ogni volta che si risolve un problema, ne appare un altro. Negli Stati Uniti, uno strumento fondamentale per la creazione di alloggi accessibili è un programma chiamato Low-Income Housing Tax Credit (Credito d'imposta per l'edilizia a basso reddito). Per decenni, questo programma ha incoraggiato i costruttori a realizzare appartamenti per famiglie a basso reddito offrendo loro sgravi fiscali. In cambio, questi costruttori firmano un contratto con la promessa di mantenere gli affitti bassi e i redditi degli inquilini entro un certo limite. Questa promessa dura per un periodo prestabilito, solitamente trent'anni. Una volta terminato questo orologio, il proprietario è legalmente libero di aumentare gli affitti secondo quanto potrà permettere il mercato locale. Per molto tempo, questa data di scadenza è stata una preoccupazione lontana, una nota a piè di pagina in un accordo di trent'anni. Ma recentemente, la prima ondata di questi contratti ha raggiunto la fine, creando un enorme interrogativo per le città e i decisori politici: quando queste protezioni svaniscono, le persone che vivono lì vengono allontanate e i quartieri cambiano?

Un team di ricercatori si è messo all'opera per rispondere a questa domanda esaminando proprio le prime proprietà che hanno raggiunto il termine dei trent'anni. Hanno raccolto dati su ogni singolo immobile del Low-Income Housing Tax Credit nel paese, collegando oltre 55.000 edifici ai quartieri in cui si trovano. Si sono concentrati su un momento specifico nel tempo: l'anno in cui il contratto di un edificio scade. Poiché la data di scadenza è stabilita dall'anno in cui l'edificio è stato originariamente costruito, essa funge da esperimento naturale, permettendo ai ricercatori di vedere cosa accade a un quartiere subito prima e subito dopo che un edificio perde il suo status di edilizia economica. Hanno esaminato se gli affitti siano aumentati, se i residenti di lunga data siano stati costretti ad andarsene e se la composizione razziale o economica del quartiere sia cambiata.

I risultati sfidano una paura comune. Molti ipotizzavano che, non appena questi contratti fossero scaduti, i proprietari avrebbero immediatamente aumentato gli affitti ai prezzi di mercato, escludendo gli attuali inquilini e trasformando il quartiere in un'area più costosa e gentrificata. I dati, tuttavia, raccontano una storia diversa. I ricercatori hanno scoperto che nel tipico quartiere in cui si trovano questi edifici, il limite legale dell'affitto era già superiore a quanto le persone pagassero effettivamente. In altre parole, il tetto dell'affitto "accessibile" non era affatto un vincolo; era superiore al prezzo di mercato. Poiché il tetto non era vincolante, al momento della scadenza del contratto, i proprietari non avevano alcun incentivo finanziario ad aumentare gli affitti. La scadenza ha cambiato la burocrazia, ma non ha cambiato l'affitto.

Di conseguenza, lo studio non ha trovato prove di spostamenti forzati. Quando questi edifici hanno perso il loro status ufficiale di edilizia economica, l'affitto medio nel quartiere circostante non è esploso; anzi, è leggermente diminuito. I ricercatori hanno esaminato attentamente le persone che vivono lì e hanno scoperto che la quota di famiglie in difficoltà con l'affitto, il numero di locatari rispetto ai proprietari e i livelli di reddito, istruzione e composizione razziale del quartiere sono rimasti esattamente gli stessi. La paura che la prima ondata di scadenze avrebbe innescato un'ondata di sfratti e una trasformazione dei quartieri semplicemente non si è verificata.

Questo risultato non è universale, tuttavia. I ricercatori hanno scoperto che l'effetto dipende interamente dal mercato immobiliare locale. Nelle zone in cui il mercato è già teso e gli affitti sono alti, la scadenza di questi contratti non ha avuto alcun effetto misurabile perché gli edifici stavano già applicando i prezzi di mercato o i proprietari sceglievano di mantenerli accessibili per altri motivi. Il lieve calo dell'affitto osservato dallo studio è avvenuto solo nei mercati più deboli, dove il limite legale dell'affitto era significativamente superiore a quanto il mercato potesse sostenere. In questi casi specifici, la scadenza del contratto significava che il proprietario non era più obbligato a mantenere l'affitto artificialmente basso, ma poiché l'affitto di mercato era già basso, il prezzo non aveva bisogno di salire.

Lo studio ha anche esaminato perché alcuni edifici lasciano il programma mentre altri restano. Hanno scoperto che gli edifici hanno molte più probabilità di smettere di essere monitorati per l'accessibilità se il proprietario ha promesso di mantenerli accessibili per più di trent'anni, o se il proprietario è un'organizzazione non profit. Al contrario, gli edifici hanno meno probabilità di lasciare il programma se l'affitto di mercato è già superiore all'affitto ristretto, perché il proprietario non ha nulla da guadagnare aumentando il prezzo. I dati suggeriscono che la minaccia della scadenza è mirata piuttosto che universale; diventa un problema reale solo in situazioni specifiche in cui il tetto dell'affitto sta effettivamente frenando il prezzo.

Per i decisori politici, queste scoperte offrono una via chiara da seguire. Lo studio calcola che mantenere un'unità accessibile pagando al proprietario solo quanto basta per coprire la differenza tra l'affitto di mercato e quello ristretto costa circa un terzo all'anno rispetto alla costruzione di un nuovo edificio accessibile da zero. Ciò suggerisce che, quando la prossima ondata di contratti scadrà, la strategia più efficace non è farsi prendere dal panico per una perdita di massa di alloggi, ma concentrare i fondi di preservazione sugli edifici specifici dove il divario dell'affitto è reale. Comprendendo che la maggior parte di questi edifici non è in realtà a rischio di aumento degli affitti, le città possono risparmiare denaro e proteggere i quartieri che ne hanno davvero bisogno, assicurando che la scadenza di un contratto non diventi una crisi per le persone che vivono all'interno.