Expiring without displacing? Evidence from the first wave of LIHTC affordability exits

Die Wohnungspolitik fühlt sich oft wie ein Spiel von „Whack-a-Mole“ an: Sobald ein Problem gelöst ist, taucht ein neues auf. In den Vereinigten Staaten ist eines der wichtigsten Instrumente zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ein Programm namens „Low-Income Housing Tax Credit“. Seit Jahrzehnten regt dieses Programm Entwickler dazu an, Wohnungen für einkommensschwache Familien zu bauen, indem es ihnen Steuervergünstigungen gewährt. Im Gegenzug unterzeichnen diese Entwickler einen Vertrag, in dem sie versprechen, die Mieten niedrig zu halten und die Einkommen der Mieter innerhalb einer bestimmten Grenze zu halten. Dieses Versprechen gilt für einen festgelegten Zeitraum, in der Regel dreißig Jahre. Sob einmal diese Uhr abgelaufen ist, ist der Eigentümer rechtlich frei, die Mieten auf das anzuheben, was der lokale Markt hergibt. Lange Zeit war dieses Ablaufdatum ein ferne Sorge, eine Fußnote in einer Dreißigjahresvereinbarung. Doch vor kurzem hat die erste Welle dieser Verträge ihr Ende erreicht, was Städte und politische Entscheidungsträger vor eine massive Frage stellt: Wenn diese Schutzmaßnahmen wegfallen, werden die Menschen dort verdrängt und verändern sich die Nachbarschaften?

Ein Team von Forschern machte sich daran, dies zu beantworten, indem es sich genau die ersten Immobilien ansah, die ihre Dreißigjahresfrist erreichten. Sie sammelten Daten zu jeder einzelnen Immobilie des Low-Income Housing Tax Credit im ganzen Land und verknüpften über 55.000 Gebäude mit den Nachbarschaften, in denen sie liegen. Sie konzentrierten sich auf einen spezifischen Moment in der Zeit: das Jahr, in dem der Vertrag eines Gebäudes ausläuft. Da das Ablaufdatum durch das Jahr bestimmt wird, in dem das Gebäude ursprünglich errichtet wurde, fungiert es wie ein natürliches Experiment, das es den Forschern ermöglicht zu sehen, was in einer Nachbarschaft unmittelbar vor und unmittelbar nach dem Verlust des Status der Bezahlbarkeit geschieht. Sie untersuchten, ob die Mieten stiegen, ob Langzeitbewohner gezwungen waren zu gehen und ob sich die rassische oder wirtschaftliche Zusammensetzung der Nachbarschaft verschob.

Die Ergebnisse stellen eine weit verbreitete Angst infrage. Viele nahmen an, dass Vermieter, sobald diese Verträge auslaufen, die Mieten sofort auf das Marktniveau anheben würden, was die derzeitigen Mieter verdrängt und die Nachbarschaft in ein teureres, gentrifiziertes Gebiet verwandeln würde. Die Daten erzählen jedoch eine andere Geschichte. Die Forscher fanden heraus, dass in der typischen Nachbarschaft, in der sich diese Gebäude befinden, die gesetzliche Mietobergrenze bereits höher war als das, was die Menschen tatsächlich zahlten. Mit anderen Worten: Die „bezahlbare“ Mietobergrenze war keine wirkliche Einschränkung; sie war höher als der Marktpreis. Da die Obergrenze nicht bindend war, hatten die Vermieter bei Ablauf des Vertrags keinen finanziellen Anreiz, die Mieten zu erhöhen. Das Ablaufdatum änderte den Papierkram, aber es änderte nicht die Miete.

Infolgedessen fand die Studie keine Anzeichen für Verdrängung. Als diese Gebäude ihren offiziellen Status der Bezahlbarkeit verloren, gab es in der umliegenden Nachbarschaft keinen sprunghaften Anstieg der Medianmiete; tatsächlich sank sie sogar leicht. Die Forscher untersuchten die Menschen, die dort lebten, sehr genau und fanden heraus, dass der Anteil der Familien, die Schwierigkeiten hatten, die Miete zu bezahlen, die Anzahl der Mieter im Verhältnis zu den Eigentümern sowie das Einkommensniveau, das Bildungsniveau und die rassische Zusammensetzung der Nachbarschaft exakt gleich blieben. Die Angst, dass die erste Welle der Ablaufdaten eine Welle von Räumungen und eine Transformation der Nachbarschaften auslösen würde, trat schlichtweg nicht ein.

Dieses Ergebnis ist jedoch nicht universell. Die Forscher entdeckten, dass der Effekt vollständig vom lokalen Wohnungsmarkt abhängt. In Gebieten, in denen der Markt bereits angespannt und die Mieten hoch sind, hatte das Auslaufen dieser Verträge keine messbare Auswirkung, da die Gebäude bereits Marktpreise erhielten oder die Eigentümer sich aus anderen Gründen entschieden, sie bezahlbar zu halten. Der leichte Rückgang der Miete, den die Studie beobachtete, trat nur in schwächeren Märkten auf, in denen die gesetzliche Mietobergrenze deutlich höher war als das, was der Markt unterstützen konnte. In diesen spezifischen Fällen bedeutete das Auslaufen des Vertrags, dass der Vermieter nicht mehr verpflichtet war, die Miete künstlich niedrig zu halten, aber da die Marktmiete bereits niedrig war, musste der Preis nicht steigen.

Die Studie untersuchte auch, warum einige Gebäude aus dem Programm ausscheiden und andere bleiben. Sie fanden heraus, dass Gebäude viel wahrscheinlicher aufhören, auf Bezahlbarkeit überwacht zu werden, wenn der Eigentümer versprochen hat, sie länger als dreißig Jahre bezahlbar zu halten, oder wenn es sich um eine gemeinnützige Organisation handelt. Umgekehrt sind Gebäude weniger wahrscheinlich aus dem Programm auszuscheiden, wenn die Marktmiete bereits höher ist als die beschränkte Miete, weil der Eigentümer nichts zu gewinnen hat, indem er den Preis erhöht. Die Daten legen nahe, dass die Drohung des Ablaufs gezielt statt universell ist; sie wird erst in spezifischen Situationen zu einem realen Problem, in denen die Mietobergrenze den Preis tatsächlich drückt.

Für politische Entscheidungsträger bieten diese Erkenntnisse einen klaren Weg. Die Studie berechnet, dass es etwa ein Drittel so viel pro Jahr kostet, eine Einheit bezahlbar zu halten, indem man dem Eigentümer gerade genug zahlt, um die Differenz zwischen der Marktmiete und der beschränkten Miete zu decken, als eine brandneue bezahlbare Einheit von Grund auf neu zu bauen. Dies deutet darauf hin, dass die effektivste Strategie für den Fall, dass die nächste Welle von Verträgen ausläuft, nicht darin besteht, Panik vor einem massiven Verlust an Wohnraum zu verbreiten, sondern sich mit Erhaltungsfonds auf die spezifischen Gebäude zu konzentrieren, in denen die Mietlücke real ist. Indem Städte verstehen, dass die meisten dieser Gebäude nicht wirklich Gefahr laufen, die Mieten zu erhöhen, können sie Geld sparen und die Nachbarschaften schützen, die es wirklich benötigen, um sicherzustellen, dass das Auslaufen eines Vertrags nicht zu einer Krise für die Menschen in den Häusern wird.